（2017）皖0103民初373号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-09-15
案件名称
张田文与吴嫚莉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
合肥市庐阳区人民法院
所属地区
合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张田文,吴嫚莉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条
全文
安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0103民初373号原告：张田文，女，1988年7月16日出生，汉族，住安徽省寿县。委托诉讼代理人：童盛，安徽徽商律师事务所律师。委托诉讼代理人：甄丽敏，安徽徽商律师事务所律师。被告：吴嫚莉，女，1985年3月1日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璞君，安徽华人律师事务所律师。原告张田文与被告吴嫚莉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张田文及其委托诉讼代理人童盛，被告吴嫚莉的委托诉讼代理人陈天明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张田文向本院提出诉讼请求：1.判令解除张田文与吴嫚莉于2016年10月7日签订的编号为XLM001的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；2.判令吴嫚莉立即返还张田文购房定金50000元；3.判令本案诉讼费用由吴嫚莉承担。事实和理由：2016年10月，张田文从0551房产了解到位于合肥市庐阳区××广场××套住宅出售，遂通过0551房产联系到吴嫚莉于2016年10月7日签订了《存量房买卖合同》及《补充协议》，约定将其所有的位于合肥市庐阳区濉溪路112号室房屋作价707500元出售给张田文，并于当日向吴嫚莉支付了购房定金5万元整。但是合同签订之前的10月2日，合肥市紧急发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》，意见明确指出在市区范围（不含四县一市）内暂停向拥有1套及以上住房或无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售新建商品住房和存量房。张田文在合同签订时已不具备购房资格，且将这一情况如实告知了0551房产及吴嫚莉，0551房产向张田文承诺可通过补缴社保的方式获得购房资格从而顺利办理房屋过户手续。然而，后期社保一直未能办理下来且补缴社保的方式房管部门也不予认可，导致目前合同因违反政策而无法继续履行。故张田文要求吴嫚莉返还购房定金，但吴嫚莉迟迟不予归还。吴嫚莉辩称，同意解除双方的存量房买卖合同，但无需返还定金，张田文应自己承担相应的违约责任。本院经审理认定事实如下：双方当事人无争议的事实包括，2016年10月7日，吴嫚莉和张田文经合肥零五五一房产网络营销有限公司居间，签订《存量房买卖合同》一份，吴嫚莉将坐落于合肥市庐阳区濉溪路xxx号万豪广场x座xxxx室房产作价70.75万元出售给张田文，双方约定合同签订后，张田文支付吴嫚莉5万元定金，定金冲抵房款，若吴嫚莉违约，双倍返还定金，若张田文违约，吴嫚莉收取的定金不予退还，张田文于2016年11月17日前将首付款22万元（含定金）存入托管账户，余款48.75万元办理贷款。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，张田文支付吴嫚莉定金5万元。吴嫚莉支付合肥零五五一房产网络营销有限公司中介费7500元。张田文和吴嫚莉签订《存量房买卖合同》前，即2016年10月2日，合肥市出台限购政策，暂停向无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市区户籍居民家庭出售存量住房。张田文非本市区户籍居民，不符合购房政策。张田文在签订房屋买卖合同时向合肥零五五一房产网络营销有限公司告知了自己的限购情况，该公司工作人员表示可以代办社保并确保房屋过户，张田文为此于2016年10月12日向合肥零五五一房产网络营销有限公司支付19000元费用。后因无法办理社保，该公司退还了张田文上述19000元。另，吴嫚莉为出售上述房屋，于2016年11月9日提前还清了上述房屋的抵押贷款18万元余元。对于上述无争议的事实，本院予以认定。双方当事人有争议的事实为吴嫚莉在签订《存量房买卖合同》前是否明知张田文不符合购房条件。吴嫚莉认可签订合同前知晓出台限购政策，但否认知晓张田文不符合购房条件。张田文提供其与中介人员的微信聊天记录并申请中介人员出庭作证，证明中介人员在签订合同前已告知吴嫚莉关于张田文不符合购房政策的情形，但吴嫚莉提交的吴嫚莉和张田文以及吴嫚莉和中介人员之间的聊天记录中吴嫚莉一直陈述自己对张田文限购情形并不知情。鉴于中介人员已知晓张田文不符合购房政策的情况下仍然居间双方签订存量房买卖合同，本身存在过错，其与本案的处理结果有一定的利害关系，不能仅凭其证言证明吴嫚莉对张田文限购情形知情。故本院对张田文主张的吴嫚莉对其限购情形知情的事实不予确认。以上事实，有张田文提交的身份证、户口本、存量房买卖合同、补充协议、房地产经纪合同、收条两张、《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干意见》、《合肥市住房限购政策执行过程中有关问题解答》，吴嫚莉提交的存量房买卖合同、房地产经纪合同、聊天记录、贷款结清证明、转账记录，以及当事人庭审陈述予以证实。对于张田文提交的聊天记录及证人证言的证明目的，本院不予采信。对于吴嫚莉提交的商品房买卖合同、收据、最高额委托担保合同、最高额反担保抵押合同、授信借款合同、转账记录，系其购买他处房产的相关证明材料，不能证明与本案的关联性，本院不予采信。本院认为，张田文和吴嫚莉签订的《存量房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，双方均应按照合同约定履行各自义务。由于张田文非本市区户籍居民，且无法提供购房之日前2年内在本市区逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明，致使合同无法继续履行，且吴嫚莉庭审中亦同意解除合同，故对张田文主张解除《存量房买卖合同》及补充协议的请求，本院予以支持。但限购政策导致合同解除，并不能必然免除违约责任的承担。张田文在明知其不符合购房政策的情况下，轻信中介人员的不当承诺，仍与吴嫚莉签订《存量房买卖合同》，其对合同的解除存在过错，同时吴嫚莉在知晓限购政策出台的情况下，未能审慎核实购房人的身份情况，亦存在部分过错，本院结合双方过错程度，酌定吴嫚莉返还张田文部分定金3万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张田文和被告吴嫚莉于2016年10月7日签订的《存量房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告吴嫚莉于本判决生效之日起十日内返还原告张田文定金30000元；三、驳回原告张田文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为565元，由原告张田文负担226元，被告吴嫚莉负担339元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 孔静二〇一七年五月四日书记员 孙多附：本案适用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提交相应证据或者证据不足为以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。 微信公众号“”