（2016）湘1002民初3508号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-21
案件名称
原告陈红艳与被告罗舒元、刘姗婷租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
郴州市北湖区人民法院
所属地区
郴州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈红艳,罗舒元,刘姗婷
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十六条，第五十八条，第八十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初3508号原告陈红艳，女，1983年2月22日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市北湖区。委托代理人陈政，男，住湖南省郴州市北湖区东风路9号，湖南省永兴县高亭司镇坪洞村民委员会推荐。被告罗舒元，女，1982年6月4日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市北湖区。被告刘姗婷，女，1983年5月6日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住广东省深圳市南山区。委托代理人何婷，湖南银光律师事务所律师。原告陈红艳与被告罗舒元、刘姗婷租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈红艳及其委托代理人陈政，被告罗舒元及被告刘姗婷的委托代理人何婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈红艳向本院提出诉讼请求：l、撤销原、被告2015年11月29签订的转租协议；2、判令两被告返还门面转让金50000元、赔偿装修损失60462元、租金损失11497元，合计121959元；3、本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：2015年11月份，被告罗舒元转发了转让郴州市人民东路23号19-20门面消息，原告通过电话联系，被告罗舒元告知门面是她和她妹妹刘姗婷合伙从郴州军分区租来，可以转让给原告。2015年11月23日，约定门面转让金100000元后，原告向被告罗舒元支付了10000元订金。2015年11月29日，原告向被告罗舒元支付门面转让金40000元，并约定原告与郴州军分区签订正式租赁合同时交付尾款70000元（含门面转让费50000元、押金20000元），被告罗舒元将门面钥匙交给原告。原告请装修公司装修好后于2016年1月1日正式营业，材料和装修费为48632元、灯箱费12100元，共计60462元。在被告刘姗婷的通知下，原告将2015年12月租金11497元交到军分区的账号上。2016年元月，郴州军分区再次告知各个门面租户，停止签订租赁合同。原告在得知消息后找两被告要求退还门面转让金并赔偿装修损失，两被告不同意。2016年4月26日，郴州军分区正式发出通知，因为军改不再出租门面。原告多次要求退还转让费和赔偿装修损失，但两被告均置之不理。军分区告知原告，其与两被告签订的合同明确约定门面不能转租，如要转租必须要军分区书面同意，并且因为军改不再签订任何租赁协议。至此，原告才得知门面不能转租和面临军改也不再能签订正式的租赁合同。原告与被告罗舒元签订门面转租协议时，并不知道该门面不能转租或者即使转租也需征得军分区的书面同意，也不知道门面因为军改不再对外出租，两被告并未告知。两被告隐瞒了门面不能转租和不再续租的事实，以欺诈的手段使原告交了转让费并交了2015年12月份租金和进驻装修，严重损害了原告的合法利益。原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告罗舒元辩称，门面是答辩人的妹妹刘姗婷的，因她在外地而委托答辩人代为办理门面转租。此事与答辩人无关，请求驳回对答辩人的诉讼请求。被告刘姗婷辩称，涉案门面系由答辩人从军分区处租赁，答辩人因出国委托罗舒元代为处理相关事宜，并不存在与罗舒元为合伙关系。答辩人与被答辩人的转租协议已生效，不存在法定可撤销的情形。答辩人与被答辩人的转租协议是经双方自愿协商达成的，应为合法有效。答辩人对被答辩人从未隐瞒任何事实，被答辩人是看过答辩人与军分区签订的租赁合同的，否则，被答辩人如何确定答辩人是否在承租期间呢？军分区的租赁合同中虽然有不能转租的条款，但在实际履行中是允许转租的，被答辩人能够顺利接收门面装修完毕并经营正说明了这点。至于后来未能与军分区签订租赁合同，也不是因为转租，而是因为军改所有面门均需回收不再租赁，不是针对个人，而是政策性因素导致的不可抗力，在转租之时答辩人与被答辩人对此均不知情，所以也均无过错。即便答辩人需要承担相应责任，也因不可抗力而免责。被答辩人只缴纳了1个月的租金，实际经营时的租金没有缴纳。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告陈红艳提供的证据6“证明、清单、收据3张、送货单3张、《装修施工合同》”，拟证明原告装修店面支付装修款合计60462元。被告罗舒元、刘姗婷对该证据真实性均不予认可，认为所有款项都没有发票及缴纳凭证，是否实际发生无法证实。本院经审查认为，两被告的异议理由成立，本院采信两被告的质证意见。2、原告陈红艳提供的证据9“照片2张”，拟证明灯箱的具体位置，灯箱不可再利用。两被告对该证据真实性无异议，对证明方向有异议，认为可否重复利用并不清楚。本院经审查认为，两被告的异议理由成立，本院采信两被告的质证意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告罗舒元、刘姗婷为朋友关系，2014年12月29日，刘姗婷与湖南省郴州军分区后勤部（以下简称军分区后勤部）签订一份《军队房地产租赁合同》，军分区后勤部将位于郴州市北湖区人民东路23号A1楼一层（座落号：）门面出租给刘姗婷经营服装，租赁期限为2015年1月1日至2015年12月30日止，同时约定刘姗婷不得擅自转租，确需转租需经军分区后勤部书面同意。2015年11月23日，原告陈红艳在微信朋友圈中看到罗舒元发布的转让上述门面的信息后，与被告罗舒元当面进行了口头协商，陈红艳向罗舒元交付门面转让订金10000元。同年11月29日，陈红艳再次向罗舒元交付40000元，罗舒元出具收条一张，载明收到陈红艳门面转让预付金50000元（含之前订金10000元），并备注陈红艳将于签订合同之日前将门面转让金尾款70000元交于罗舒元；当日，罗舒元将上述门面钥匙交给了陈红艳。陈红艳于2015年12月14日向军分区后勤部缴纳了当月租金11497元，刘姗婷与陈红艳一同为上述门面办理了经营人为刘姗婷的“小嘴零食”营业执照，实际由陈红艳经营。2016年1月1日起，陈红艳实际经营的“小嘴零食”店正式开始营业。2016年1月10日，军分区后勤部向包括陈红艳在内的位于郴州市北湖区人民东路23号A1楼各承租业主发出一份“通知”，通知根据省军区传达中央军委对军队改革调整《关于全面停止军队对外有偿服务有关问题的通知》的指示精神，从即日起军分区停止续签租赁合同，已到期承租户不愿退出的，在军队新的租赁管理办法未明确前，暂按原租金标准按月缴纳租金，待上级新的管理办法明确后按新的规定要求执行。2016年4月26日，军分区后勤部再次向各承租业主发出“通知”，通知经军分区党委常委会研究决定，已到期的承租项目必须于2016年5月31日前清理退场，交还承租物业，办理退租相关手续。2016年6月20日，军分区后勤部对陈红艳实际经营的“小嘴零食”店进行了关门处理，向陈红艳退回了其缴纳的2016年1月至5月的全部租金。此后，陈红艳要求罗舒元、刘姗婷退还门面转让金50000元并赔偿损失遭拒，酿成本案纠纷。本院认为，本案属租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本院对本案争议的焦点作如下评判：一、关于罗舒元是否为本案适格被告的问题。罗舒元与刘姗婷均抗辩称双方非合伙关系，涉案门面为刘姗婷向军分区后勤部租赁，罗舒元系由刘姗婷委托处理门面转让事宜。但本院查明，涉案门面的转让信息系由罗舒元发布，罗舒元与陈红艳商谈门面转让时刘姗婷并不在场，也未向陈红艳出具刘姗婷的委托手续，陈红艳所预交的门面转让费50000元是由罗舒元收取后出具收条，罗舒元随后将门面钥匙交付给陈红艳。因此，陈红艳完全有理由相信罗舒元对涉案门面有管理和处置权，故罗舒元是本案适格的被告，应当与刘姗婷共同承担本案相应民事责任。二、关于陈红艳的诉讼请求。刘姗婷与军分区后勤部的《军队房地产租赁合同》中约定了转租需经军分区后勤部书面同意，而直至该合同期限届满，军分区后勤部都未书面同意刘姗婷转租。陈红艳对此知情，但并未提出异议。罗舒元与陈红艳未经军分区后勤部同意而口头商定的转租行为，属无效民事行为，自始没有法律约束力，无需本院撤销；罗舒元、刘姗婷因该无效转让所收取陈红艳的门面转让预付金50000元，应予退还。对于涉案门面，陈红艳未能与军分区后勤部签订租赁合同的根本原因是军队改革调整的相关规定，而非罗舒元、刘姗婷的过错，且陈红艳未提交证据证实罗舒元、刘姗婷事前已知道军分区后勤部将收回门面。因此，对陈红艳要求罗舒元、刘姗婷赔偿装修损失60462元、租金损失11497元的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第八十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告罗舒元、刘姗婷共同向原告陈红艳退还门面转让预付金50000元，此款限被告罗舒元、刘姗婷在本判决生效后十日内共同支付完毕；、二、驳回原告陈红艳的其他诉讼请求。如果被告罗舒元、刘姗婷未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2739元，由原告陈红艳负担1616元，被告罗舒元、刘姗婷共同负担1123元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长 罗文林人民陪审员 谢寒梅人民陪审员 黎冬玉二〇一七年五月四日书 记 员 肖 隽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来源：百度“”