（2016）冀1003民初1545号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-27
案件名称
郭某与张某某、崔某房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
廊坊市广阳区人民法院
所属地区
廊坊市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭某,张某某,崔某
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条，第二十六条第一款
全文
河北省廊坊市广阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀1003民初1545号原告郭某，男，1985年9月26日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托代理人张永超，河北张克锋律师事务所律师。被告张某某，男，1973年4月2日出生，汉族，住址廊坊市广阳区。被告崔某，男，1970年10月27日出生，汉族，住廊坊市广阳区。委托代理人王瑞生，河北金光律师事务所律师。原告郭某与被告张某某、崔某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭某及其委托代理人张永超、被告崔某及其委托代理人王瑞生到庭参加诉讼，被告张某某经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告郭某诉称，原告与被告张某某系房屋买卖合同关系，双方于2015年3月17日签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告将购房款175000元交付被告。因被告张某某恶意隐瞒房屋已经抵押无法过户的事实，上述《房屋买卖合同》没有实际履行。原告要求被告张某某将购房款退还，双方协商于2015年4月10日前退还购房款，并由被告崔某为原告提供退款担保，但到期后被告张某某并未向原告退还上述购房款。经原告多次催告，二被告拖延至今，上述购房款仍未退还原告。为维护原告的合法权益，无奈诉至贵院请求法院依法判决二被告连带承担还款责任，返还原告购房款175000元；请求法院依法判决二被告按照银行同期贷款利率1.3倍标准支付逾期还款利息损失；本案诉讼费、保全费由被告承担。在诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求，即请求法院依法判令二被告连带支付违约金175000元。被告张某某未答辩。被告崔某辩称，该案从担保的性质、案件事实及相关法律规定，被告均不应承担担保责任。具体理由如下：一、原告诉状称，要求被告崔某与被告张某某连带承担偿还购房款，是对担保性质的认识错误。根据担保法第17条、18条、19条规定，结合本案被告签订的保证条款：“今我崔某已个人名意，担保张某某于2015年4月10日前向郭某退还交来的房款，如果到期未退，我负责退还”的内容，完全符合担保法第17条的规定，属一般保证。如果郭某与张某某的行为合法，被告崔某承担的是一般保证责任，而不是连带保证责任。原告要求被告承担连带偿还购房款的诉求不符合法律规定。二、原告与被告张某某之间房屋买卖是假，借贷是真。原告向法庭提交的“房屋买卖合同”是虚假合同。原告找不到张某某，找被告崔某要钱，2016年1月22日，原告给崔某打电话，通话时间较长，但原告承认张某某向其借款175000元，已还10万元。被告崔某有通话录音为证，该电话录音可证明房屋买卖是假，原告与张某某之间借贷关系是真。原告提交的房屋买卖合同存在以下疑点：1、该合同2015年3月17日签订，第2天即2015年3月18日就要求退房款，而且让被告崔某作担保，有违常理。2、该合同第四条约定，中介公司是有偿服务的，为什么不填写居间费用？3、根据合同第五条的约定，在合同签订的同时，张某某应向中介公司提交房本、土地使用证和契证，中介公司应向法庭提交上述三证。4、原告向张某某交付定金是多少没有填写，余款是多少也没有填写。5、该合同第五条约定，中介公司收到张某某房产证后，要求张某某和郭某准备办理房屋产权过户所需的全部资料，协助双方办理过户手续。但在该合同第九条其他约定中规定，过户时间为2015年3月18日上午12：00前。2015年3月17日签订合同，第2天即3月18日12点前办理过户手续。真正的房屋买卖需给办理过户留有充足的时间，因为办理过户并非双方当事人之间的事，需要第三方市房管局办理。6、原告需向法庭提交其履行合同的直接证据，即张某某收到175000元的收条，以证明房屋买卖合同履行了，所谓曹某的“证言”不是直接证据。7、曹某是廊坊亿迈房地产经纪有限公司的职员，其行为是职务行为，责任应由公司承担，但公司没有在“房屋买卖合同”上盖章，不排除曹某在作伪证。三、原告与张某某共同伪造了“房屋买卖合同”，隐瞒了借款的真实情况，诱骗被告崔某担保。其二人共同实施了欺诈行为，属恶意串通，所以被告崔某的担保行为无效。用伪造的房屋买卖合同为依据提起诉讼，达到追索借款的目的，属典型的虚假诉讼。四、即时（假设）房屋买卖合同是有效的，原告起诉时已超过保证期间，被告崔某也应免除担保责任。被告崔某与原告未约定保证期间，在担保条款中，被告崔某保证张某某在2015年4月10日前向原告退还交来的房款。如果到期未退，我负责退还。由此可以认定，主债务履行期届满之日应为2015年4月10日，保证期间应从主债务履行届满之日的第2天开始计算，即2015年4月11日至2015年10月10日，而原告的起诉时间为2016你那3月3日，超过保证期间4个月零23天。根据担保法第25条的规定，被告崔某应免除保证责任。另外，张某某于2015年6月16日为原告出具一份“证明”，该证明说：“如在2015年6月19日给郭某还不上钱，位于管道局4区23栋3单元201室的房子将自动过户给郭某”（该证明系原告提交给公安机关的）。该证明是张某某对郭某的承诺，属物的担保。根据担保法第28条优先处置担保物的规定，张某某用以担保的房产价值远远大于175000元。综上所述，原告对一般保证还是连带保证认识错误，且与张某某虚构事实，恶意串通，诱骗被告崔某签订保证条款，所以保证条款对被告崔某不具有法律约束力。仅以原告起诉超过法定的保证期间，被告崔某也不应承担保证责任。故请法院驳回原告对被告崔某的诉讼请求。经审理查明，2015年3月17日，原告与被告张某某签订房屋买卖合同，合同约定被告张某某自愿将坐落在广阳区管道局生活4区23栋3单元201室的房屋出售给原告，房屋实际成交价格为17.5万元，付款方式为现金，被告张某某保证对所出售的房屋具有完全的所有权，并根据国家及本地区的相关政策能够上市自由交易，该项房屋及其附属设施上没有设定任何形式的担保物权，没有其他任何形式的权属纠纷或争议，能够按本合同将该房屋的所有权转让给原告，并将该房屋实际交付原告使用。如被告张某某违反上述约定，无论新的房屋产权证书是否已经下发均由被告张某某负责解决纠纷或争议，并向原告支付成交价格的10%作为违约金，另外再赔偿原告造成的全部经济损失，原告有权解除合同，要求被告张某某退还所收取全部购房款。任何一方擅自解除、拒绝履行本合同，均由违约方向守约方支付房屋实际成交价的10%作为违约。实际损失超过违约金总额的，责任方据实赔偿。另外合同其他事项约定：原告以向被告张某某支付房屋款17.5万元整，过户费用由被告张某某承担，被告张某某随时配合原告办理过户、更名事宜。如果被告张某某在约定期间不能随时配合原告过户，被告张某某向原告支付双倍房屋款做为违约金，约定日期2015年3月18日上午12：00前。原告于2015年2月14日已通过张兰云账户转给被告张某某定金1.8万元，其余房款于签订合同之时以现金方式履行。合同签订当日下午，原告与被告张某某到房管局办理过户手续，被告知涉案房屋已被法院查封，故未能办理过户手续。被告张某某以购房款已用为由未能及时退还购房款。2015年3月18日，被告张某某给被告崔某打电话，要求其为退还原告房款提供担保。后，被告崔某在房屋买卖合同上注明：“今我崔某已我个人名意担保张某某于2015年4月10日前向郭某退还交来的房款，如果到期未退，我负责退还。担保人：崔某2015、3、18”。约定还款日到期后，二被告未退还原告购房款。庭审中，原告要求二被告连带返还购房款17.5万元，支付违约金17.5万元，并按银行同期贷款利率1.3倍承担逾期还款的利息损失。原告主张一直跟被告崔某联系，被告崔某予以否认，主张原告在2016年1月5日找到其家，告知其被告张某某一直联系不上，原告未就其在保证期间要求被告崔某承担连带保证责任提供相应证据。庭审中，被告崔某提交了用手机翻拍的2015年6月16日被告张某某给原告出具的证明，用以证明被告张某某承诺在2015年6月19日还不上借款，用涉案房屋抵给原告，原告对该证明予以认可。另外被告崔某还提交了在被告张某某父母处用手机翻拍的他们自己书写的张某某借账及还账情况的记录，用以证明原告与被告张某某存在借贷关系，被告张某某欠原告的钱没多少了，原告对此予以否认，并否认双方存在借贷关系。以上事实有房屋买卖合同、银行对账单、曹某丽颖证言、证明、借款及还款记录及原告、被告崔某陈述可证。本院认为，原告与被告张某某签订的房屋买卖合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合同合法有效，双方应本着诚信原则切实全面履行合同义务。原告已如约履行合同义务，因涉案房屋被查封，未能如约办理过户手续，被告张某某未按约定退还购房款构成违约，应依法承担相应的违约责任。因此原告要求被告张某某返还购房款、支付违约金的诉讼请求，本院予以支持。原告既主张违约金又要求利息损失，属于损失的重复计算，因此对于原告主张的利息损失，本院不予支持。被告崔某自愿对被告张某某于2015年4月10日前返还原告购房款承担保证责任，但未明确保证方式，依据担保法的规定，应按照连带责任保证承担保证责任。被告崔某与原告未约定保证期间，原告有权自主债务履行期届满之日（即2015年4月10日）起6个月内要求被告崔某承担保证责任。庭审中，原告未提供证据证明在该保证期间内已要求被告崔某承担保证责任，因此依据担保法的规定，被告崔某的保证责任免除，故对原告要求被告崔某承担连带保证责任的诉讼请求，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第5条，《中华人民共和国合同法》第107条、第114条，《中华人民共和国担保法》第19条、第26条之规定，判决如下：一、被告张某某于判决生效后十日内返还原告郭某购房款17.5万元，并支付违约金17.5万元；二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6550元，由被告张某某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审 判 长 冯学森人民审判员 刘小琛人民审判员 卢 妹二〇一七年五月四日书 记 员 申 伟 来源：百度“”