（2017）沪01民终2915号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-15
案件名称
樊立俊诉顾翠芹房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
樊立俊,顾翠芹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终2915号上诉人（原审原告、反诉被告）：樊立俊，男，1976年10月26日出生，汉族，户籍地安徽省巢湖市居巢区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：徐晓青，女，1977年5月1日出生，汉族，现住上海市闵行区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：顾翠芹，女，1982年12月15日出生，汉族，户籍地江苏省阜宁县开发区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：毛锦华，男，1975年1月30日出生，汉族，住上海市闵行区。上诉人樊立俊与被上诉人翟方进因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2016）沪0112民初13809号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人樊立俊及其委托诉讼代理人徐晓青、被上诉人顾翠芹及其委托诉讼代理人毛锦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人樊立俊上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其在一审中的诉讼请求、驳回被上诉人的反诉请求。事实和理由：上诉人于2016年3月15日前往中介公司只是去磋商延期事宜，但并未同意延期，上诉人提供的《购房合同签约及付款告知函》（以下简称“系争《告知函》”）只是给中介公司和被上诉人作为磋商基础加以参考的一份样本，上诉人并未签名，故不能视为上诉人同意延期；签收系争《告知函》的中介人员毛某是被上诉人的亲属，其作了虚假陈述，中介公司也很可能作了伪证；被上诉人未能如期支付首付款，已构成违约，上诉人有权没收定金。被上诉人顾翠芹辩称，系争《告知函》是上诉人夫妇二人一起送到中介的，各方协商的结果就是将签约和付款的期限延后至2016年3月20日，所以这个最终期限是很明确的，被上诉人通过借款筹齐首付之后，上诉人却反悔了、不愿签约，还主动提出终止交易，故违约方是上诉人；房屋的挂牌、报价都是根据上诉人的意思，中介人员与被上诉人也没有关系，且无论交易是否成功，中介公司收取的中介费都是很有限的，因此没有必要作伪证；综上，一审判决正确，二审应予维持。樊立俊诉至一审法院，请求判令：确认其有权没收顾翠芹定金人民币8万元（以下币种均为人民币）。顾翠芹提起反诉，请求判令：樊立俊承担因不履行《房地产买卖居间协议》而造成的违约金336,000元（1,680,000元X20%），其中包括双倍返还履约定金，其余为违约金，以弥补顾翠芹的实际经济损失。一审法院认定事实：2016年1月5日，樊立俊（作为出售方，签约甲方）与顾翠芹（作为买受方，签约乙方）及德佑房地产经纪公司（以下简称“德佑公司”；作为居间方，签约丙方）签订《房地产买卖居间协议》1份，约定甲方将位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋出售给乙方，总房价款为1,680,000元。乙方为表示购买诚意，于2016年1月5日前向丙方支付意向金计80,000元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。甲、乙双方同意在本协议签订后在2016年3月15日前共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金不予返还。乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续（若需）当日通过丙方或直接向甲方支付首期房价款计830,000元（含已支付的全部定金），乙方通过贷款方式支付第二期房价款计800,000元，乙方应于签订买卖合同示范文本后在2016年3月31日前向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。甲乙双方应于贷款审核通过（若有）、买卖合同示范文本公证书（若有）、借款抵押合同及公证书（若有）出具、抵押登记（若有）注销、甲方应积极配合乙方按照房地产登记条例的规定办理完毕购房资格、房产税认定手续（若有）后在2016年4月30日前赴该房地产所在区房地产交易中心申请产权过户及抵押登记（若有）。甲、乙双方约定在2016年6月20日前交房，对该房地产进行验看、清点、确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款计50,000元。本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行本协议或单方解除本协议，若因上述原因解除本协议的，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。甲、乙双方还约定本次交易中所产生的税费均由乙方承担，首付款以现金转账方式支付。上述协议签订当日，顾翠芹向樊立俊支付了购房定金80,000元，樊立俊则向顾翠芹出具了相关收款收据。2016年3月15日中午，樊立俊前往德佑公司向德佑公司及购房人顾翠芹提供了系争《告知函》（实际落款时间为2016年3月14日），称：“本人通过德佑地产于2016年1月5日将本人名下的房产（XX路XX弄XX号XX室）卖于购房人。根据当时签订的房地产买卖居间协议（协议号：C1520004****）约定，应于2016年3月15日完成正式购房合同签约，并于当日完成首付款支付。本人于签约前十日内两次电话主动沟通，但德佑地产均未告知购房人同意的具体签约日期。2016年3月14日16：30左右，德佑地产电话告知本人：购房人无法按时签约，并给出两个解决方案。方案一：2016年3月20日（周日）签约；方案二：3月15日后两周内签约；购房人同意两种方案均按居间协议（协议号：C1520004****）承担相应的延期违约金。基于买卖友好，并考虑到购房人的实际情况，本人同意2016年3月20日（周日）上午9：00买卖双方前往德佑地产处签订购房合同，并完成首付款支付。同时购房人于签约当日一次性现金支付延期违约金。如购房人仍然无法按时签约，则本次房屋买卖视为解除，购房人按居间协议（C1520004****）承担解除协议的违约金。为明确以上沟通事项，特拟定此书函正式告知。此告知函一式三份，本人，购房人和德佑地产各执一份。”该函件下方由德佑公司的经办人毛某用手写方式书写了以下内容：“此函系售房人樊立俊于2016年3月15日中午送到德佑房产并叫本人转告购房人顾翠芹的函。”同日，德佑公司将该函件转交给了顾翠芹。2016年3月16日，顾翠芹即通过毛锦华的招商银行账户向樊立俊的中国工商银行账户转账汇款840元，并在转账附言中注明：“这是逾期第一天的钱，请查收！”2016年3月17日，顾翠芹再次通过案外人毛锦华的招商银行账户向樊立俊的中国工商银行账户转账汇款840元。2016年3月18日，德佑公司经办人毛某向樊立俊发送短信称：“客户钱已经到账，你安排时间，看你那什么时候方便，定个时间签约！”樊立俊回复称：“这个再说吧”德佑公司短信称：“明天星期六，后天星期天，你的告知函约定的最后日期是20号，你履行合同的话，去签约，你要提前告诉我时间，如果你现在要违约的话，请也告知我！”、“合同不是你现在说解约就解约那么简单的，客户钱已经到位，昨天我就电话通知你，约你来签约！你现在给的答案是解除合同！客户现在立刻起诉你！你自己考虑清楚！”樊立俊回复称：“很清楚，我们也会起诉你们违约的，你顺便转告客户，还要准备好违约金。”德佑公司短信称：“客户叫我问你，房子到底还卖不卖，你给个话，不管怎么样都要解决事情的！有什么想法、做法约个时间一起到我们公司说！”樊立俊回复称：“小毛，我从未与购房人和你正式签订将2016年3月20日作为我们的最后正式合同签约及支付首付款的日期的协议，所以你说的告知函约定的最后日期是20日是无效的。而且3月17日我们电话约定：在2016年3月18日中午前无论如何，务必给我关于购房人签约及支付首付款日期的最后确定答复。但是在3月18日中午前，我未收到你方任何答复。”德佑公司短信称：“虽然没签字，但是你的告知函是在我们公司，三方都在场，你亲手给客户的！我们公司都有摄像的，你抵赖不了的！”樊立俊回复称：“约定应以买卖双方达成共识并形成正式的协议或合同签字才能生效，你说的告知函不是正式的协议或合同，当时再三向买方及你强调是参考样本，并且你和买方当时就表示知道并接受你说的告知函是拿给你看看的样本，同时同意在3月16日买方给予结果后另外约时间另签订补充协议，所以你说的告知函根本无效，而且你刚才说的提供文件一事并非是实际情况。你应该知道你是在捏造事实。”德佑公司短信称：“当时三方在场，你是正式送来的告知函，并非你所说的样本，我在此郑重承诺，我所说的都是事实，并非捏造，请注意你的用词！告你诽谤哦！”樊立俊回复称：“我已经通过短信给了购房人关于终止居间协议（N0C1520004****）的通知。”2016年3月19日，顾翠芹向德佑公司及售房人樊立俊发送《购房合同签约及付款告知函》1份，称：“本人在2016年3月15日收到售房人樊立俊（购房合同签约及付款告知函）。本人按照当时签订的房地产买卖居间协议，向售房人樊立俊支付了两天的逾期款共（1,680元）。且在告知函约定的时间内2016年3月20日，本人在2016年3月18日通知德佑地产，让其告知售房人樊立俊来完成购房签约及首付支付，并亲自电话给售房人樊立俊，则售房人樊立俊告知德佑地产单方面解除合约。如果售房人樊立俊在2016年3月31日前仍然不来签约，则视为售房人樊立俊违反居间协议（c1520004****）承担居间协议的所有违约责任。总房款的20%违约金，和每逾期一日支付0.05%违约金。为明确以上沟通事项，特拟定此书函正式告知。此告知函一式三份，本人，售房人和德佑地产各执一份。”同日，德佑房产经办人毛某签字确认收到了此函件。2016年3月20日，樊立俊向顾翠芹发送《终止房地产买卖居间协议（NO.c1520004****）告知函》（以下简称“《终止函》”）1份，称：“依据2016年1月5日签订的房地产买卖居间协议的约定，买卖双方应于2016年3月15日前完成正式房屋买卖合同签约和首付款支付。3月6日、3月13日、3月14日，甲方多次主动沟通关于约定签约日期及首付款支付事宜，乙方一直不正面回应具体可签约日期，后于3月15日双方见面签约时，乙方仍表示无法按时支付首付款，因此不能按时与甲方签订房屋买卖合同，违反了房地产买卖居间协议的协议约定。在乙方已违约的情况下，3月15日后，甲方又多次沟通催促，乙方仍然不能按沟通约定与我方签订关于房地产买卖居间协议的补充协议，并且至今未与我方签订正式的房屋买卖合同并支付首付款。基于以上情况，我方经慎重考虑，决定终止房地产买卖居间协议，并且不返还乙方定金。特此正式告知。由于乙方未能并拒绝提供有效的收件地址，甲方现已将此告知函送达德佑地产处。”2016年3月21日，德佑公司毛某在该函件上用手写方式书写：“德佑地产毛某收到，代为转交给客户顾某，2016.3.21.9：57分。”后樊立俊于2016年4月7日向一审法院提起本案诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，樊立俊与顾翠芹以及德佑公司经三方协商订立了涉案房屋的《房地产买卖居间协议》，约定樊立俊和顾翠芹应于2016年3月15日前共赴德佑公司处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并于签订买卖合同示范文本当日支付首期房价款。但从顾翠芹向法院提供的樊立俊于2016年3月15日送交德佑公司的系争《告知函》记载的内容，并结合樊立俊与德佑公司之间的短信往来记录来看，樊立俊已明确表达了其同意于2016年3月20日（周日）上午9：00买卖双方前往德佑公司处签订购房合同、并完成首付款的支付。虽然系争《告知函》上没有樊立俊的签字，但樊立俊在其短信回复中已确认了该函件文本系由其拿至德佑公司处，且作为购房人的顾翠芹在德佑公司毛某将上述告知函转交给其时，即于2016年3月16日通过银行转账汇款的方式向樊立俊支付了逾期1天付款的补偿金，故顾翠芹有理由相信买卖双方对签订示范文本合同及支付首付款的时间延长至2016年3月20日以及对延期付款的补偿事宜已达成了合意。而事实上顾翠芹又于2016年3月17日通过银行转账方式向樊立俊支付了逾期1天付款的补偿金，同时于2016年3月18日将首付款筹备到位，并通过德佑公司经办人通知樊立俊于2016年3月20日前来完成签约和支付首付款的义务。因此，根据系争《告知函》的内容，樊立俊于2016年3月20日尚未具备终止居间协议的权利，但樊立俊于该日向顾翠芹发送《终止函》的行为，违反了双方磋商所达成的合意，与其先前向顾翠芹作出的意思表示相悖，亦有违诚实信用原则，故樊立俊应向顾翠芹返还定金，其要求没收顾翠芹定金之本诉诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院予以驳回。另根据上述居间协议的约定，若樊立俊未能依照约定签订示范文本出售房地产而导致协议无法履行的，则应向顾翠芹双倍返还定金，若顾翠芹未能依照协议约定签订示范文本的，则已支付樊立俊的定金不予返还。该协议同时还约定，如樊立俊和顾翠芹中的任何一方未按协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求相对方承担每日总房价款0.05%的逾期违约责任后继续履行协议或单方解除协议，若因上述原因解除协议的，违约方应按照协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金。本案中，因涉案居间协议中既约定了定金又约定了违约金，故在一方违约时，守约方可以选择适用违约金或者定金条款。现顾翠芹选择适用违约金条款，在此情况下，樊立俊可以请求调整违约金的具体金额。同时，考虑到对签订合同日期的合意延长是樊立俊对顾翠芹无法在约定的时间内筹齐首付款所作出的谅解行为，而违约金的本质属性兼具填补损失与惩罚违约的功能，故在尊重双方当事人违约金约定的基础上，法院根据公平原则和诚实信用原则，兼顾当事人之间权利义务的对等性，综合考虑樊立俊违约的主观恶意、对顾翠芹造成的实际损失以及当前房屋市场价格波动等因素，酌定由樊立俊赔偿顾翠芹违约金168,000元。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条之规定,于二〇一六年十一月十八日作出判决，判决如下：一、驳回樊立俊的本诉诉讼请求。二、樊立俊于判决生效之日起十日内返还顾翠芹定金80,000元，支付违约金168,000元，两项合计248,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计900元，由樊立俊负担；反诉案件受理费减半收取计3,170元，由顾翠芹负担830.24元，樊立俊负担2,339.76元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案中，上诉人于2016年3月15日向中介公司递交了系争《告知函》，载明“特拟定此书函正式告知”，根据日常生活经验及普通逻辑，该函件及其载明内容显然应视为上诉人明确同意将签约及收受首付款的期限更改为2016年3月20日，上诉人是否在文本上签名，并不影响上述意思表示的真实性及有效性。上诉人辩称系争《告知函》仅为样本、讼争双方并未就延期达成一致，然上诉人并未在该函件文本上标注“参考”、“样本”等字样，反而载明为“正式告知”；若双方磋商未成，上诉人却未收回该函件，亦显与常理不符；因此，上诉人的上述抗辩理由无法成立，本院不能采信。上诉人又主张德佑公司的毛某与被上诉人有亲属关系、进而怀疑证人作了伪证，然在一审中出庭作证的证人为张某、陈某，并无毛某，且一审并非以证人证言作为判决的主要依据，仅凭上诉人的主观推测亦不足以否定证人证言的真实性，故对于上诉人的上述主张，本院亦无法采信。综上所述，上诉人樊立俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,020元，由上诉人樊立俊负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶振军代理审判员 王振伟审 判 员 刘 佳二〇一七年五月四日书 记 员 郭圣达附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”