（2017）鲁06民终1011号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-05-22

案件名称

青岛月亮湾连锁机构有限公司、烟台盛和百货有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省烟台市中级人民法院

所属地区

山东省烟台市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

青岛月亮湾连锁机构有限公司,烟台盛和百货有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十八条

全文

山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2017)鲁06民终1011号上诉人（原审原告、反诉被告）：青岛月亮湾连锁机构有限公司，住所地山东省青岛市城阳区棘洪滩街道北万社区济青收费站南50米。法定代表人：柯亚夫，该公司经理。委托诉讼代理人：李永华，山东廉威律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：烟台盛和百货有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区海港路26号0101号。法定代表人：刘朝晖，经理。委托诉讼代理人：陈宏宇，男，该公司员工。委托诉讼代理人：周得恩，山东通世律师事务所律师。上诉人青岛月亮湾连锁机构有限公司（以下简称月亮湾公司）因与被上诉人烟台盛和百货有限公司（以下简称盛和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第1166号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人月亮湾公司上诉请求：1、撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第1166号民事判决，支持上诉人的一审诉讼请求；2、驳回被上诉人的反诉请求；3、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误。关于一审本诉，一审法院认为：“商铺租赁合同并未针对维持商铺客流等事项作出特别约定，被告关闭好生活超市的行为未妨碍原告对商铺的正当使用。”上诉人租赁的商铺位置是地下负一层，其目的是用于商业经营，且租金每年30030元。商业经营的性质不同于生活居住或地下车库，商铺就应当有商业价值，商铺的正当使用是使用的商业价值，只有在不影响客流流动情况下才算是正常使用。被上诉人关闭好生活超市，使上诉人的商铺失去商业价值，应当承担违约责任。关于一审反诉，上诉人在2015年12月2日一审诉讼时，双方的租赁合同已经中止，不存在向被上诉人给付租金和租金损失。因被上诉人关门停业，经营严重恶化，导致上诉人无法正常使用商铺。被上诉人停业，上诉人诉讼，上诉人的商铺一直是关门停业，员工遣散，没有实际占有使用该商铺。因此，不应当向被上诉人支付租金和租金损失。综上，一审法院对本案认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院查明事实依法判决。被上诉人盛和公司辩称，一审判决正确，要求驳回上诉维持原判。月亮湾公司向一审法院起诉请求：盛和公司返还2015年10月20日至2015年12月20日的租金5005元、保证金2500元以及赔偿原告装修费21900元、员工遣散费15700元。盛和公司向一审法院反诉请求：月亮湾公司将位于烟台市烟台盛和百货B座负1层B-112号商铺腾迁给盛和公司，并支付2016年1月20日至2016年6月19日间的租金15015元及2016年6月20日至2016年8月19日间的房屋占有使用费5005元。一审法院认定事实：一、2015年6月8日，月亮湾公司与盛和公司在签订的商铺租赁合同中约定，盛和公司将位于烟台市烟台盛和百货B座负1层B-112号（套内面积为21平方米）的商铺租赁给月亮湾公司用于经营干海参及保健品；租赁期限为一年，自2015年6月20日起至2016年6月19日止；第一年租金（含物业/空调费）30030元，以半年为一个付费周期，首期费用应于本合同签订之日起一次性支付给被告，之后月亮湾公司应在每半年开始前的10日内付清当期费用；合同签订时，月亮湾公司应向盛和公司缴纳2500元充当履约保证金；盛和公司已告知月亮湾公司涉案商铺只能在一般情况下满足用途，并不保证用于其他特殊状态下的经营使用，对此，月亮湾公司确认其营业或人员设备并未对商铺及配套设施有特殊要求，并同意不以此为由向盛和公司提出任何要求或终止合同；月亮湾公司有权自付费用对涉案商铺进行装修，月亮湾公司对商铺进行装修不得破坏房屋结构或改变房屋外立面，并遵守盛和公司相关的装修规定；盛和公司有权收取涉案商铺租金和履约保证金并在合同终止时无条件收回商铺；无论任何原因导致合同终止或合同期满月亮湾公司未依约续租的，月亮湾公司应在合同终止之日起的10个工作日内清空并迁出商铺；在合同终止的次日至月亮湾公司清空并迁出商铺期间，盛和公司按合同终止前1个月的租金计算标准的150%向月亮湾公司收取场地占用费，并有权要求其赔偿延误盛和公司出租之损失；在月亮湾公司适当履行合同的情况下，盛和公司不得妨碍原告正当使用商铺；月亮湾公司如提前终止合同的，属于月亮湾公司违约，需提前30个工作日向盛和公司提出书面申请，除了按实际租期支付租金外，还须以月亮湾公司提出终止合同时前1个月的约定租金标准支付相当于3个月租金的款项作为违约金；如盛和公司违约提前终止合同的，须提前30个工作日通知月亮湾公司，盛和公司双倍返还月亮湾公司履约保证金，可以解除租赁合同及其相关附属文件；如涉案商铺的实际状况导致月亮湾公司无法使用时，自无法使用之日起，盛和公司不再收取租金，月亮湾公司应当在无法使用涉案商铺之日起10个工作日内搬出商铺，合同终止，双方互不承担责任。商铺租赁合同签订后，月亮湾公司接收该商铺，并按约缴纳了2015年12月20日前的租金。二、2015年9月29日，与涉案商铺同在B座负1层的盛和公司的好生活超市闭店调整。月亮湾公司称，好生活超市的关闭影响了商铺的客流量，使商铺失去商业价值。故月亮湾公司于2015年10月21日向盛和公司发出商榷函，该商榷函上载明，月亮湾公司承租涉案商铺的初衷是负一层超市正常营业、客流稳定，这是商铺正常运营的前提，也是月亮湾公司租赁商铺的前提，现负一层超市已停业，几乎没有客流，盛和公司提供的销售环境无法保证商铺的正常运营，希望再次进行商榷。月亮湾公司提出的解决方案为要求盛和公司返还保证金2500元及2015年10月20日至2015年12月20日的租金5005元、装修费21900元、员工安置费15700元。当月，月亮湾公司关闭涉案商铺并停止使用。盛和公司称，其收到了月亮湾公司发出的商榷函，并在2015年10月26日通过顺丰快递给月亮湾公司发出复函，对月亮湾公司的要求予以拒绝，并向月亮湾公司主张2016年1月20日至2016年6月19日间的租金15015元，快递签收人为月亮湾公司人事部门的工作人员李红昌，月亮湾公司称其并未收到该复函。庭审中，月亮湾公司为证实其因关闭商铺而造成的装修费损失，提交了其与孝思忠签订的店面装修工程施工合同一份，约定工程名称为月亮湾海参连锁店装修，工程地点为烟台阳光一百；工期为10天，开工时间为2015年6月7日，完工时间为2015年6月16日；工程价款为固定价格21900元。盛和公司质证称，其不了解月亮湾公司的店面装修情况，对该装修施工合同及合同中载明的工程价款不认可。月亮湾公司为证实其因关闭商铺而造成的员工遣散费损失，提交了员工遣散费用单一份，该费用单上载明，截止闭店时，月亮湾公司处有员工3名、店长1名、营业人员2名，因闭店突然，月亮湾公司不得不临时解聘与员工的劳动合同，按照劳动合同法相关条款规定，经过核算，涉及的遣散费用共计15762.69元。盛和公司质证称，该员工遣散费用单系复印件，对其真实性不予认可，且盛和公司对月亮湾公司员工录用情况以及遣散费的支付情况不清楚，月亮湾公司的主张没有任何法律依据。诉讼中的2016年8月31日，原、盛和公司双方进行了店铺交接，月亮湾公司将商铺钥匙交予盛和公司，双方签署了房屋及设备验收表，该验收表上载明，电表数2346-2654，水表数/，燃气表数/，双方于2016年8月31日进行商铺交接手续，月亮湾公司将所租赁房屋结清所欠各项费用后交付业主。三、庭审中，关于盛和公司关闭好生活超市的行为是否构成违约。月亮湾公司认为，盛和公司的行为构成违约。理由是，根据月亮湾公司、盛和公司签订的商铺租赁合同第七条第一款第5项的约定，在月亮湾公司适当履行合同的情况下，盛和公司不得妨碍月亮湾公司正当使用商铺。月亮湾公司认为，盛和公司关闭好生活超市的行为即妨碍了月亮湾公司对商铺的正当使用，构成违约，应承担违约责任。盛和公司认为，其行为不构成违约。理由是，根据商铺租赁合同第一条第二款第3项的约定，盛和公司已明确告知月亮湾公司涉案商铺只能在一般情况下满足用途，并不保证用于其他特殊状态下的经营使用，对此，月亮湾公司确认其营业或人员设备并未对商铺及配套设施有特殊要求，并同意不以此为由向盛和公司提出任何要求或终止合同。根据合同第十二条第二款第三项约定，如涉案商铺的实际状况导致月亮湾公司无法使用时，自无法使用之日起，盛和公司不再收取租金，月亮湾公司应当在无法使用涉案商铺之日起10个工作日内搬出商铺，合同终止，双方互不承担责任，而实际上，月亮湾公司一直占用商铺至2016年8月31日。另查明，双方商铺租赁合同并未对好生活超市的营业状况有特殊约定。一审法院认为，一、2015年6月8日，月亮湾公司与盛和公司签订的商铺租赁合同系当事人的真实意思表示，权利义务关系明确，不违反国家法律法规的禁止性规定，故依法认定该合同合法有效，对各方当事人均具有法律效力。履约中，盛和公司依约将涉案商铺交付月亮湾公司经营使用，月亮湾公司向盛和公司缴纳了2015年12月20日前的租金的事实清楚。商铺租赁合同并未针对维持商铺客流量等事项做特别约定，盛和公司关闭好生活超市的行为亦未妨碍月亮湾公司对商铺的正当使用，月亮湾公司以盛和公司关闭好生活超市的行为违反了合同约定为由，主张盛和公司向其返还2015年10月20日至2015年12月20日的租金5005元、保证金2500元以及赔偿装修费21900元、员工遣散费15700元，于法无据，于约无据，不予支持。二、双方签订的商铺租赁合同约定的租赁期限自2015年6月20日起至2016年6月19日止，合同签订后，月亮湾公司仅缴纳了2015年12月20日前的租金，且在合同履行过程中并无中止履行的事由发生，租赁合同到期后，月亮湾公司未与盛和公司续签租赁合同而占用涉案商铺至2016年8月31日的事实清楚。现盛和公司请求月亮湾公司将位于烟台市烟台盛和百货B座负1层B-112号的商铺腾迁给盛和公司，并支付盛和公司2016年1月20日至2016年6月19日间的租金15015元及2016年6月20日至2016年8月19日间的房屋占有使用费5005元的主张，于法有据，于约相符，予以支持。月亮湾公司关于商铺租赁合同自其提起诉讼之日起中止以及其已于起诉之日起将商铺交付盛和公司的抗辩，没有法律及事实依据，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，一审法院于2016年12月23日判决：一、驳回青岛月亮湾连锁机构有限公司对烟台盛和百货有限公司返还2015年10月20日至2015年12月20日租金5005元、保证金2500元以及赔偿装修费21900元、员工遣散费15700元的诉讼请求。二、限青岛月亮湾连锁机构有限公司于本判决生效之日起10日内将位于烟台市烟台盛和百货B座负1层B-112号的商铺腾迁给烟台盛和百货有限公司。三、限青岛月亮湾连锁机构有限公司于本判决生效之日起10日内向烟台盛和百货有限公司支付自2016年1月20日起至2016年6月19日止的房屋租金15015元，以及自2016年6月20日起至2016年8月19日止的房屋占有使用费5005元。案件受理费928元及反诉费301元，由青岛月亮湾连锁机构有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于盛和公司关闭好生活超市行为是否违约，月亮湾公司称盛和公司关闭好生活超市影响了客流量，使商铺失去商业价值，违反合同约定。盛和公司称该合同无对客流量的特别约定，关闭超市是正常商业行为。二、关于商铺租赁合同是否于2015年12月2日中止，月亮湾公司主张2015年12月1日向一审法院提起诉讼，导致合同中止履行，在2016年8月31日合同终止。盛和公司不认可诉讼行为产生中止效果，2016年8月31日为月亮湾公司交还商铺钥匙日期。三、关于腾迁涉案商铺，双方于2016年8月31日交接钥匙后，月亮湾公司在涉案商铺中仍有遗留物品，月亮湾公司称遗留物品可由盛和公司自行处置，不再据此向盛和公司主张任何民事权利，无需执行一审判决第二项。盛和公司认可不需再腾迁涉案商铺。四、月亮湾公司已付履约保证金2500元，盛和公司在二审中出具书面说明，同意以该保证金抵减月亮湾公司应付的租金及使用费。对一审认定的其他事实本院予以确认。本院认为，一、双方签订的商铺租赁合同关于客流量及商铺商业价值未做特别约定，合同中亦没有盛和公司做出维持涉案商铺正常经营的承诺，盛和公司关闭好生活超市的行为未对涉案商铺的周边道路通行和房屋本身正常使用产生影响。月亮湾公司在现场考察涉案商铺后基于自己的商业判断签订了商铺租赁合同，客流量变动系属月亮湾公司在签订合同时应当预见的商业风险。对于月亮湾公司主张盛和公司关闭超市的行为属违约并据此要求返还2015年10月20日至2015年12月20日租金、装修款和员工遣散费损失，无事实和法律依据，本院不予支持。二、月亮湾公司主张2015年12月1日提起诉讼为租赁合同中止事由，但双方实际于2016年8月31日交接钥匙，月亮湾公司在此期间仍占有使用房屋，故该项主张本院不予支持。一审判决月亮湾公司支付自2016年1月20日起至2016年6月19日止的房屋租金15015元，以及自2016年6月20日起至2016年8月19日止的房屋占有使用费5005元正确。三、月亮湾公司已交付履约保证金2500元，盛和公司在二审中出具书面说明，同意以该保证金抵减月亮湾公司应付的租金及使用费，符合法律规定，本院予以认定。抵减后，月亮湾公司应向盛和公司支付17520元（15015元+5005元-2500元）。四、因双方确认涉案商铺已不需腾迁，故一审判决月亮湾公司于判决生效后10日内将房屋腾迁给盛和公司不妥。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十八条之规定，判决如下：一、维持烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第1166号民事判决第三项；二、撤销烟台市芝罘区人民法院（2015）芝毓民初字第1166号民事判决第一、二项；三、限被上诉人烟台盛和百货有限公司于本判决生效之日起10日内退还上诉人青岛月亮湾连锁机构有限公司履约保证金2500元；四、驳回上诉人青岛月亮湾连锁机构有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人烟台盛和百货有限公司的其他反诉请求。前述第一、三项判决确定的付款义务相抵后，上诉人青岛月亮湾连锁机构有限公司应支付被上诉人烟台盛和百货有限公司17520元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费928元及反诉费301元，二审案件受理费1229元，由上诉人青岛月亮湾连锁机构有限公司负担2360元，由被上诉人烟台盛和百货有限公司负担98元。本判决为终审判决。审判长　　孔祥顺审判员　　王家国审判员　　于　慧二〇一七年五月四日书记员　　陈蒙蒙关注公众号“”