（2017）沪01民终897号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-15
案件名称
上海九龙工业气体有限公司诉上海茸北资产经营有限公司土地租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海九龙工业气体有限公司,上海茸北资产经营有限公司
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终897号上诉人（原审被告）：上海九龙工业气体有限公司，住所地上海市松江区沪松公路卖花桥东。法定代表人：傅剑平，总经理。委托诉讼代理人：许永林，上海诚至信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李辉，上海诚至信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海茸北资产经营有限公司，住所地上海市松江区茸北镇茸梅路149号。法定代表人：唐芬，总经理。委托诉讼代理人：杨生泉，上海龙元律师事务所律师。委托诉讼代理人：何煦，上海龙元律师事务所律师。上诉人上海九龙工业气体有限公司（以下简称九龙公司）与被上诉人上海茸北资产经营有限公司（以下简称茸北公司）因土地租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2016）沪0117民初9515号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月11日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人九龙公司之委托代理人许永林、李辉，被上诉人茸北公司之委托代理人何煦到庭参加了审理，现本案已审理终结。上诉人九龙公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回茸北公司的原审诉请。事实和理由：双方建立了长期的租赁关系，签订了多份租赁合同，实际履行的是5年期的租赁合同，即2014年至2018年，现还未到期。九龙公司承租上海市松江区中山街道XX区域（现门牌号为XX村XX号）的2.161亩土地（以下简称涉案土地）后进行了搭建，即使合同无效，也应当根据出租人的过错赔偿九龙公司的损失。合同签章的是上海XX公司工会委员会非本案被上诉人，茸北公司不具有主体资格。双方在合同中约定了仲裁条款，法院没有管辖权。被上诉人茸北公司辩称，一审判决正确，要求维持原判。2016年5月20日，茸北公司诉至一审法院，请求判令：1、九龙公司搬离并返还承租的坐落于上海市松江区中山街道夏XX区域（现门牌号为XX村XX号）的2.161亩土地给茸北公司；2、九龙公司支付土地使用费（自2014年12月1日起至实际返还之日止，按年租金人民币（下同）10,800元为基数计算）；3、九龙公司于判决生效之日起十天内清退上述土地上的建筑物。一审法院认定事实：2014年1月10日，茸北公司作为甲方、九龙公司作为乙方，双方签订了《集体土地使用权租赁合同》一份，约定茸北公司将涉案土地出租给九龙公司，租赁面积为2.161亩，出租地块用途为工业气体仓储；涉案土地租赁期限为1年，自2013年12月1日起至2014年11月31日止；本合同项下集体土地使用权经营租赁价格每亩每年为5,000元，全年合计10,800元，乙方应在每年的签订合同之日，一次性支付当年度的集体土地租金；合同到期后，乙方应无条件清退所租赁土地，甲方对乙方所投入设施不作补偿；土地租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。涉案的2.161亩土地系原夏家浜村集体耕地（东至夏家浜村农田，南至上海XX有限公司，西至卖花桥路，北至垃圾填埋场），在夏家浜村撤村建制后，集体组织将资产统一交由茸北公司负责管理和经营。现涉案土地仍由九龙公司占有使用，门牌号码为松江区XX村XX号。一审法院认为：双方签订的《集体土地使用权租赁合同》系双方真实意思表示，双方成立土地租赁合同关系。根据查明的事实，涉案土地面积为2.161亩，该地块经上海市松江区规划和土地管理局中山所确认土地性质为集体耕地，按照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设……”，九龙公司在租赁土地上经营气站，用作工业气体仓储的行为违反了上述强制性法律规定，双方由此形成的土地租赁合同关系依法应属无效。需要指出的是，本案租赁关系是否有效对茸北公司诉讼请求的裁断并无直接影响，即使合同有效，本案租约早已到期，九龙公司依法应撤离并移交标的土地并支付欠付之（租金标准）土地使用费。本案租赁关系无效，作为承租人的九龙公司亦丧失继续占有土地的法律依据，应迁离并向茸北公司转移标的地块的占有。合同履行期间，九龙公司为自身使用需要，在涉案土地上搭建的建筑物、构筑物，茸北公司此前并未提出异议，合同到期后，九龙公司的使用目的已经实现，因九龙公司对此不同意拆除，可由九龙公司将地上所有建筑物、构筑物一并返还给茸北公司处理。九龙公司的辩称意见缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第二百三十五条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，于二〇一六年十一月十八日作出判决，判决如下：一、上海九龙工业气体有限公司于判决生效之日起十日内迁出位于上海市松江区中山街道夏家浜区域的2.161亩土地（现门牌号码为上海市松江区XX村XX号，详见上海市松江区规划和土地管理局中山所出具的平面图），并将上述2.161亩土地及地上所有建筑物、构筑物一并返还上海茸北资产经营有限公司；二、上海九龙工业气体有限公司于判决生效之日起十日内支付上海茸北资产经营有限公司土地使用费（按照年租金10,800元的标准，自2014年12月1日起算至实际返还之日止）；三、驳回上海茸北资产经营有限公司的其余诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由上海九龙工业气体有限公司负担（于判决生效之日起七日内交付法院）。二审中，九龙公司提供了新证据，两份合同《集体土地使用权租赁合同》、《土地使用权出租合同》（2015年一年期的合同），证明双方的租赁合同期限为五年，为配合茸北公司工作每年续签一次；出租人为上海XX公司工会委员会。茸北公司对合同的真实性无异议，但认为五年期合同系为九龙公司工商备案所用，非实际履行的合同，双方实为一年期的合同。为证明该事实，茸北公司提供了银行进账单一份，证明九龙公司2015年系按一年期合同约定的金额支付的土地租金，非五年期合同约定的租金。九龙公司对该银行进账单的金额确认，但不认可茸北公司的主张。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，上诉人九龙公司主张双方租赁合同期限为五年，并提供了相应的合同证据。本院认为，双方之间存在多份租赁合同，除了期限不一、起始终止时间不同以外，租金金额也不尽相同，因此判断双方实际履行的合同不仅要依据合同文本，还需考量其他因素。首先，茸北公司起诉时提供的系期限为2013年12月1日至2014年11月31日止的一年期合同，九龙公司对该合同予以认可，当庭表示合同系一年一签。在二审中九龙公司推翻了一审自认的事实，但无合理的解释。其次，根据九龙公司支付的2015年租金凭证，可以认定九龙公司系按一年期合同金额支付的年租金，并非按五年期的合同金额支付的租金，对于该租金金额九龙公司无异议，但无法解释为何金额与其主张的合同不一致。最后，九龙公司提供的2015年一年期的租赁合同，可以认定系茸北公司提供的一年期合同（2014）的续签，且租金金额与九龙公司支付凭证相符，应为双方实际履行的合同。综上，本院认为，九龙公司主张双方履行的合同期限为五年，证据不足，本院不予认可。关于茸北公司的主体资格。茸北公司系合同载明的出租人，签章虽为上海XX公司工会委员会，但其并不具备法人资格，仅为茸北公司的内部机构，依法应由茸北公司承担民事权利、义务。由于本案认定的合同中无仲裁条款，因此九龙公司认为法院无管辖权亦不成立。综上所述，一审法院判决正确，本院予以维持。上诉人九龙公司的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海九龙工业气体有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 叶振军审判员 许 京审判员 刘 佳二〇一七年五月四日书记员 李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 微信公众号“”