（2017）粤19民终764号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-08-15
案件名称
李泽昂、东莞市科泰物业管理有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李泽昂,东莞市科泰物业管理有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第五条第一款，第九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤19民终764号上诉人（原审被告）：李泽昂，男，汉族，1965年10月29日出生，住重庆市江津区，委托代理人：杨振锋，广东中建合展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市科泰物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇河田村厚街大道，组织机构代码为55728999-9。法定代表人：彭天真，总经理。委托代理人：刘小闹，广东启众律师事务所律师。上诉人李泽昂因与被上诉人东莞市科泰物业管理有限公司（以下简称科泰公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7424号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院判决如下：一、解除科泰公司与李泽昂于2015年10月31日签订的《科泰花卉世界租赁合同》；二、限李泽昂于判决生效之日起三日内支付科泰公司租金10800元及违约金6098元；三、驳回科泰公司的其他诉讼请求；四、驳回李泽昂的全部反诉请求。原审案件本诉受理费116元，科泰公司已预交，反诉受理费25元，李泽昂已预交，均由李泽昂承担。李泽昂不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：一、撤诉原审判决，支持反诉请求，驳回科泰公司的诉讼请求；二、全部诉讼费用由科泰公司承担。主要事实和理由如下：根据合同法第五十一条规定，案涉土地是彭天真从村里承租的，科泰公司无权处分案涉土地。彭天真与村集体签订的合同约定“不得转租”。彭天真对土地的使用期限为两年，而科泰公司与严强签订的合同期限为五年，科泰公司的行为属于欺诈，其与彭天真恶意串通损害村集体利益。本案中应追加彭天真为第三人，一审法院遗漏了当事人。案涉土地属于农用地不能用于非农建设。综上所述，双方签订的租赁合同无效。另外，一审法院没有处理反诉请求就驳回，处理不当。科泰公司未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经二审审理，对于原审判决查明的事实，本院予以确认。二审另查明：科泰公司提交的厚街镇设施农用地用地备案审批表显示，科泰花卉世界所备案的项目用途为配套设施。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点是：双方签订的科泰花卉世界租赁合同是否有效。根据科泰公司提交的厚街镇设施农用地用地备案审批表显示，科泰花卉世界所备案的项目用途为配套设施。根据国土资源部、农业部《关于进一步支持设施农业健康发展的通知》，设施农用地分为生产设施用地、附属设施用地以及配套设施用地，配套设施用地是指农业专业大户、家庭农场、农民合作社、农业企业等，从事规模化粮食生产所必需的配套设施用地，包括晾晒场、粮食烘干设施、粮食和农资临时存放场所、大型农机具临时存放场所等用地。本案中，科泰花卉世界是由科泰公司统一规划，租赁合同约定科泰公司出租档位给李泽昂使用，结合李泽昂提供的照片，本院采信李泽昂的主张，认定其承租时涉案档位已搭建好铁棚。科泰公司在配套设施农用地上搭建档口出租他人用于花卉、工艺品、观赏鱼、中华奇石、宠物等经营摆卖用途，已变更设施农用地的用途，属于未按照批准内容建设临时建筑的行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，涉案科泰花卉世界租赁合同无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，李泽昂应当向科泰公司支付占有使用费。李泽昂主张其于2016年2月搬离，但未举证证明已通知科泰公司，也没有办理交接手续将档位退回给科泰公司，故本院对李泽昂的主张不予采信。李泽昂应当支付2016年2月至6月的占有使用费2160元/月×5个月=10800元。关于李泽昂交纳的押金5000元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。科泰公司应当向李泽昂返还押金5000元。至于科泰公司主张的违约金，因租赁合同无效，李泽昂无需支付违约金。双方对于合同无效存在同等过错，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定，由双方各承担50%的装修损失，即科泰公司应向李泽昂支付装修损失6239×50%=3119.5元。综上所述，李泽昂的上诉理据部分，本院对其成立部分予以支持。原审判决适用法律有误，本院予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款、第九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第二人民法院（2016）粤1972民初7424号民事判决；二、确认东莞市科泰物业有限公司与李泽昂于2015年9月28日签订的科泰花卉世界租赁合同无效；三、限李泽昂于本判决生效之日起三日内向东莞市科泰物业管理有限公司支付占有使用费10800元；四、限东莞市科泰物业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向李泽昂返还押金5000元、支付装修损失3119.5元；五、驳回东莞市科泰物业管理有限公司的其他诉讼请求。六、驳回李泽昂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费116元，反诉受理费25元，由李泽昂负担79.5元，由东莞市科泰物业管理有限公司负担61.5元；二审案件受理费503.43元，由李泽昂负担246.43元，由东莞市科泰物业管理有限公司负担257元（李泽昂已预交上诉费503.43元，双方同意由东莞市科泰物业管理有限公司向李泽昂迳付257元）。本判决为终审判决。审判长 陈晓艳审判员 陈文静审判员 雷德强二〇一七年五月四日书记员 卢嘉律谢爱玲 来源：百度“”