（2017）皖1502民初343号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-24
案件名称
陈永运、赵婷等与六安金利置业集团有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市金安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈永运,赵婷,六安金利置业集团有限公司,中太建设集团股份有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1502民初343号原告:陈永运,男,1982年9月19日出生,汉族，个体工商户，户籍地六安市金安区，现住六安市。原告:赵婷,女,1981年6月7日出生,汉族，六安市人，个体工商户，住六安市金安区，现住六安市。上述两原告共同委托诉讼代理人(特别授权):孙可发，安徽英锐律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人(特别授权):陈振男，安徽英锐律师事务所实习律师。被告：六安金利置业集团有限公司，住所地安徽省六安市金安开发区皖西大道与和平路口。统一社会信用代码91341500662916413N（1-1）。法定代表人：谢丽，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：谭劲松，安徽徽安律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：黄方军，安徽徽安律师事务所律师。第三人：中太建设集团股份有限公司，住所地河北省廊坊市广阳道20号。统一社会信用代码：91131000109261087Y。法定代表人：邓池良，该公司经理。原告陈永运、赵婷与被告六安金利置业集团有限公司（以下简称金利公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，被告金利公司申请追加中太建设集团股份有限公司（以下简称中太公司）为第三人参加诉讼，本院为查明案件事实，依法追加中太公司为本案无独立请求权第三人参加诉讼，依法适用简易程序，并于2017年3月20日公开开庭进行了审理。原告陈永运及两原告委托诉讼代理人孙可发，被告金利公司的委托诉讼代理人黄方军、谭劲松到庭参加诉讼；第三人中太公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈永运、赵婷向本院提出诉讼请求：1.被告立即赔付原告逾期不能办理房产证违约金11290.65元（总房款376355*3%）；2、被告立即为原告办理金利国际城43栋3单元1009室房屋权属证书手续；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月15日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买被告开发的金利国际城43栋1002室。合同约定总价款为376355元，其中第八约定2014年2月28日前将该房屋交付给被告，第十五条约定被告应在商品房交付使用后90日内办理权属登记，如因原告原因不能在规定期限内取得权属证书的，原告有权选择不退房，被告按照已付房款的3%支付违约金等内容。合同签订后，被告支付了全部房款，被告至今未能为原告取得房产证。原告认为，双方签订的合同合法有效，被告应全面及时履行合同，被告未能为原告办理房产证手续，已经违约。现为了维护原告合法权益，特具状至贵院，要求判如所请。金利公司辩称：一、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》真实、合法、有效，答辩人愿意为被答辩人办理房屋产权证书，答辩人也切实诚信履行合同，答辩人的房屋产权证书未能办理的原因并非答辩人主观追求，而是由于工程的施工单位中太公司拒不配合办理备案手续所致，为此被告特向金安区法院提起诉讼，要求中太公司配合竣工备案，除了诉讼外，答辩人也多次向政府相关职能部门报告该事实，并多次请求政府能够协调办理房产证，但始终因为中太公司不配合办理竣工备案手续而未能办理。故答辩人已经申请追加中太公司作为第三人参加诉讼；二、被答辩人主张的违约金不应有答辩人承担，应有中太公司承担。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……”但这里所指出卖人原因,答辩人认为应当是属于出卖人自身原因导致买受人在约定或者法定期限届满时未能取得房屋所有权证书情况,只要出卖人在约定或者法定的期限内,向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件,并在买受人申请办理房屋所有权登记时,提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料,即可认定出卖人已履行完毕其应当承担的合同义务和法定义务。从本案来看，逾期办证的主要原因在于中太公司不配合办理备案手续，是答辩人无法预料和控制的客观因素，非答辩人的过错所致，不应归责于答辩人。且发生上述客观事由后，答辩人已经采取相关措施予以处理；三、退一万步讲，即使认定答辩人存在违约行为，但逾期办证属于情势变更，应结合本案实际变更合同内容。答辩人与被答辩人在订立合同时，无法预见中太公司会拒不配合，导致不能办证的原因在于无法预见的客观情况所致。中太公司书面辩称，1、本案为商品房买卖合同纠纷，中太公司不是纠纷的当事人，作为第三人主体不适格；2、中太公司与金利公司就金利国际城项目建设工程合同纠纷已在安徽省高级人民法院审理中，本案不宜追加中太公司为第三人，也不宜对中太公司是否违约进行审理；3、依据合同相对性原则，无论中太公司是否违约，因不是本案商品房买卖合同纠纷的当事人，不应承担民事责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院认证如下：对于原告所举的商品房买卖合同和发票，能够证明原、被告之间存在商品房买卖合同以及逾期办证的事实；对于被告所举的建设工程竣工规划验收证、建设工程竣工消防验收备案凭证、勘验设计、监理、建设单位竣工验收意见、工程竣工验收报告，能够证明被告为办理房屋权属证书积极履行了相关义务的事实。根据上述对证据的分析认定，结合庭审中双方当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年3月15日，原告赵婷、陈永运与金利公司签订《商品房买卖合同》一份，购买金利公司开发的六安金利国际城43幢1009号商品房，建筑面积为94.97平米，购房款总计为376355元。《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年2月28日前，依照国家和地方人民政府的规定，将验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”第十五条约定：“出卖人应当自商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退给买受人，并按照已付房价款3%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款3%向买受人支付违约金”。合同签订后，两原告按约定付清购房款，金利公司于2014年2月28日向两原告交付商品房。后因金利公司未能按约为原告办理完毕权属登记证书，两原告于2017年1月9日向本院提起诉讼。另查明，两原告所购金利国际城43号楼施工承建单位为中太公司，中太公司因在承建该工程过程中与开发企业金利公司因建设工程合同产生纠纷，一直未提交应《建设工程竣工备案登记表》等应由施工单位出具的工程验收资料，导致两原告房屋权属登记一直未能办理。中太公司与金利公司之间建设工程合同纠纷目前正在安徽省高级人民法院审理过程中。本院认为：两原告与被告金利公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告金利公司理应按照合同约定，在约定的期限内及时为购房户办理产权登记手续。本案被告金利公司未能按期履行协助办证义务虽系施工单位中太公司拒不提交相关施工验收资料所致，但被告金利公司对协助两原告办理房产权属登记手续仍负有不可推卸之责，两原告诉请，合法有理，本院对此予以支持。第三人中太公司作为施工单位负有提交施工报验资料，协助金利公司为购房户办理产权登记手续的义务，其以与金利公司之间存有建设工程合同纠纷，抗辩不应承担提交相关报验资料义务，不符合法律本规定，本院对此不予支持。关于原告主张的违约金11290.65元问题，本案中确实存在逾期办证的事实，但造成违约的原因属于不可归责于双方当事人的事由，且金利公司在办理房屋权属证书过程中已经按照合同约定履行了出卖人能够提交的全部办证资料义务，因此原告该诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告六安金利置业集团有限公司为原告陈永运、赵婷办理所购六安金利国际城43幢1009室商品房的房产权属登记手续;二、第三人中太建设集团股份有限公司协助被告六安金利置业集团有限公司为原告陈永运、赵婷所购商品房办理房产权属登记手续；三、驳回原告陈永运、赵婷其他诉讼请求。上述一、二两项行为，均于本判决生效之日起七日内履行完毕。案件受理费590元，减半收取295元，由被告六安金利置业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 王冬梅二〇一七年五月四日书记员 汪 雪相关法条《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 关注微信公众号“”