（2016）鲁0786民初2613号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2018-06-07

案件名称

高继良与高百宁租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昌邑市人民法院

所属地区

昌邑市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高继良,高百宁

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款，第二百二十四条第一款，第二百三十五条

全文

山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0786民初2613号原告（反诉被告）：高继良。被告（反诉原告）：高百宁。委托代理人：刘伟。原告高继良（反诉被告，以下称原告）与被告高百宁（反诉原告，以下称被告）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高继良、被告高百宁委托代理人刘伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高继良诉称，2006年5月份，原被告签订柳疃镇“东高村丝织厂租赁合同”，合同履行期满，经双方及昌邑市柳疃镇东高村民委员会（以下简称“东高村委”）同意，租赁房屋现已由东高村委收回并另行租赁。我方在租赁期间向被告交押金50000元，按约定应退还，我方多次向被告索要，被告以种种理由拒付。请求判令被告退还押金50000元，诉讼费用由被告承担。被告高百宁答辩并反诉称，2006年7月16日，原被告签订东高村丝织厂租赁合同，约定：我方将承包的东高村内丝织厂连同自己所有的部分物品租赁给原告，使用至2016年12月30日，每年租赁费16000元。我方已按约定交付租赁物，原告交付50000元变压器押金属实，租赁房屋场地未被东高村委收回。原告在履行合同期间违反约定，未付清2016年度的租赁费16000元，使用、保管变压器不当导致变压器毁损至今未能修复，存在违约行为，造成被告损失，因此押金不应返还，应驳回原告的诉讼请求。请求判令原告支付所欠租赁费16000元，支付违约金20000元，赔偿被告变压器损失50000元，或在供电部门监督下更换相同型号80kw变压器，诉讼费用由原告承担。原告高继良针对以上反诉辩称，被告欠我方50000元事实清楚，我与被告及东高村委已办妥租赁合同终止事宜，该合同已履行完毕，不存在2016年度租赁费16000元未交问题。经营期间，变压器属于工作期间正常的磨损发生故障，已由供电管理部门修复更换，正常使用。被告滥用诉权，反诉请求无事实依据不能成立，应驳回。经审理查明：1、2006年1月10日，被告与东高村委签订“东高村内丝织厂承包合同书”一份，约定由被告租赁东高村委的车间三排等，并约定了年租金16000元、租期20年等事项。2006年5月，原被告签订“东高村丝织厂租赁合同”一份，主要内容为，被告将承租的上述东高村内车间三排转租给原告，并将己方的80千瓦变压器一台、工具橱等物品租赁给原告使用；租赁期限10年，自2006年5月20日至2016年12月30日，租金每年16000元，于每年的12月30日以前交清下一年租金，若不按期缴纳，被告有权终止合同，并要求原告承担违约金20000元；在任何一方不同意情况下，不准单方终止合同；80千瓦变压器由原告管理使用并维护，电价收费按供电部门统一收费标准单独计算，由被告统一缴费。双方还就房屋维修、到期交付等作了约定。2、2006年6月8日，被告给原告出具证明一份，确认被告将己方的80千瓦变压器租赁给原告使用，原告交付押金50000元，并注明合同到期押金返还。该变压器权属于昌邑市元永鑫纺织有限公司，被告为该公司实际控制人。3、2006年7月16日，原被告签订“高继良承包厂房物品细单”一份，约定，被告将工具橱二个、电动砂轮一台、工作台一个、刀闸一个、旧台钳一台、二抽桌一张、床六张、车间总开关一个、80千瓦变压器一台，租赁给原告使用，租赁到期时原告必须将以上物品归还被告。2006年7月25日，原告出具证明一份，载明铁案子一个由其租用。4、2014年8月，上述80千瓦变压器损坏，由原告出资10000元，经昌邑市电力部门进行了维修，2014年8月15日，昌邑市电力工程有限公司出具发票一份，载明交款单位高继良，经营项目为其他工程作业--其他工程款，金额10000元。2015年12月22日，国网山东昌邑市供电公司出具发票一份，载明，名称昌邑市元永鑫纺织有限公司，地址柳疃镇东高村，服务名称电费，金额17687.04元。5、原告提交2016年5月1日，由高墨林、高清林分别（在接收人、经办人处）署名出具的证明一份，内容为，“经村委同意，从2016年5月1日开始，接收（高）百宁交给村委会车间种平菇”。原告主张，证明经东高村委同意从2016年5月1日开始，接收高百宁交给村委会车间种平菇，实际2015年底就已经收回厂房。被告质证认为，对证人身份有异议，请求证人出庭，以证实证据内容属实。6、被告提交案涉80千瓦变压器的昌邑市供电公司登记资料复印件一份，主要载明，铭牌容量80，安装日期2003年9月27日，启用日期2016年8月1日，停用日期2016年8月1日，出厂编号2003-217，厂家名称沂蒙变压器厂等。被告主张，在原被告双方因租赁合同发生争执后，我方现场勘查发现变压器经过更换，虽然变压器的铭牌仍表明是沂蒙变压器厂，但实际机体不是该厂生产，铭牌更可能是由原变压器上拆除后非正常安装在现存变压器机体上，因该变压器的维修变更未经供电部门的认可，因此在变压器的信息资料上未有变更显示，原告确实有维修毁损变压器的行为，但该行为未经供电部门的审查认定。原告质证认为，2006年承租时，变压器在村委配电室，钥匙在电工手里，我根本无权进入，所以变压器的各种信息我一概不知，但有一点可以断定，变压器是被告自己使用多年的旧设备。2014年8月，变压器坏了，我通知被告，被告说你修你拿钱，我找到了柳疃供电所，供电所说先交10000元维修费，其他就不用管了，两天后正式通电恢复生产，都是供电所自行操作，允许进入国家电网的变压器都是合格的。之后我一直使用2015年12月份，在近一年半中被告从未提出异议。7、经原告申请，本院调取东高村民代表会及党员组织生活会会议记录一份，并于2017年4月1日对该村委会计高建仁制做调查笔录一份。其中会议记录中，载有“时间为1月22日，村委北院（高）百宁租赁厂退机台退留问题”的内容，高清林、高建仁均在会议记录中签字按印。本院对高建仁的调查笔录中，高建仁称：“（厂房）是我村里去年5、6月份包出去的”。以上事实，有被告与东高村委签订的东高村内丝织厂承包合同书、原被告签订的东高村丝织厂租赁合同、2006年6月8日和7月25日被告给原告出具的证明、高继良承包厂房物品细单、昌邑市电力工程有限公司发票、国网山东昌邑市供电公司发票、高墨林和高清林署名的证明、东高村委会议记录、本院对高建仁的调查笔录、昌邑市供电公司案涉变压器登记资料、及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，2006年，被告高百宁与东高村委签订厂房租赁合同后，又将车间转租给原告高继良，原出租人东高村委长期未提出异议，应认为东高村委认可原被告之间的转租行为，故原被告双方形成的转租赁合同有效。案涉80千瓦变压器，权属于被告掌控的昌邑市元永鑫纺织有限公司，被告将该变压器、台钳等租赁给原告使用，形成的租赁合同亦为有效。原被告之间的租赁合同成立后，被告将租赁物交付给原告，并收取押金50000元，原告开始交付租金，合同已履行。围绕原告诉求和被告反诉请求，本案双方争议的焦点有二，一是案涉双方合同何时终止，以确认原告是否违约及租金数额；二是案涉变压器在合同终止返还时是否符合约定，以确认原告应否赔偿损失。另外，本案涉租赁物除车间、变压器外，还有工具厨、电动砂轮等，因当事人未在诉求中主张，故在本诉讼中不予涉及。1、关于案涉租赁合同的终止时间。该合同第六条约定，在有效合同期内，在任何一方不同意情况下，不准单方终止合同。原被告约定的合同终止时间为2016年12月30日，被告主张合同此时终止，并认为原告违约，欠2016年租金未付。原告则主张在2015年11月向被告提出不再租赁，并在2016年初由东高村委收回了案涉房屋。原被告双方之间无提前解除合同的书面证据，应结合本案证据综合判断。原告就己方主张，提交东高村委成员高墨林、高清林证明一份，并申请本院调取2016年1月东高村民代表会会议记录一份，同时本院对东高村委会计高建仁制做调查笔录一份。其中，会议记录中关于案涉租赁厂房的表述不完整，但载有“百宁租赁厂退机台退留问题”的内容，显示2016年1月东高村委会议就此进行过讨论。本院对高建仁的调查笔录中，高建仁称：“（厂房）是我村里去年5、6月份包出去的”。原告提交的高墨林、高清林署名证明，载明，“经村委会同意从2016年5月1日开始，接收百宁交给村委原车间种平菇”，该证据中，二人分别在接收人、经办人处签名，并非证人证言，被告应提供反证证实己方主张，结合本案其它证据的表述、体现出的时间节点和过程，可以对该证据的真实性和效力做出认定，故对被告请求证人出庭的意见不予采纳。上述三份证据可以与原告的主张基本印证，据此本院认定以下事实，即2016年前，原告提出终止合同，2016年初，东高村委召集会议就此事进行过讨论，在2016年5月1日之前，原被告之间就提前解除合同问题已形成合意，但未形成书面证据，2016年5月1日，东高村委相关人员高墨林、高清林出面收回原告承租的房屋。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方虽无书面证据，但在原被告双方形成合意、东高村委收回案涉房屋的情况下，应认为原被告之间的租赁合同于2016年5月1日已解除。结合原被告在本案诉讼中的表述，可以认定双方在2016年围绕当年的租金数额进行了讨价还价，说明原告并无拖欠租金的故意，并且变压器押金50000元由被告掌握，不应认为原告存在（租金）违约情形，故对被告就要求原告承担违约金20000元的主张不予支持。2016年5月1日，原被告双方形成合意后合同解除，2016年原告应交租金时间定为4个月，按照月租金平均值合计为5333.33元。2、案涉变压器曾于2014年8月损坏，原告出资10000元，由昌邑市供电公司进行了维修，原告提供的昌邑市供电公司2015年12月22日发票显示，该变压器在2015年12月前还产生了17687.04元的电费，说明维修后仍能正常使用，供电部门亦未对变压器的使用产生疑问或进行处罚。被告提供的该变压器供电部门登记信息，亦未载明该变压器存在违规情形，故被告就该反诉主张所举证据不足，本院不予支持。综上，鉴于原被告双方的租赁合同有效成立并履行，经双方合意，合同已于2016年5月1日提前解除，本院认定原告尚应给付被告租金5333.33元。在变压器已返还被告，原告不存在违约情况下，被告应返还原告变压器押金50000元，对被告其他反诉请求应予驳回。为此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、第二百二十四条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告高百宁返还原告高继良押金50000元，于本判决书生效后十日内付清；二、原告高继良给付被告高百宁租金5333.33元，于本判决书生效后十日内付清；三、驳回被告高百宁其他反诉请求。如果被告未按上述期限履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由被告高百宁承担。反诉案件受理费1050元，由原告高继良承担65元，由被告高百宁承担985元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉费1050元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审　判　长　　王　骞人民陪审员　　曹先智人民陪审员　　赵成龙二〇一七年五月四日书　记　员　　孙文艳 来源：