（2017）甘2927民初73号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-09-27
案件名称
安继旭、安秀军与梁占忠、梁彩霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
积石山保安族东乡族撒拉族自治县人民法院
所属地区
积石山保安族东乡族撒拉族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安继旭,安秀军,梁占忠,梁彩霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十条，第三十五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
甘肃省积石山保安族东乡族撒拉族自治县人民法院民 事 判 决 书(2017)甘2927民初73号原告：安继旭，男，汉族，农民，住甘肃省积石山县。原告：安秀军，男，汉族，农民，住甘肃省积石山县。系安继旭之子。委托诉讼代理人：张春林，临夏临津律师事务所律师。被告：梁占忠，男，汉族，个体工商户，住甘肃省临夏市。被告：梁彩霞，男，汉族，个体工商户，住甘肃省临夏市。系梁占忠的姐姐。安继旭、安秀军与梁占忠、梁彩霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日立案后，依法适用简易程序审理，后发现本案不宜适用简易程序，于2017年4月16日转为普通程序，于2017年4月14日公开开庭进行了审理，安继旭、安秀军、张春林、梁彩霞到庭参加诉讼，梁占忠经两次开庭传票传唤，未到庭应诉，本案现已缺席审理终结。安继旭、安秀军向本院提出诉讼请求：1.解除安继旭、安秀军与梁占忠之间签订的《《房屋租赁协议》》；2.梁占忠给付安继旭、安秀军租金10万元，梁彩霞承担连带责任；3.梁占忠给付安继旭、安秀军自判决之日起至交付租赁房屋之日的租金（租金按照《房屋租赁协议》约定数额计算），梁彩霞承担连带责任；4.梁占忠给付安继旭、安秀军违约金24000元，梁彩霞承担连带责任；5.梁占忠给付安继旭、安秀军拖欠的电费500元、暖气费16567元；6.梁占忠承担本案诉讼费及安继旭、安秀军实现债权的所有合理费用。事实和理由：2013年9月11日，安继旭、安秀军和梁占忠达成《房屋租赁协议》，双方约定：安继旭、安秀军把自己的422平方米铺面租赁给梁占忠经营婚纱摄影；年租金为120000元；租期为2013年9月11日至2018年9月10日；如乙方未按合同按时交租，则以年租金的20%缴纳违约金，如果乙方超出1个月未交房租，甲方有权收回房屋；为了经营需要，梁占忠对商铺的装修安继旭、安秀军不负经济责任；签订协议之日支付全年度租金。安继旭、安秀军把房屋出租给梁占忠后，梁占忠支付了2013年9月11日至2016年3月10日的租金，2016年3月以后的租金经安继旭、安秀军多次索要，梁占忠拒不支付，梁占忠未经安继旭、安秀军同意，将商铺转租给了梁彩霞。梁彩霞辩称，安继旭、安秀军和梁占忠于2013年9月11日签订《房屋租赁协议》，租赁期限为五年，约定年租金为12万元。租金以预交的方式提前交付，当时商铺的实际经营人为梁彩霞，安继旭、安秀军也默许，并前后从梁彩霞手中收取了两年半的租金及10000元房屋押金。梁彩霞自租赁协议生效后按摄影部的标准装修了商铺门面及房屋，共计花费装修费约40万。梁彩霞将铺面经营至2016年2月6日，因员工发生矛盾纠纷无法继续经营。梁彩霞于2015年年底向安继旭、安秀军交付半年房租时，提出无法继续经营，为了减少装修费损失要转让该商铺，并在门口张贴转让启示，但安继旭、安秀军一直没有给予明确答复，安继旭、安秀军在梁梁彩霞协商转租时故意不理会、不配合，给梁占忠造成了巨大的经济损失。因安继旭、安秀军要求提前终止租赁合同，并限制梁占忠正常转让该商铺，致使梁占忠损失继续增加，安继旭、安秀军应当赔偿梁占忠装修投入的资金。请求法院在查明事实的基础上驳回安继旭、安秀军的诉讼请求。安继旭、安秀军围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.房屋所有权证一份和身份证复印件两份，证明安继旭、安秀军是适格的诉讼主体；2.《房屋租赁协议》一份，证明安继旭、安秀军和梁占忠之间存在合法的租赁关系，且在该合同上对租赁期限、租金及支付方式、违约金等双方权利、义务作了明确规定；3.甘肃金发祥瑞实业有限公司出具的证明一份，证明梁占忠拖欠甘肃金发祥瑞实业有限公司暖气费15637元；4.电费停电通知单一张,证明梁占忠拖欠积石山县电力公司电费503.88元；5.照片三张，证明梁占忠和梁彩霞不愿经营，且存在侵害安继旭、安秀军合法物权的情形。梁彩霞的质证意见：对1号、5号证据无异议，对2号、3号、4号证据有异议。关于《房屋租赁协议》，商铺的租金是从梁彩霞的卡上支付的，商量租赁事宜商铺的时候梁彩霞和梁占忠都在场，商铺由梁彩霞和梁占忠共同经营；关于证明，对于2015年-2016年暖气费梁彩霞予以承认，对2016-2017年过热费梁彩霞不承认，因为这个时间段梁彩霞已经停止经营商铺；关于停电通知单，2016年1月前的电费梁彩霞已经缴清，之后梁彩霞并未经营商铺，所以梁彩霞不承担2016年1月以后的电费。梁占忠、梁彩霞围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.建筑装饰工程合同书一份、2.美客装饰合同书一份，证明梁占忠租赁商铺后，梁占忠和梁彩霞对商铺门面及室内进行了装修。安继旭、安秀军及其代理人的质证意见：对1号、2号证据有异议，与本案没有关联性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.《房屋租赁协议》，系安继旭、安秀军和梁占忠在自愿协商的基础下签订的，梁占忠在该协议上签字并按印，且梁彩霞对协议内容知情，该协议具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定；2.证明一份，证明梁占忠租赁的商铺拖欠甘肃金发祥瑞实业有限公司2015-2016年暖气费14234元、2016-2017年过热费1423元，梁彩霞承认2015-2016年暖气费14234元、但不承认2016-2017年过热费，认为自己不承担停止经营期间的费用，对其主张，本院不予认可，对该证据，本院予以认定；3.电费停电通知单，系国家电网甘肃省电力公司积石山县供电公司出具的欠费证明，证明用户编号为1603546908、1603546807，用户名为安秀军的客户于2016年1月至2017年4月使用电费503.88元，该证据与本案没有关联性，本院不予认定。4.建筑装饰工程合同书、美客装饰合同书，与本案没有关联性，本院不予认定。本院对本案的事实认定如下：2013年9月11日，安继旭、安秀军和梁占忠达成《房屋租赁协议》，该商铺位于积石山县吹麻滩镇步行街北口。双方约定：安继旭、安秀军把自己的422平方米铺面租赁给梁占忠经营婚纱摄影；年租金为120000元；租期为2013年9月11日至2018年9月10日；为了经营需要，梁占忠对商铺的装修安继旭、安秀军不负经济责任；签订协议之日支付12个月的租金。安继旭、安秀军把房屋出租给梁占忠后，梁彩霞支付了2013年9月11日至2016年3月10日的租金30万元、押金1万元，共计31万元。梁占忠在该铺面开设了蒙娜丽莎婚纱摄影，由梁占忠和梁彩霞共同经营。2015年12月，梁占忠和员工在经营方面发生矛盾，2016年2月，梁彩霞处理完该事后，停止经营蒙娜丽婚纱摄影，在商铺门口张贴铺面转让的告示，但遭安继旭、安秀军拒绝，转让并未成功。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，梁占忠和安继旭、安秀军经过充分协商后，签订了《房屋租赁协议》，该协议对双方具有约束力。协议签订后，梁彩霞向安继旭、安秀军支付了租金30万元以及押金1万元，并和梁占忠对商铺门面和室内进行了装修，共同经营梦娜丽莎婚纱摄影，梁占忠和梁彩霞系合伙关系，合伙人对合伙的债务承担连带责任。《房屋租赁协议》虽于2018年9月10日到期，但梁彩霞仅支付了2013年9月11日至2016年3月10日的租金共计30万元，2016年3月11日起至今的租金并未支付，故安继旭、安秀军有权按照《房屋租赁协议》的约定解除二人与梁占忠之间签订的《房屋租赁协议》，要求梁占忠按照协议约定支付剩余租金，并承担暖气费和过热费，梁彩霞对上述债务承担连带责任。安继旭、安秀军要求梁占忠承担电费500元，但并未提供足够证据予以证明，本院不予支持。综上所述，安继旭、安秀军要求解除与梁占忠之间签订的《房屋租赁协议》，并要求梁占忠按照协议约定支付租金、暖气费、以及过热费，梁彩霞承担连带责任的诉讼请求正当，本院予以支持；要求梁占忠给付安继旭、安秀军拖欠的电费500元的诉讼请求不当，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民法通则》第三十条、第三十五条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除安继旭、安秀军与梁占忠于2013年9月11日签订的《房屋租赁协议》，梁占忠、梁彩霞将租赁房屋内属于自己的财产移走（该租赁房屋位于积石山县步行街北口）；二、梁占忠给付安继旭、安秀军于2016年3月11日起至判决生效之日的租金（按照《房屋租赁协议》年租金120000元计算），梁彩霞承担连带责任；三、安继旭、安秀军返还梁占忠、梁彩霞押金10000元；四、梁占忠给付安继旭、安秀军2015-2016年暖气费14234元、2016-2017年过热费1423元，梁彩霞承担连带责任；五、驳回安继旭、安秀军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由梁占忠、梁彩霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临夏回族自治州中级人民法院。审 判 长 朱子林审 判 员 樊世川人民陪审员 马尕藏二〇一七年五月四日书 记 员 方大明