（2017）琼0108民初1303号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-12-04

案件名称

陈功辉与海南捷联实业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

海口市美兰区人民法院

所属地区

海口市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陈功辉,海南捷联实业有限公司,海南兆南小额贷款股份有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省海口市美兰区人民法院民事判决书（2017）琼0108民初1303号原告：陈功辉，男，1953年4月29日出生，汉族，住海口市。身份号码：××××××。被告：海南捷联实业有限公司，住所地海口市滨海大道黄金海景大酒店11层1106-07号房。注册号：460000000177474。法定代表人：张某张某。第三人：海南兆南小额贷款股份有限公司，住所地琼海市银海路1号兆南万泉绿洲A5座。统一社会信用代码：××××××。法定代表人：林克周。原告陈功辉与被告海南捷联实业有限公司（以下简称：捷联实业）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月22日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李ＸＸ独任审理。本案审理过程中，本院依法追加海南兆南小额贷款股份有限公司（以下简称：兆南公司）为本案第三人；原告陈功辉于2017年3月31日向本院申请增加诉讼请求，本院予以准许。本案于2017年4月28日公开开庭进行了审理，原告陈功辉到庭参加诉讼，被告海南捷联实业有限公司及第三人海南兆南小额贷款股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈功辉向本院提出诉讼请求：1.依法解除备案在琼海兆南小额贷款股份有限公司（2014年4月24日更名为海南兆南小额贷款股份有限公司）名下，登记在海南捷联实业有限公司名下，位于海口市××区位于海口市××区号”海岸郁金香”花园6栋703房（房屋所有证号：HK39xxxx)的备案。办理的买卖合同备案登记无效；2.依法判令被告2013年12月30日与原告签订购买海口市美兰区德利路11-6号”海岸郁金香”花园6栋703房屋的合同合法有效，并办理房产证到原告陈功辉名下（该房价值人民币781000元）；3.判令被告向原告支付逾期办理房产证的违约金（从2016年9月10日至2017年2月21日止共计165天：1057元）；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：1.原告于2013年12月30日与海南捷联实业有限公司签订了购买海口市美兰区德利路11-6号”海岸郁金香”花园6栋703房的《商品房合同书》，2013年12月31日原告按签订的合同，向海南捷联实业有限公司支付完所有房款，并取得该公司开具的收据。年后，原告一直向被告追讨税务发票和办理房产证，但被告一直没开具税务发票，也未办理房产证，直至2016年4月21日才给原告开具购房发票。2.原告向被告交完”海岸郁金香”花园6栋703房屋的款项后，拿取了其房屋钥匙，并到该小区物业公司（海南天浙物业管理有限公司）领取业主手册，签订管理规约与服务协议，向该公司缴纳一年管理费、燃气管道初装费、有线电视入网费、可视对讲系统费，共计人民币5515元。原告持有证据证明原告陈功辉是郁金香花园6栋703房屋的事实户主。3.按合同第十二条，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；第十五条第三项约定出卖人承诺，在买受人办完交房手续后两年内将房屋权证办理至买受人名下，逾期办理则出卖人按已付房款银行同期活期存款利率的标准向买受人支付违约金。原告与被告签订房产合同后，原告依约履行了一次性支付全部房屋款项的义务，并于2014年装修入住至今，但被告却一直没有履行其将房屋权证办理至买受人陈功辉名下的承诺。4.2015年12月22日，”海岸郁金香”花园小区的业主相互传告关于小区房屋被法院查封的消息，为此，原告陈功辉到海口房产局档案馆和住建局查询，才得知被告已于2012年1月10日，将该房屋备案登记至海南兆南小额贷款股份有限公司名下。且该房屋于2014年12月16日被海南省第一中级人民法院查封；20I5年9月16日又被海南省琼海市人民法院轮候查封。原告多次向被告海南捷联实业有限公司法人代表张某张某申诉，要求解决问题，未果。因此，原告于2016年1月11日向法院提出执行异议，法院审查后已经做出裁决，中止对海口市美兰区德利路11号”海岸郁金香”花园6栋703房的查封并已解除对房屋的查封。原告认为，原告与被告签订购买海口市美兰区德利路11-6号”海岸郁金香”花园6栋703房的《商品房合同书》合法有效，双方应按照合同履行义务。被告行为已严重侵犯原告的合法权益，为了维护自身合法权益，原告向人民法院提出诉讼，恳请人民法院依法判决。被告海南捷联实业有限公司未作答辩。第三人海南兆南小额贷款股份有限公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告捷联实业及第三人兆南公司未到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。现本院查明事实如下：2013年12月30日，原告陈功辉与被告捷联实业签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市××区的位于海口市××区号海岸·郁金香花园6栋703房，房屋建筑面积86.90平方米，总价值782100元；原告应于合同签订当日向被告付清全部房款，被告应在2013年12月31日前将该房屋交付与原告；被告应当在商品房交付使用后90日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并在双方办理交房手续后两年内将房屋权证办理至原告名下，如因被告的责任使原告无法在规定时间内取得房地产权属证书，被告需按已付房款×银行同期活期存款利率的标准向原告支付逾期办证违约金，但非被告原因造成延期办理除外；双方还就其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告于2013年12月30日向被告支付了购房款人民币82100元，并于次日支付了剩余款项700000元，被告于2016年4月21日向陈功辉开具涉案房屋的《销售不动产统一发票（自开）》。双方于2013年12月31日对涉诉房屋办理交房手续，原告于同日缴纳了涉案房屋的物业管理费、有线电视初装费、可视对讲系统等相关费用，并使用居住该房屋至今，但被告仍未将该房屋的产权证办理至原告名下。2016年7月18日，原告陈功辉因被告逾期未办理涉案房屋产权证诉至本院，本院作出（2016）琼0108民初2119号民事判决书判决被告捷联实业向原告支付2016年1月1日起至2016年9月9日止的逾期办证违约金。另查，第三人兆南公司曾因其与被告捷联公司、案外人海南金富源房地产开发有限公司、海南金富源投资控股有限公司、张某张某之间的金融借款合同纠纷向海南省第一中级人民法院起诉；在该案审理期间，案件各方当事人自愿达成调解协议，省一中院作出（2014）海南一中民一初第30号民事调解书对调解协议的内容进行确认。其后，兆南公司根据该生效调解书向省一中院申请强制执行，省一中院在执行案件过程中作出（2014）海南一中执字第189-2号执行裁定书及（2014）海南一中执字第189-3号、第189-4号协助执行通知书查封了登记在被执行人捷联实业名下、备案在兆南公司名下的位于海口市××区位于海口市××区的位于海口市××区的位于海口市××区号海岸·郁金香花园6号楼703号房以及该小区的另外24套房产；本案原告陈功辉对此书面提出执行异议，省一中院对该执行异议进行审查后认为，陈功辉所提出的异议理由成立并作出（2016）琼96执异2号执行裁定书中止对海口市美兰区德利路11-6号海岸·郁金香花园6号楼703房的执行，并在兆南公司逾法定期限未提起执行异议之诉后作出（2014）海南一中执字第189-17号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189-18号协助执行通知书解除对上述房产的查封。琼海市人民法院在执行申请执行人海南兆南小额贷款股份有限公司与被执行人海南捷联实业有限公司、海南金慧丰贸易有限公司、张某张某借款纠纷一案时，也曾裁定轮候查封被执行人捷联实业名下位于海口市××区位于海口市××区号海岸·郁金香花园25套房屋及相应面积的土地使用权（包含该小区6号楼703号房），本案原告陈功辉以同样的理由提出执行异议，琼海市人民法院作出（2014）琼海执字第297-1号执行裁定书解除对该本案涉诉房产的查封。现涉案的海口市××区的海口市××区号海岸·郁金香花园6号楼703号房登记在海南捷联实业有限公司名下（不动产权证号：HK39xxxx）、备案在琼海兆南小额贷款股份有限公司名下（合同备案号：L00028105），暂未被查封、抵押。2014年4月24日，琼海兆南小额贷款股份有限公司更名为海南兆南小额贷款股份有限公司。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、购房款刷卡凭证、购房款交纳收据、《销售不动产统一发票（自开）》、涉案房屋物业费、停车费等费用发票、涉案房屋水电费、电梯费、燃气管道费、有线电视初装费、可视对讲系统等费用交纳凭证、（2016）琼96执异2号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189-17号执行裁定书、（2014）海南一中执字第189-18号协助执行通知书及其送达回证、（2014）琼海执字第297-1号执行裁定书、协助执行通知书及其送达回证、（2016）琼0108民初2119号民事判决书及其生效证明、《海口市商品房买卖合同备案表》、《海口市房产登记信息查询情况说明》及当事人的陈诉笔录在案为凭，上述证据材料经本院审查，可以作为认定相关事实的依据。本院认为，原告为购买被告开发销售的海岸·郁金香花园6栋703房与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该房屋买卖合同合法有效，当事人应当严格按照合同约定履行各自的义务。根据合同第十五条约定，被告应在双方办理完交房手续后的两年内将房屋权证办理至原告名下，否则应按原告已付房款×银行同期活期利率的标准向原告支付违约金；原告已依约付清房款，并于2013年12月31日办理交房手续入住至今，被告却未按合同之约在2015年12月31日前将房产证办理至原告名下，被告该行为已构成违约，故原告要求被告将涉诉房屋办理房产证至原告名下并支付逾期办证违约金的诉求，于法有据，本院予以支持。原告曾向法院诉请判令被告支付2016年1月1日起至2016年9月9日止的逾期办证违约金，相关判决已作出处理；现被告仍未将涉案房屋权证办理至原告名下，故原告要求被告继续支付2016年9月10日至2017年2月21日部分的逾期办证违约金，该诉请合约合法，本院予以支持；经查，2016年9月10日至2017年2月21日期间，中国人民银行公布的活期存款利率为每年3.5%，根据双方对逾期办证违约金计算方式的约定，被告应向原告支付违约金1235.69元，现原告仅诉请支付1057元，不违反法律规定，本院予以支持。本案涉诉房产自2012年1月10日起一直备案在第三人兆南公司名下，但兆南公司却从未主张其对该房产享有所有权；甚至在此期间，兆南公司作为相关借款案件的申请执行人，在省一中院及琼海市人民法院认为本案原告陈功辉提出的执行异议成立并先后裁定解除对本案涉诉房屋的查封后，也未提出异议之诉。对原告要求被告按合同约定过户涉诉房产的诉请，本院予以支持，但第三人名下对该房产的备案登记将影响该产权办理，使得原告的该项诉求无法实现；现原告诉请法院解除被告与第三人之间的商品房买卖合同备案登记，兆南公司未提出异议，故本院对此诉求予以支持。至于原告要求确认该备案登记无效的诉请，无充分的事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、原告陈功辉就购买海口市美兰区海甸五西路德利路11-6号海岸·郁金香花园6栋703房而与被告海南捷联实业有限公司在2013年12月30日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告海南捷联实业有限公司与第三人海南兆南小额贷款股份有限公司须于本判决生效之日起十日内向房产管理部门申请解除海口市美兰区海甸五西路德利路11-6号海岸·郁金香花园6栋703房登记在海南兆南小额贷款股份有限公司名下的合同备案（合同备案号：L00028105）；三、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起三十日内，协助原告陈功辉将海口市美兰区海甸五西路德利路11-6号海岸·郁金香花园6栋703房的房屋产权证办理至原告陈功辉名下；四、被告海南捷联实业有限公司须于本判决生效之日起十日内向原告支付2016年9月10日至2017年2月21日期间逾期办理房屋所有权证的违约金1057元；五、驳回原告陈功辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5816元（原告已预交），由被告海南捷联实业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。vizwlgz2lr0u7wu1ee审判员李ＸＸ二〇一七年五月四日法官助理黄艳秋书记员林丽速录员何克景 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