（2016）粤20民终2546号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-09-04

案件名称

中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司、苏永松土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省中山市中级人民法院

所属地区

广东省中山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司,苏永松,蔡群仲

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第四条第一款；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省中山市中级人民法院民事判决书（2016）粤20民终2546号上诉人（原审原告）：中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司，住所地广东省中山市横栏镇政府大院内。法定代表人：黄锦生，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈信行，广东德疆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈媚，广东德疆律师事务所律师。上诉人（原审被告）：苏永松，男，1972年4月13日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告）：蔡群仲，女，1975年2月7日出生，汉族，住广东省中山市。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：利永波，广东弘力律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：杜文穗，广东弘力律师事务所律师助理。上诉人中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司（以下简称茂兴公司）与上诉人苏永松、蔡群仲土地租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。茂兴公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求，即1.解除其与苏永松于2010年4月28日签订的土地租赁合同书，并判令苏永松自合同解除之日起返还土地；2.苏永松按合同约定向茂兴公司支付自2011年7月1日起至该合同解除之日止的租金及逾期付款的违约金（违约金以所拖欠的租金为基数，按每日5‰的标准计算），暂计至2015年9月30日，苏永松拖欠的租金为5764319.45元；3.蔡群仲对上述支付义务承担连带清偿责任。事实和理由：一、涉案土地租赁合同书约定的第一层法律关系为租赁合同关系，合法有效。双方合意将涉案土地按农业用地的现状出租给苏永松作农业用地使用，其次才是在涉案土地由苏永松办理变更土地用途性质后，出租给苏永松作工业用途使用，租金仍按农业用地标准计算。苏永松在订立合同时，对于涉案土地用途属于农业用地完全知悉，只有在其将土地的使用权性质变更为工业用地时，其才能将涉案土地作工业用途使用。涉案土地租赁合同书约定的第二层法律关系为服务合同关系，依法可以解除。该份合同第六条约定，属于苏永松提供办理变更土地用途性质的服务，在实现农用地变更为工业用地的合同目的时，苏永松以农用地的租金标准继续使用工业土地，即取得用地土地工业用途的收益与农用地租金标准之间的差额的收益作为代为办理变更事宜的报酬。虽然对于办理变更土地用途性质的服务合同，法律没有明确的规定是否有效，但在起诉时，苏永松没有完成合同约定的服务，故在双方同意的前提下可以解除这一合同关系。一审认定土地租赁合同书无效不符合常理判断。即使租赁合同无效，亦可以参照合同约定的租金标准，由苏永松给付占有使用费。二、苏永松、蔡群仲没有提出诉讼时效抗辩，一审法院不能主动适用诉讼时效进行判决。即便涉案土地租赁合同书无效，茂兴公司主张土地占有使用费的诉讼时效也应自合同被认定为无效之日开始计算。一审判决既已认定茂兴公司应主张的为土地占有使用费，却依据有关租金的诉讼时效对土地占有使用费进行认定，适用法律错误。即便适用租金的诉讼时效认定土地占有使用费，茂兴公司主张占有使用费也全部未超过诉讼时效。三、一审法院对于茂兴公司主张返还土地的诉讼请求没有作出任何认定，遗漏了应判决事项。苏永松、蔡群仲答辩称，一审对于合同效力的认定是正确的，苏永松没有实际占用涉案土地，茂兴公司主张参照合同约定的标准给付租金的理由不成立，请求驳回茂兴公司的上诉。苏永松、蔡群仲上诉请求：撤销一审判决第一项和第二项。事实和理由：一、茂兴公司作为涉案合同出租方，应对租赁标的具备合法使用性负责。二、茂兴公司将其租用的农用地违法转作工业用途出租，违反法律法规和政策的相关规定，涉案租赁合同为无效合同。三、2010年下半年上诉人刚开始进行填土、给排水工程即被市国土执法部门责令停工，上诉人没有占用涉案土地，一审判决上诉人支付最近一年的占有使用费与客观事实不符。四、茂兴公司没有主张过土地占用费，一审法院在当事人没有主张的情形下，判决诉求外的土地占用费，有失公允。五、一审既已认定合同无效，但没有严格按照无效合同的处置规定执行。六、在被上诉人明显存在违法主观故意的情形下，一审判令其得到使用占用费将可能引致错误导向，影响土地管理法律法规的实施。茂兴公司答辩称，虽然茂兴公司对涉案土地没有直接的产权，但茂兴公司通过与三沙村十队签订租赁合同，对该土地具有使用权，且茂兴公司将土地出租给苏永松已经过三沙村同意，转租行为有效。针对苏永松陈述其意图对涉案土地填土等行为时受到阻拦，这包含了两层基本事实，即苏永松可以占有使用土地，但其使用土地的形式必须符合法律规定，合同约定按土地现状出租给苏永松，其可以将土地用于农业种植。另外，苏永松负有对涉案土地转功能的义务，其在没有办理手续之前已将农用地作为工业地开发使用是违法的，茂兴公司已依约完成合同约定的交付行为。综上，苏永松上诉请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。茂兴公司向一审法院起诉请求：1.解除其与苏永松于2010年4月28日签订的土地租赁合同书，并判令苏永松自合同解除之日起向其返还土地；2.苏永松按合同约定向其支付自2011年7月1日起至该合同解除之日止的租金及逾期付款的违约金（违约金以所拖欠的租金为基数，按每日5‰的标准计算），暂计至2015年9月30日，苏永松拖欠的租金为5764319.45元；3.蔡群仲对上述支付义务承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2010年4月28日，茂兴公司与苏永松签订土地租赁合同书，约定茂兴公司将位于中山市××沙村××队“大围”的193.7444亩土地按现状出租给苏永松作工业用途，租赁期限从2010年7月1日至2035年6月30日止。苏永松须向茂兴公司交纳租赁保证金120万元。租金按年交付，从2010年7月1日至2012年6月30日，年租金为1259339元，从2012年7月1日至2017年6月30日，年租金为1385272元。按先交租后使用的原则，苏永松须于每年的6月1日前将下一年的租金支付给茂兴公司。若苏永松逾期15天未付款的，茂兴公司按每日5‰加收滞纳金；超过三个月付款，茂兴公司有权单方终止本合同，收回土地及苏永松在土地上所建的建筑物及其他附属设施，不作任何补偿，并追索苏永松所拖欠租金及每日5‰加收的滞纳金。苏永松须支付578.5万元补偿款给茂兴公司，该款用于补偿茂兴公司已支付给中山市横栏镇三沙村第十股份合作经济社（以下简称三沙十社）的补偿款、租金及建设资金。苏永松负责将该土地“四通一平”，并负责为该土地在签订本合同两年内办理工业用地土地使用权证，土地使用权人为三沙十社，办理土地使用权指标费、办证税费等一切相关税费均由苏永松负责，茂兴公司协助办理。上述合同签订后，苏永松依约向茂兴公司支付了租赁保证金120万元、第一年租金125.9339万元及补偿款578.5万元。茂兴公司将上述土地交付给苏永松使用。苏永松未支付此后的租金。上述土地现状无地上建筑物。一审庭审中，茂兴公司确认涉案土地为农用地。茂兴公司提交三沙十社的同意转租证明表明：2007年7月5日，三沙十社与茂兴公司签订了关于三沙村十队“大围”200亩集体土地的租赁合同，将该地出租给茂兴公司使用。2010年4月28日，经三沙十社同意，茂兴公司将上述200亩土地中的193.7444亩土地转租给苏永松。一审法院另查明，苏永松与蔡群仲系夫妻关系。一审法院认为，本案争议的焦点是茂兴公司与苏永松签订的土地租赁合同是否有效。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度。……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。”茂兴公司将村集体所有的农用地转租给苏永松作工业用途，双方签订的土地租赁合同因违反上述法律的强制性规定而无效。茂兴公司与苏永松对该租赁合同的无效均有过错。茂兴公司已将土地交付给苏永松使用，苏永松应参照合同约定的租金标准支付占有使用费。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：……（三）延付或者拒付租金的……”。茂兴公司未提供证据证明其在提起本案诉讼前曾向苏永松主张过租金，故苏永松仅需支付最近一年的占有使用费，参照合同约定的租金标准即为1385272元。苏永松与茂兴公司的土地租赁合同的签订与履行发生在苏永松、蔡群仲夫妻关系存续期间，上述债务系苏永松、蔡群仲的夫妻共同债务，蔡群仲应对苏永松所负的上述债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决：一、苏永松于判决发生法律效力之日起10日内向茂兴公司支付土地占有使用费1385272元；二、蔡群仲对苏永松的上述债务承担连带清偿责任；三、驳回茂兴公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费52150元，保全费5000元，共计57150元（茂兴公司已预交），由茂兴公司负担43416元，苏永松、蔡群仲负担13734元。苏永松、蔡群仲负担的部分在支付上述款项时迳付茂兴公司。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明：一审庭审中，苏永松、蔡群仲曾提出，茂兴公司提起的租金诉求诉讼时效为一年，超过一年的部分不符合诉权的基础。茂兴公司则称从苏永松拖欠最后一期租金的时间2015年6月1日起计算，不存在超过诉讼时效的问题。本院认为，本案为土地租赁合同纠纷。茂兴公司将村集体所有的农用地转租给苏永松作工业用途使用，双方签订的土地租赁合同违反了我国土地管理法关于土地用途管制的规定，属于违反了法律效力性强制性规定的情形，该土地租赁合同应依法被确认为无效，一审法院对于合同效力的定性准确，本院予以维持。苏永松在合同订立之后，依约交纳了租赁保证金、第一年租金以及补偿款，且苏永松在诉讼中也确认其于2010年下半年已开始对涉案土地进行填土及给排水工程，可见，茂兴公司实际上已将该土地交付给苏永松使用，在茂兴公司已将土地交付使用的情况下，苏永松应参照合同约定的租金标准向茂兴公司支付占有使用费。对于苏永松、蔡群仲提出茂兴公司没有主张过占有使用费的问题，虽然茂兴公司在起诉时主张的是租金，但该诉求是建立在其认为合同有效的基础上，在合同被认定无效的情况下，茂兴公司诉求的租金实际上应为占有使用费，故一审对该费用予以支持并没有超出当事人诉求的范围。关于诉讼时效问题，经本院查明，苏永松、蔡群仲于本案一审期间已提出诉讼时效抗辩，故茂兴公司认为苏永松、蔡群仲未提出时效抗辩的上诉意见与事实不符。由于茂兴公司没能举证证明该公司在本案诉讼发生之前曾经向苏永松追索过租金（实为占有使用费），故一审根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于延付或者拒付租金短期诉讼时效的规定，结合茂兴公司的诉讼请求，认定苏永松仅需支付最近一年的占有使用费并无不当，参照合同约定的租金标准该占有使用费即为1385272元。因苏永松与茂兴公司的土地租赁合同的签订与履行发生在苏永松、蔡群仲夫妻关系存续期间，上述金钱债务应认定为苏永松、蔡群仲的夫妻共同债务，蔡群仲应对丈夫苏永松所负的该笔债务承担连带清偿责任。茂兴公司在一审期间诉请解除合同、收回租赁物，虽然该解除合同的诉请因租赁合同被确认为无效不能得到支持，但合同被认定无效后，茂兴公司有权要求苏永松返还涉案土地，一审判决驳回茂兴公司收回租赁物的诉求错误，本院予以纠正。此外，对于当事人未提出上诉的部分，本院二审不予审查。综上所述，茂兴公司的部分上诉请求成立，本院对此予以支持。茂兴公司的其他上诉请求与苏永松、蔡群仲的上诉请求均缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1007号民事判决第一项、第二项与一审案件费用负担部分；二、撤销广东省中山市第二人民法院（2015）中二法古民一初字第1007号民事判决第三项；三、苏永松于本判决生效之日起十日内向中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司返还位于中山市横栏镇三沙村十队“大围”的193.7444亩涉案土地（具体土地信息详见本案土地租赁合同书）；四、驳回中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费52150元（中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司已预交52150元，苏永松、蔡群仲已预交17268元），由上诉人中山市横栏镇茂兴土地开发有限公司负担34882元，由上诉人苏永松、蔡群仲负担17268元。本判决为终审判决。审　判　长　　黄岳文审　判　员　　赵伟光代理审判员　　卢俊廷二〇一七年五月四日书　记　员　　钱绮丽黄燕红来源：百度搜索“”