（2016）川13民终2522号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-11-09
案件名称
四川省阆中明星房地产开发有限公司与彭昌雄、舒小城商品房买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
四川省南充市中级人民法院
所属地区
四川省南充市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
四川省阆中明星房地产开发有限责任公司,彭昌雄,舒小城
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
四川省南充市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川13民终2522号上诉人（原审被告）：四川省阆中明星房地产开发有限责任公司，住所地四川省阆中市商城路西段6号。法定代表人：胡明银，董事长。委托诉讼代理人：王敏，四川纪明律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽，女，四川省阆中明星房地产开发有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：彭昌雄，男，生于1967年5月5日，汉族，个体工商户，住四川省阆中市。委托诉讼代理人：葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：舒小城，曾用名舒怀实，男，生于1970年9月2日，汉族，个体工商户，住四川省阆中市，现在四川省广元监狱服刑。上诉人四川省阆中明星房地产开发有限公司（以下简称明星房产公司）因与被上诉人彭昌雄、被上诉人舒小城商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1075号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。明星房产公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回彭昌雄的全部诉讼请求。事实和理由：第一，一审法院认定事实错误。其一，一审法院并未查明彭昌雄165万元借款是何时以何种方式出借给舒小城的；其二，对于舒小城向程志荣借款100万元、向程志猛借款25万元，是何时以何种方式将债权转让给彭昌雄的；其三，舒小城因在四川省广元监狱服刑，无法提供其已偿还彭昌雄57万元、程志荣60万元、程志猛7万元，共计124万元利息的证据，一审法院并未向阆中市公安局核实相关情况；其四，明星房产公司的工作人员杨佳虽然在案涉《房屋买卖合同》上批注“同意出售”，但同时批注“乙方交款时必须到公司缴纳，售房款只能用在项目上”，故彭昌雄未向明星房产公司交纳购房款，其并未履行合同，且合同约定出售的营业房并未注明楼层；其五，付款收据的持续时间相隔较长，但收据却连号不符合常理。第二，一审适用法律错误。签订《房屋买卖合同》实际是为彭昌雄对舒小城债权提供担保，本案应当审理民间借贷法律关系；即使《房屋买卖合同》有效，也是一个附条件的合同，未满足条件合同并未生效。彭昌雄辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。舒小城与彭昌雄之间最初虽为借款关系，但债权到期后双方达成了新的协议，双方的真实意思为购买案涉房屋，舒小城是案涉楼盘的实际投资人，杨佳是案涉项目的副经理，彭昌雄已尽到合理审查义务，即使房屋买卖合同未加盖明星房产公司印章，但应当认定为公司行为。舒小城辩称，彭昌雄借给我款项是事实，但我已经通过利息方式偿还了大部分。三张收款收据系彭昌雄等在签合同的当天通过限制人身自由的方式逼我出具的，其中两张收据的时间应对方要求写在其他时间。签订合同时称不能让明星房产公司知道此事，能还钱就还钱，不能还钱就给彭昌雄房子。签订房屋买卖合同时，彭昌雄的40万元是到期了的，程志荣和程志猛的借款尚未到期。彭昌雄向一审法院起诉请求：1.依法确认彭昌雄与舒小城签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.判令舒小城、明星房产公司继续履行《房屋买卖合同》，将位于苍溪县九曲溪北街苍龙苑3号楼房屋一套（以苍龙苑3号楼正面由西至东第四轴线内）交付给彭昌雄；3.舒小城向彭昌雄支付违约金5万元；4.诉讼费由舒小城和明星房产公司承担。一审法院认定事实：舒小城以明星房产公司名义开发“苍龙苑”3号楼，为该楼的实际投资人。2013年12月24日，明星房产公司（甲方）与舒小城（乙方）签订《关于“苍龙苑”3号地块投资开发、管理协议》，其内容为：“甲、乙双方通过协商，就‘苍龙苑’3号地块投资开发、管理等一系列问题达成一致意见，就2012年初甲方同意乙方将3号地块从甲方公司名下转到其它公司挂靠开发，后乙方反映苍溪县国土局就该地块涉及处遗，无法转让更名的实际情况，经2013年12月16日甲方派员与乙方共同到苍溪县国土局找其分管杜副局长了解确认后，就‘苍龙苑’3号地块的相关事宜达成如下协议。1.‘苍龙苑’3号地块以甲方企业之名进行房地产开发；乙方为该地块的实际投资人，利润全归乙方所有。2.在该地块开发过程中，涉及销售、收款、支出必须根据甲方之规定办理，销售价格由乙方确定，甲方派员负责出具收据，所收款专户存行，项目上正常开支需由乙方报甲方派出人员，超过一万元及以上应由甲方所派出人员报甲方法定代表人签字认可，否则不得支出。3.乙方严禁收取售房款，若有发现，甲方有权按所收款的50%对乙方处以罚款……。”同日，明星房产公司出具书面公告并张贴，公告的内容为：“由我司承担的‘苍龙苑’改建项目，因涉及3号楼问题，投资人舒小城于2013年2月3日提出申请，为方便管理等问题将3号楼开发转到苍溪本地房地产企业名下，2013年12月中旬，投资人称苍溪国土局不同意土地更名，要以我司之名办理‘苍龙苑’3号楼的开发事宜。经投资人与我司协商，投资人也慎重承诺从未出售过3号楼任何一套住房及营业房。为此，2013年12月24日我司与投资人签订了协议，从即日起，3号楼涉及开发等事宜均必须通过我司所委托的人员办理相关手续，否则无效。同时涉及3号楼营业房、住房在今后取得预售许可证后销售必须继续参照我司过去的公告。必须按规定签订合同，加盖公章，并由我司出具加盖财务印章的收款收据，购房款必须存入我司指定的账户，三项缺一不可。否则所购营业房和住房均无效”。2013年12月25日，明星房产公司向舒小城出具授权委托书一份，内容为：“项目投资人负责以下工作：1.负责办理本项目开发前期所需的相关手续。2.负责对本项目所开发房屋（含住宅、营业房、车库）的销售，确定最终售价，签订合同、收售房款由杨丽负责。3.在办理了预售许可证后，方可联系对外销售本项目房屋……”。从2011年至2013年，舒小城累计向彭昌雄借款165万元。舒小城称该款用于支付民工工资及1、2、3、4号楼的修建和手续的办理。2014年3月19日，彭昌雄（乙方）与舒小城（甲方）签订《房屋买卖合同》，用于抵偿舒小城借款165万元，合同约定：1.房屋位置及名称：苍溪县九曲溪北街苍龙苑3号楼正面由西至东第四轴线内；2.房屋面积140平方米；3.销售单价12,000元/平方米；4.付款方式及购房款:购房总价为168万元共计140平方米；签订本协议之日支付购房认购款45万元；待甲方取得预售许可证以后支付购房款120万元；余款待办理两证时一次性付清。5.费税的缴纳及交房时间：工本费、房屋维修基金由乙方自行缴纳；契约税按税法规定由买卖双方独自缴纳；水、电、气由购房户进行缴纳；交房时间定于2014年10月26日，交房使用。5.违约责任：未按时缴纳购房款时；未按时交房使用时；以上条款望甲乙双方共同遵守，如有违约方付违约金五万元。同日，明星房产公司副总经理杨佳在该房屋买卖合同右上角注明“同意出售，但乙方交款时必须到公司缴纳，售房款只能用在项目上”。2014年6月24日，“苍龙苑”取得商品房预售许可证。一审庭审中，舒小城称借款165万元，已支付利息124万元（舒小城的57万元、程志荣60万元、程志猛7万元），彭昌雄对此予以否认；借用该款虽未入公司账户，但是向杨佳汇报了的，因杨佳当时具体分管“苍龙苑”项目。而明星房产公司辩称只知道彭昌雄的40万元，其余的借款不知道。同时舒小城称合同签订时间实际应为2014年7、8月份左右，彭昌雄对此予以认可，但明星房产公司辩称合同签订时间应为2014年12月。同时查明，彭昌雄借给舒小城165万元中，其中彭昌雄40万元，舒小城以自己的名义在程志荣处借100万元、程志猛处借25万元。一审法院认为，彭昌雄与舒小城原为借款关系，在2014年3月19日，彭昌雄将该借款165万元作为购房款，购买苍溪县九曲溪北街苍龙苑3号楼正面由西至东第四轴线内的营业房，并与舒小城签订《房屋买卖合同》一份，该合同是彭昌雄与舒小城的真实意思表示，且作为明星房产公司的副总经理杨佳在该买卖合同上签署“同意出售”。杨佳的意思表示应代表明星房产公司，即明星房产公司对该《房屋买卖合同》予以追认，该合同应为合法有效，合同双方均应按照约定履行义务。彭昌雄要求舒小城和明星房产公司按合同约定交付房屋，并支付违约金5万元，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第五十条、第六十条第一款规定，判决：一、彭昌雄与舒小城于2014年3月19日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、四川省阆中明星房地产开发有限责任公司、舒小城向彭昌雄交付位于苍溪县九曲溪北街苍龙苑3号楼正面由西至东第四轴线内的营业房；三、舒小城支付彭昌雄违约金5万元。四、四川省阆中明星房地产开发有限责任公司对舒小城支付彭昌雄违约金5万元承担连带责任。案件受理费10,000元，由舒小城负担。本院二审期间，舒小城申请本院调取2011年至2014年舒小城通过银行转账方式偿还彭昌雄、程志容、程志猛借款本息的情况。本院依职权调取了舒小城在中国农业银行苍溪支行账号为622845286801xxxxxx的账户向彭昌雄账户转款的流水账共计804000元（具体为：2011年5月1日30万元，2011年5月4日40万元，2013年1月22日5万元，2014年11月1日54000元）。本院在阆中市公安局治安管理大队复印转账凭证显示，舒小城向程志容于2014年3月13日转款10万元，2014年7月17日转款15万元。本院组织当事人进行了证据交换和质证，彭昌雄称其记不清舒小城向其转账还款80余万元的事实了，彭昌雄对舒小城向其转款的原因并未作出其他合理解释；彭昌雄对于舒小城向程志容转款的事实称不清楚。舒小城、彭昌雄确认《房屋买卖合同》中载明的“房屋位置及名称：苍溪县九曲溪北街苍龙苑3号楼正面由西至东第四轴线内”，实际位于该3号楼第三层的相应位置营业房。案涉营业房已被多家法院查封。二审另查明，一审查明的“程志荣”实际应为“程志容”。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，第一，关于《房屋买卖合同》的性质和效力问题。因舒小城和彭昌雄认可其欠彭昌雄（包括程志容、程志猛）借款本息无法偿还，双方同意将所欠借款本息转化为购房款，由彭昌雄购买案涉房屋。故明星房产公司认为该《房屋买卖合同》系为双方之间的借款提供担保，没有事实和法律依据。彭昌雄以168万元购买案涉营业房系舒小城和彭昌雄真实意思表示，《房屋买卖合同》未违法法律、法规禁止性规定，应属有效。第二，关于舒小城和明星房产公司应否向彭昌雄交付案涉营业房的问题。其一，《房屋买卖合同》约定“签订本协议之日支付购房认购款45万元；待甲方取得预售许可证以后支付购房款120万元”，现彭昌雄主张的付款依据为2014年3月19日舒小城向彭昌雄出具的45万元收款收据，以及2014年6月28日舒小城向彭昌雄出具的两张共计120万元收款收据。舒小城和彭昌雄均认可出具该三张收据时，彭昌雄并未支付现金，而是以之前舒小城对彭昌雄等的欠款本息冲抵。要认定彭昌雄是否履行了168万元的付款义务，必须审查舒小城与彭昌雄（包括程志容、程志猛）之间的欠款本息相关依据。对于彭昌雄向舒小城出借165万元舒小城予以认可，但对于借款的时间、借款是否支付利息、利率为多少，双方均为举证证明。因舒小城现在四川省广元监狱服刑，其仅能提供偿还借款本息的部分线索，本院依舒小城申请，调取到部分转账凭证显示，舒小城至少已向彭昌雄（包括程志荣、程志猛）偿还借款本息1054000元。现彭昌雄并未举证证明其对舒小城的借款本息有168万元，就无法证明其已按照《房屋买卖合同》的约定履行了全部付款义务。其二，2013年12月24日明星房产公司出具书面公告并张贴，公告的内容显示从2013年12月24日起，案涉楼盘涉及开发等事宜均必须通过明星房产公司所委托的人员办理相关手续，必须按规定签订合同，加盖公章，并由明星房产公司出具加盖财务印章的收款收据，购房款必须存入明星房产公司指定的账户；2013年12月25日明星房产公司向舒小城出具的授权委托书显示舒小城负责房屋的销售和确定最终售价，签订合同和收售房款由杨丽负责；而2014年3月19日彭昌雄与舒小城签订的《房屋买卖合同》上，明星房产公司副总经理杨佳注明“同意出售，但乙方交款时必须到公司缴纳，售房款只能用在项目上”，故《房屋买卖合同》上因未加盖明星房产公司印章，彭昌雄也未将售房款按明星房产公司公告的程序将购房款交入明星房产公司指定账户，彭昌雄称其已尽到合理审查义务的理由不成立，本院不予支持。综上，彭昌雄未能举证证明其按照《房屋买卖合同》的约定履行完毕付款义务，以及案涉营业房被多家法院查封的实际情况，现彭昌雄要求舒小城和明星房产公司向其交付案涉营业房的请求没有事实和法律依据，本院不予支持。第三，关于《房屋买卖合同》中约定的5万元违约金的问题。因彭昌雄并未举证证明其已履行完毕付款义务，其称舒小城不能向其交付案涉营业房违约应支付5万元违约金的理由不成立。综上所述，明星房产公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1075号民事判决第一项；二、撤销四川省阆中市人民法院（2015）阆民初字第1075号民事判决第二项、第三项和第四项；三、驳回彭昌雄的其他诉讼请求。一审案件受理费10000元，由舒小城负担5000元，彭昌雄负担5000元；二审案件受理费10000元，由舒小城负担5000元，彭昌雄负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 黄 东审 判 员 任雅莉代理审判员 王婵轶二〇一七年五月四日书 记 员 范云荣 关注微信公众号“”