（2017）冀09民终1786号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-14
案件名称
李玉瑞、河北计经鸿翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省沧州市中级人民法院
所属地区
河北省沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李玉瑞,河北计经鸿翔房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀09民终1786号上诉人（原审原告）：李玉瑞，女，汉族，1927年1月11日出生，住河北省沧州市运河区。委托诉讼代理人：焦国营，河北衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张俊秀，系上诉人李玉瑞之女。上诉人（原审被告）：河北计经鸿翔房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区御河西路21号天厨饮食有限公司五楼。法定代表人：范宏杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：石延华，河北榆轩律师事务所律师。上诉人李玉瑞因与河北计经鸿翔房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2016）冀0903民初2155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。河北计经鸿翔房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销原判决第二项，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；2、对上诉人反诉部分进行审理并支持上诉人的反诉请求；3、一、二审诉讼费用由李玉瑞承担。事实和理由：一、被上诉人的起诉己过了诉讼时效，房子是2012年8月交房，时效应从2012年8月起算。二、被上诉人无证据证实其19号楼1单102室玻璃存在质量问题，且从交房至原告起诉早己过了质保期限。三、上诉人的反诉符合民诉法解释233条的规定，应当合并审理。李玉瑞上诉请求：1、请二审法院查明事实，撤销原审判决第一、三项，依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人应对拆迁协议所载占地面积与被拆迁房屋实际使用土地面积的差异面积，结合优惠奖励上浮率，按现价给予补偿。上诉人于第一奖励期首日签订拆迁补偿协议后，发现拆迁协议所载占地面积与被拆迁房屋实际使用土地面积存在差异，经与被上诉人交涉，该项目评估单位沧州中信房地产评估咨询有限公司根据实测数据再次计算的面积为179.83㎡。上诉人根据复印于该评估公司的实测数据由专业人员计算的面积为190.424㎡，与拆迁协议所载占地面积差额为23.424㎡。对于差异面积，被上诉人应按拆迁补偿安置办法对于积极配合工作并在相应期限内签订拆迁协议的优惠、奖励上浮率给予补偿。原审时，上诉人已申请原审法院委托专业机构根据评估单位存档?的实测数据鉴定土地面积，及对差异面积的现价予以鉴定。但原审法院对鉴定申请不理，程序严重违法。二、被上诉人出卖交付上诉人的两套房屋建筑面积与约定面积不符，应依据《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。被拆迁房屋按货币补偿评估后，上诉人用补偿金额购买了19号楼1单元102室、15号楼1单元1601室。该两套房屋未经价格评估，并不是产权调换方式取得。三、《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。作为房地产开发企业，其应在房屋交付之日起60日将需要其提供的办理房屋权属登记的材料报送房产局，并不是在手续齐全后再为办理，原审判决第一项显然错误。四、19号楼1单元102室房屋在交付前6年就己建成，建成后至交付上诉人期间被上诉人一直使用，其应给付该期间的折旧费。再者，土地的使期是从开发商取得土地使证之日算起，被上诉人将建成房屋六年后交付，房屋使用年限至少也减少六年。综上所述，原审判决基本事实认定错误，适用法律错误，程序违法严重影响判决结果。上诉人李玉瑞针对上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司的上诉理由辩称，原审判决第二项认定事实清楚；原审不予受理反诉适用法律正确；物权纠纷不适用诉讼时效制度。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司针对上诉人李玉瑞上诉理由答辩称，李玉瑞的起诉已过了两年的诉讼时效；双方于2008年订立的拆迁协议真实合法有效，应以此为准；李玉瑞提交的草图和工程人员的计算表无法说明出处，不具有真实性，不能作为认定占地面积的依据；李玉瑞提交的土地使用权证的附图注明其合法的土地使用权面积是167平米，对违法占地不计入安置协议面积符合法律规定；本案不适用最高院关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释；办理房证是一种行政行为，在条件未成就前即便判决也不具有可执行性。李玉瑞向一审法院起诉请求：1.判令被告对原告被拆迁房屋实际使用土地面积与拆迁补偿协议所载占地面积差额23.424㎡予以补偿3.6万元（根据市场价定）；2.对于被告已交付原告的19号楼1单元102室，判令被告在面积误差比3%以内（含3%）部分返还原告房价款11161元及利息，面积误差比超过3%部分的房价款由被告双倍返还原告16327.7元，并由被告办理产权登记手续；3.对于被告已交付原告的15号路1单元1601室，判令原告按照约定的价格补足面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款4443.7元，面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，所有权归原告，并由被告办理产权登记手续；4.被告给付原告对于其所交付的19号楼1单元102室的6年折旧款并修复该房屋的窗户真空玻璃；5.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2008年张志田所在的沧州市运河区许官屯村进行城中村改造。2008年11月6日，张志田与被告签订了城市房屋拆迁补偿协议，协议中约定原告房屋被拆除的面积为167㎡，以及房地产评估价格、搬迁费等。原告根据被告提供的户型和安置楼价格选取了19号楼1单元102室（面积为127.06㎡）和15号楼1单元1601室（面积为56.15㎡）。交房时19号楼1单元102室的实际测绘面积为120.46㎡，15号楼1单元1601室的实际测绘面积为67.18㎡。后张志田去世，其继承人委托本案原告主张权利。上述事实有原告提交的城市房屋拆迁补偿协议、房产证复印件、选房确认单、张志田的死亡证明、交款结算单、入住通知书、窗户损坏照片、被告提交的明细单及当事人的当庭陈述等证据予以证实。一审法院认为，张志田与被告鸿翔公司签订的城市房屋拆迁补偿协议上载明被拆迁面积为167㎡，系双方真实意思表示，系有效约定，各方均应按约定履行。原告现在主张按照190.424㎡计算被拆迁面积，要求被告补偿23.424㎡的差额，一审法院不予支持。关于原告诉求的19号楼1单元102室面积误差比超出3%部分的房价款由被告双倍返还，15号楼1单元1601室面积误差比超出3%部分的房价款由被告承担，一审法院认为，原告的被拆迁面积为167㎡，选房面积共计183.21㎡(127.06㎡+56.15㎡)，实测安置房面积为187.64㎡（120.46㎡+67.18㎡），原告未就实测多余选房面积部分再向被告交纳房款，且安置房的单价是安置价格，其低于市场价格，故一审法院认为，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。关于原告主张被告办理产权登记手续，一审法院认为，原告未提供证据证明与被告关于办理产权登记手续的约定，产权登记手续是一系列行政许可行为，待被告取得相应手续后协助原告办理产权登记手续。关于原告主张19号楼1单元102室的6年折旧费，原告未提供相应证据，一审法院不予支持。被告交付的19号楼1单元102室的窗户的真空玻璃损坏，应予修复，故对于原告要求被告修复19号楼1单元102室的窗户真空玻璃一审法院予以支持。关于被告提出的反诉，被告在本案与反诉有关的部分已经审理完毕之后才提出反诉，一审法院不予受理，被告可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十四条、第六十条之规定判决如下：一、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司在手续齐全后为原告李玉瑞办理19号楼1单元102室和15号楼1单元1601室的产权登记手续。二、被告河北计经鸿翔房地产开发有限公司为原告李玉瑞修复19号楼1单元102室的窗户真空玻璃。（限判决生效后十日内履行完毕）三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由原告李玉瑞承担。本院二审查明事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，上诉人李玉瑞主张，被上诉人应对拆迁协议所载占地面积与被拆迁房屋实际使用土地面积的差异面积，结合优惠奖励上浮率，按现价给予补偿。依据为一份草图，但本案涉及的张志田与河北计经鸿翔房地产开发有限公司签订的《城市房屋拆迁补偿协议》系2008年11月6日签订，该协议中所载张志田被拆除房屋占地面积167平方米，该协议是其双方真实意思的表示，且已实际履行，上诉人李玉瑞现又以其不具有相关效力的草图主张应依此认定被拆迁面积并予以补偿，系理据不足，原审对此未予支持并无不当。上诉人李玉瑞主张河北计经鸿翔房地产开发有限公司交付的两套房屋建筑面积与约定面积不符，应依据《商品房销售管理办法》第二十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。被拆迁房屋按货币补偿评估后，上诉人用补偿金额购买了19号楼1单元102室、15号楼1单元1601室。该两套房屋未经价格评估，并不是产权调换方式取得。但上诉人李玉瑞方的被拆迁面积为167平方米，现取得的安置房面积为187.64平方米，并未损害到上诉人方的相关权益，同时，本案也并不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定处理。对上诉人李玉瑞该主张本院不予采信。上诉人李玉瑞主张作为房地产开发企业的被上诉人，其应在房屋交付之日起60日将需要其提供的办理房屋权属登记的材料报送房产局，并不是在手续齐全后再为办理，原审判决第一项错误。本院认为，房屋产权登记，是指按照法律规定，由有关国家机关对城市房屋的所有权进行登记。该登记是在房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日内将办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门后进行，该期间是对房地产开发企业的要求，上诉人并不能举证说明河北计经鸿翔房地产开发有限公司违反了该要求，但上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司不是涉案的产权登记部门，仅有协助办理的义务。故原审判决由上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在手续齐全后为李玉瑞办理19号楼1单元102室和15号楼1单元1601室的产权登记手续有误，本院对此予以纠正。上诉人李玉瑞主张19号楼1单元102室房屋在交付前6年就己建成，建成后至交付上诉人期间被上诉人一直使用，其应给付该期间的折旧费。但上诉人李玉瑞并未就此提供相关的事实和法律依据，对此，本院不予支持。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司主张被上诉人李玉瑞的起诉已超过了诉讼时效。但由于本案系物权纠纷，不适用时效制度，故上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司关于时效主张本院不予采信。上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司主张上诉人李玉瑞无证据证实19号楼1单102室玻璃存在质量问题，且原告起诉早已过了质保期限。但上诉人李玉瑞所提供的照片已证实其所诉求的玻璃存在质量问题，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司也未提交质保期限的相关规定，故对上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司该主张不予支持。一审诉讼中，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司反诉请求是在与反诉有关的部分已经审理完毕后才提出，不符合合并审理的相关要求，原审未予合并审理符合法律规定，故上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、第(三)项的规定，判决如下：撤销河北省沧州市运河区人民法院(2016)冀0903民初2155号民事判决第一项及对履行金钱给付义务的相关要求部分；二、维持河北省沧州市运河区人民法院(2016)冀0903民初2155号民事判决第二项及案件受理费部分；三、上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司在手续齐全后协助上诉人李玉瑞办理19号楼1单元102室和15号楼1单元1601室的产权登记手续；四、驳回上诉人李玉瑞的其他上诉请求；五、驳回上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司的上诉请求。二审案件受理费700元，由李玉瑞负担350元，上诉人河北计经鸿翔房地产开发有限公司负担350元。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长 高 娜审 判 员 余志刚代理审判员 代 玉二〇一七年五月四日书 记 员 孙 伟 微信公众号“”