（2016）甘0102民初6485号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-05-31
案件名称
李金锁和马洁;兰州市第七中学房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
兰州市城关区人民法院
所属地区
兰州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李金锁,马洁,兰州市第七中学
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十八条，第二百一十四条第一款
全文
甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0102民初6485号原告李金锁，男，1981年8月9日出生，汉族，无固定职业，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：陈仁彪，甘肃策横律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蕾，甘肃策横律师事务所律师。被告马洁，女，1967年1月28日出生，汉族，个体工商户，住兰州市安宁区。委托诉讼代理人：马君，甘肃诚信律师事务所律师。被告兰州市第七中学，住所地兰州市城关区。法定代表人：刘学芳，该校校长。委托诉讼代理人：吴继红，甘肃惠普律师事务所律师。原告李金锁与被告马洁、兰州市第七中学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李金锁的委托诉讼代理人陈仁彪、王蕾、被告马洁及委托诉讼代理人马君、被告兰州市第七中学的委托诉讼代理人吴继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李金锁向本院提出诉讼请求：1、依法确认2010年11月15日原、被告签订的《房屋转租协议书》中超过二十年的部分（2026年5月1日至2056年4月30日）无效,判令被告向原告返还房屋租金264744元；2、依法判令被告向原告承担因租赁合同部分无效给原告造成的经济损失137984.47元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2006年4月17日，被告马洁与兰州市第七中学签订《租赁协议》，约定被告租赁兰州市第七中学南面综合楼东段一楼的第五间铺面房，租赁期限自2006年5月1日起计算50年。2010年11月15日，经兰州市第七中学同意，原、被告签订《房屋转租协议书》，原告从被告处租赁上述房屋，租赁期限自2010年12月1日至2056年5月1日（即被告马洁与兰州市第七中学租赁协议约定的50年中剩余的46年），房屋租金共计92万元（即每年2万元）。协议签订后，原告向被告支付租金92万元。2015年9月29日，兰州市城关区人民法院判决兰州市第七中学与被告马洁签订的租赁协议中租赁期限超过20年的部分（2026年5月1日-2056年4月30日）无效，兰州市第七中学向马洁返还超过20年部分的房屋租金335256元。2016年1月18日，兰州市中级人民法院作出（2015）兰民三终字第867号民事判决书，判决维持了（2015）城民一初字第242号民事判决书。判决生效后，兰州市第七中学向马洁返还上述款项，被告马洁于2016年4月12日向原告返还款项335256元。被告与兰州市第七中学签订的租赁协议中2026年5月1日-2056年4月30日的租赁期限被法院判决无效，从而导致原告与被告签订的《房屋转租协议》中2026年5月1日-2056年4月30日的租赁期限无效。被告对转租协议部分无效的后果具有过错，应当向原告返还转租协议无效部分的房屋租金，并承担因转租协议部分无效给原告造成的损失。被告马洁辩称，原告主张的房屋租金不应该得到法律的支持，原、被告签署的文件是以售代租的协议，约定双方不能反悔，收回房屋的通知是兰州七中发出的，原告的损失是由兰州七中的行为造成的，原告应该找兰州七中要钱。另外,原告增加诉讼请求,不符合证据规则34条的相关规定,没有法律依据。被告兰州市第七中学辩称，原告诉请退还的房租是原告李金锁与被告马洁之间存在的，与兰州七中无关，生效的法律文书已经确认了损失的承担方式，原告起诉的理由不成立，兰州七中在这个案件中不应该承担责任。另外,原告增加诉讼请求,不符合证据规则34条的相关规定,没有法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月17日，被告马洁（乙方）与被告兰州市第七中学（甲方）签订租赁协议，约定：”一、甲方将兰州七中南面八层综合楼东段一楼的第五间铺面房共计建筑面积45.36平方米，另加5.98平方米，共计51.34平方米租赁给乙方使用，租赁期限五十年，从2006年5月1日开始计算。二、上述租赁房屋按建筑面积计算，每平方米11000元，另加5.98平方米，按每平方米10000元计算，共计558760元，乙方一次性付清，但水、电、暖费用不计算在租赁费内，收费标准按当年国家有关规定收取。三、甲方在2006年5月1日前交给乙方足面积的留有上下水并电暖设施齐全的租赁房屋，甲方负责在乙方承租期内定期对固有设施进行维护，并不收取费用，但甲方不负责装修。四、乙方承租甲方的上述房屋，甲方承认乙方享有使用权、继承权、转租权。乙方转租发生时应通知甲方，并作相应备案。五、乙方在租赁中途欲将房屋长期转租他人，应通知甲方。在同等条件下，甲方有优先权赎回房屋。甲方若不赎回，甲方不得干预乙方行使转租权，协议签订后，乙方应交甲方租赁协议副本两份备案。”双方还约定了其他事项。协议签订后，被告兰州市第七中学履行了交付房屋的义务，被告马洁亦向被告兰州市第七中学足额支付了五十年的租赁费558760元。被告马洁取得房屋承租权后，将房屋出租给了他人经营。2010年11月15日，原告李金锁与被告马洁签订房屋转租协议书，被告马洁将其承租的兰州七中南面综合楼东段一楼第五间、面积51.34平方米的房屋使用权转租给原告李金锁。双方约定房租总价92万元，转租期自2010年12月1日至2056年5月1日。同日，被告兰州市第七中学在原、被告签订的转租协议书中盖章，确认：根据其与被告马洁签订的租赁协议第五条约定，经学校2010年11月10日校长办公会议研究决定，兰州市第七中学放弃赎回权，同意转租。协议签订当日，原告李金锁向被告马洁一次性支付了房屋转租款92万元。原告李金锁承租房屋后，延续了被告马洁与他人之间的租赁关系。2015年3月9日，兰州市教育局兰教办（2015）48号文件转发了兰办发（2015）11号中共兰州市委办公厅、兰州市人民政府办公厅《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》的通知。《兰州市市级机关事业单位办公用房和公务用车清理整改实施方案》要求市教育局收回被告兰州市第七中学出租的临街整栋教学楼（定西路226号，建筑面积6077平方米），调整安排市级机关入驻办公（完成时限：2015年6月30日前）。兰州市第七中学接到教育局文件后，向本案原告李金锁发出解除合同通知书，李金锁在通知书上签字并表示不同意解除合同，兰州市第七中学作为原告，提起诉讼，要求：1、确认兰州市第七中学与马洁、李金锁签订的租赁合同中租赁期限超过二十年的部分无效，双方各自返还房屋及预付租金；2、解除兰州市第七中学与马洁于2006年4月17日签订的房屋租赁合同；3、马洁、李金锁将涉案商铺恢复原状并返还；4、马洁、李金锁支付上述房产占有使用费；5、支付拖欠的水费等。2015年9月29日，本院作出（2015）城民一初字第242号民事判决，判决：1、兰州市第七中学与被告马洁于2006年4月17日签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分（2026年5月1日-2056年4月30日）无效，兰州市第七中学于本判决生效后十五日内向被告马洁返还租赁协议超过二十年部分的租赁费335256元。2、驳回兰州市第七中学的其他诉讼请求。2016年1月18日，甘肃省兰州市中级人民法院作出（2015）兰民三终字第867号民事判决，维持了本院（2015）城民一初字第242号民事判决。2016年4月12日，被告马洁将本院生效判决确定的被告兰州市第七中学返还给其的租赁协议超过二十年部分的租赁费335256元支付给原告李金锁。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案开庭审理后,因原告主张的法律关系的性质与本院认定的事实不一致,本院根据《证据规则》第三十五条规定,告知原告增加诉讼请求,原告遂增加要求依法确认原告李金锁与被告马洁于2010年11月15日签订的房屋转租协议中超过二十年的部分无效的诉讼请求,本案中，因本院生效判决已经确认被告兰州市第七中学与被告马洁于2006年4月17日签订的租赁协议中租赁期限超过二十年的部分（即2026年5月1日-2056年4月30日）无效，故原告李金锁与被告马洁于2010年11月15日签订的房屋转租协议中超过二十年的部分即2026年5月1日之后的租赁合同亦无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。被告马洁一次性收取了原告李金锁支付的房屋租金92万元，每年2万元，应当将原告李金锁支付的2026年5月1日至2056年4月30日期间的房屋租赁费60万元退还给原告李金锁，扣除被告马洁已经支付给原告李金锁的335256元，尚欠264744元,故原告要求依法确认原告李金锁与被告马洁于2010年11月15日签订的房屋转租协议中超过二十年的部分无效及要求被告马洁向原告李金锁返还租赁协议超过二十年部分的租赁费264744元的诉讼请求,有事实和法律依据,本院予以支持；关于原告要求被告马洁承担经济损失137984.47元的诉讼请求，因原、被告双方违反法律规定签订超过二十年的租赁合同，双方均有过错，原告的此项诉讼请求,不符合法律规定，本院不予支持；关于被告马洁认为原、被告双方签订的房屋转租协议书实质上是以租代售的买卖协议，原告主张返还租金不应得到支持的答辩意见，被告马洁所提供的证据不能证明其与被告兰州第七中学就涉案房屋存在买卖关系，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十八条、第二百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告李金锁、被告马洁2010年11月15日签订的《房屋转租协议书》中超过二十年（2026年5月1日至2056年4月30日）的部分无效,被告马洁于本判决生效后十五日内向原告李金锁返还租赁协议超过二十年部分的租赁费264744元。二、驳回原告李金锁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7341元、诉讼保全费2534元，共计9875元,由原告李金锁承担3292元，被告马洁承担6583元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长 丁雨宁代理审判员 祝 静人民陪审员 曹乃心二〇一七年四月二十八日书 记 员 陈丽丽????????1 来自