（2017）皖17民终70号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-06
案件名称
余小兵、王转商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省池州市中级人民法院
所属地区
安徽省池州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
余小兵,王转,池州市贵池华安房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖17民终70号上诉人（原审被告、反诉原告）：余小兵，男，1980年1月22日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。上诉人（原审被告、反诉原告）：王转男，女，1981年12月4日出生，汉族，住安徽省池州市贵池区。两上诉人委托诉讼代理人：章昶永，安徽九华律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：池州市贵池华安房地产开发有限责任公司，住所地安徽省池州市贵池区百牙路59号，组织机构代码70503338-X。法定代表人：纪良谦，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴楷，安徽安贵律师事务所律师。委托诉讼代理人：程翠翠，安徽安贵律师事务所律师。上诉人余小兵、王转男与被上诉人池州市贵池华安房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省池州市贵池区人民法院（2016）皖1702民初3617号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人余小兵及委托代理人章昶永、被上诉人委托代理人吴楷、程翠翠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余小兵、王转男上诉请求：请求撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉讼请求，支持上诉人一审的反诉请求。事实与理由：1、一审判决认定事实错误。上诉人签订合同后分别于2014年8月18日、2014年12月9日、2015年10月12日、2015年10月21日向被上诉人交款合计33万元，含维修基金3482元，实际支付款项326518元，已超过购房款，上诉人不拖欠被上诉人购房款。被上诉人一直辩称已交付的款项中57432元为购买车库的价款，没有协议及税票证明，一审将57432元认定购车库款错误。2、上诉人要求被上诉人支付维修费用符合合同约定及法律规定。上诉人入住前就发现购买的房屋墙体多处开裂渗水，被上诉人至今未修复。3、被上诉人主张的违约金无事实及法律依据。上诉人不拖欠购房款，不能适用合同约定的违约责任。4、被上诉人未能使公共配套设施达到合同约定的使用条件，应按约定支付上诉人违约金。被上诉人池州市贵池华安房地产开发有限责任公司辩称：1、一审认定事实正确，上诉人部分欠款是多次催讨以后才交付，车库早已经交付上诉人使用。2、被上诉人愿意履行维修义务。3、被上诉人主张的违约金有事实和法律依据。4、公共配套设施已经完成，无需给付上诉人违约金。池州市贵池华安房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：1.请求法院判决二被告支付原告剩余购房款18770元；2.请求法院依法判决二被告支付违约金（违约金依照合同约定每日按逾期应付款万分之四计算）；3.本案的诉讼费用由二被告负担。诉讼过程中，变更第1项诉讼请求为：判决二被告支付原告剩余购房款及购买车库款共计20442元。余小兵、王转男向一审法院提出反诉请求：1.请求法院依法判令反诉被告承担殷实花园1幢604室房屋裂缝维修费用（以鉴定结果为准）；2.反诉被告公共配套设施规定日期未达到使用条件，按照本合同的购房款的3%支付违约金；3.判令反诉被告交付殷实花园2幢115号车库产权证；4.反诉被告承担鉴定费及诉讼费。一审法院认定事实：2014年9月，余小兵、王转男（乙方）与华安房地产公司（甲方）签订《商品房销售合同》，约定乙方向甲方购买贵池区殷汇镇殷石公路殷实花园1幢604、604阁楼，建筑面积共174.14平方米，房屋总价款为291200元，付款方式为首付款150758元一次性付清，余款在2014年12月15日前采取公积金提取支付，并约定乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同，乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之四的违约金。2015年7月14日，余小兵、王转男（乙方）与华安房地产公司（甲方）签订《补充协议书》，确认乙方向甲方购买的贵池区殷汇镇殷石公路殷实花园1幢604、604阁楼建筑面积为173.14平方米，总价款为289528元。在本案审理过程中，余小兵、王转男申请司法鉴定，本院依法委托安徽九华司法鉴定所对贵池区殷汇镇殷实花园1幢604室房屋质量问题、产生原因、修复费用进行鉴定。安徽九华司法鉴定所于2016年10月8日出具《司法鉴定意见书》，载明“1、墙梁交接处裂缝均是由于施工不符合《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》导致；六楼及阁楼窗台裂缝均是由于墙体及粉刷因温度变化导致；进户门及窗洞上角墙体裂缝均是由于门窗过梁尺寸不符合规范导致应力集中而开裂；六楼及阁楼墙体中部出现竖向或斜向裂缝是由于墙体砌块砌筑施工不规范导致。2、六楼阳台顶板裂缝是由于混凝土收缩及温度变化导致；阁楼层西室楼面板在梁上方的裂缝是由于施工不规范，梁与板交接处负弯矩钢筋移位使负弯矩钢筋保护层偏大从而导致该楼板负弯矩区受力不合理而开裂。3、阁楼层大厅顶板有两处渗水痕迹，一处在南侧屋面板开裂位置，另一处在北侧斜屋面板与梁交接位置。该屋面板开裂是由于混凝土收缩及温度变化导致；阁楼层西室顶板有四个渗水点，均在中间平屋面周边，是由于瓦屋面与混凝土屋面交接处节点处理不规范导致。4、根据分析说明中的修复处理方法及现场尺寸计算维修费用为人民币38264.07元。”一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。余小兵、王转男与华安房地产公司签订的《商品房销售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并有效，余小兵、王转男应当按照合同约定支付购房款，现余小兵、王转男逾期未支付剩余款项，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据双方当事人举证、质证及本院认证的事实，余小兵、王转男购买的位于殷汇镇殷石公路殷实花园1幢604、604阁楼价款为289528元、位于殷汇镇殷石公路殷实花园2幢115号车库价款为57432元，现余小兵、王转男已实际支付款项326518元，尚欠20442元。现华安房地产公司要求余小兵、王转男支付剩余购房款及购买车库款20442元及支付违约金的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，华安房地产公司在商品住宅交付使用之日起，按照双方合同附件中承诺的内容承担相应的保修责任，在商品房保修范围内和保修期限内发生质量问题时应当履行保修义务。现涉案房屋经鉴定，存在质量瑕疵，故华安房地产公司应当对房屋质量问题承担保修责任。根据《司法鉴定意见书》，华安房地产公司应当就涉案房屋墙梁交接处裂缝、六楼及阁楼窗台裂缝、进户门及窗洞上角墙体裂缝、六楼及阁楼墙体中部竖向或斜向裂缝、六楼阳台顶板裂缝、阁楼层西室楼面板在梁上方的裂缝、阁楼层大厅顶板南侧开裂位置及北侧斜屋面板与梁交接位置渗水痕迹、阁楼层西室顶板中间平屋面周边四个渗水点承担维修责任。华安房地产公司辩称鉴定书中提及的六楼及阁楼窗台裂缝、六楼阳台顶板裂缝及面板开裂是由于温度变化导致，属于不可抗力，屋顶漏水部分已经修复完好，且我方数次上门维修，是余小兵一直拒绝维修，经审查，该鉴定书系法院委托专业机构作出的鉴定意见，程序合法，且温度变化不属于法律规定的不可抗力范畴，本院对该辩称意见不予采纳。关于余小兵、王转男主张请求华安房地产公司给付维修费用的反诉请求，本院认为，依照双方合同约定，应由华安房地产公司进行维修，如华安房地产公司不履行维修义务，则由余小兵、王转男自行维修，相应的维修费用由华安房地产公司予以承担。余小兵、王转男主张小区配套设施规定日期内未达到使用条件，应支付购房款总额3%违约金的反诉请求，因其提供的证据尚不充分，本院依法不予支持。余小兵、王转男主张华安房地产公司交付殷实花园2幢115号车库产权证，虽庭审中双方确认车库已实际交付，但双方均未提供办理车库产权事宜方面的证据，本院对该项反诉请求依法不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、余小兵、王转男于本判决生效后三十日内向池州市贵池华安房地产开发有限责任公司支付剩余购房款及购车库款合计20442元。二、余小兵、王转男于本判决生效后三十日内向池州市贵池华安房地产开发有限责任公司支付违约金（按合同约定的日息万分之四标准，从2014年12月16日起计算至实际付清日止）。三、池州市贵池华安房地产开发有限责任公司于本判决生效后三十日内对余小兵、王转男购买的位于殷汇镇殷石公路殷实花园1幢604室房屋出现的墙梁交接处裂缝、六楼及阁楼窗台裂缝、进户门及窗洞上角墙体裂缝、六楼及阁楼墙体中部竖向或斜向裂缝、六楼阳台顶板裂缝、阁楼层西室楼面板在梁上方的裂缝、阁楼层大厅顶板南侧开裂位置及北侧斜屋面板与梁交接位置渗水痕迹、阁楼层西室顶板中间平屋面周边四个渗水点质量问题予以修复。四、如池州市贵池华安房地产开发有限责任公司于上述期限内未修复，余小兵、王转男自行修复，池州市贵池华安房地产开发有限责任公司赔偿余小兵、王转男修复费用38264.07元。五、驳回余小兵、王转男的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费269元减半收取134.50元，由余小兵、王转男负担；反诉受理费379元，由池州市贵池华安房地产开发有限责任公司负担；鉴定费15000元，由池州市贵池华安房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，上诉人提交信访答复意见书及照片，证明房屋质量确实存在问题。被上诉人未提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的房屋质量问题及欠款等事实予以确认。案经多次调解未果。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，一审法院认定合同合法有效正确，认定上诉人尚欠款事实清楚。被上诉人开具了房产销售发票，上诉人已经办理了房产证等相关手续，且上诉人所交款项已经超过了购房款。车库系上诉人购买，但双方未签订车库购买协议，故该欠款应该认定为购车库所欠款合理合法。上诉人的该点上诉理由成立，应予支持。因上诉人所购房屋经鉴定质量确实存在问题，双方一直发生纠纷，且双方就车库未约定违约责任，故被上诉人要求上诉人依据合同支付违约金的请求不予支持。车库已经实际交付使用，上诉人应该付清余款，被上诉人有配合办理车库产权证书的义务。另上诉人提出小区公共配套设施未到达合同约定的使用条件，要求被上诉人支付违约金，一审判决认定证据不充分未予支持正确。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)、（二）项之规定，判决如下：一、维持贵池区人民法院（2016）皖1702民初3617号民事判决第（三）、（四）、（五）项；二、撤销贵池区人民法院（2016）皖1702民初3617号民事判决第（二）项;三、变更贵池区人民法院（2016）皖1702民初3617号民事判决第一项为：余小兵、王转男于本判决生效后三十日内向池州市贵池华安房地产开发有限责任公司支付尚欠购车库款20442元，被上诉人协助办理车库产权证。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回池州市贵池华安房地产开发有限责任公司要求上诉人支付违约金的诉讼请求。一审案件受理费及鉴定费用的负担按一审判决执行，二审案件受理费269元，双方各半负担。本判决为终审判决。审判长 许院生审判员 胡少斌审判员 康启林二〇一七年五月四日书记员 陈秋霞 来源：