（2016）黔23民终1546号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-07-17

案件名称

韦成连、陈白香建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韦成连,陈白香,吴先福,吴国祥,吴先华

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院民事判决书（2016）黔23民终1546号上诉人（原审第三人）韦成连，男，1968年6月5日生，布依族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。上诉人（原审第三人）陈白香，女，1967年2月25日生，仡佬族，小学文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。被上诉人（原审原告）吴先福，男，1974年10月13日生，汉族，初中文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。被上诉人（原审被告）吴国祥，男，1949年4月25日生，汉族，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。被上诉人（原审第三人）吴先华，男，1985年2月16日生，汉族，初中文化，贵州省安龙县人，农民，住安龙县。上诉人韦成连、陈白香因与被上诉人吴先福、吴国祥、吴先华建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服贵州省安龙县人民法院（2015）安民初字第1451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。韦成连、陈白香上诉请求：1.撤销一审判决，驳回原审原告的诉讼请求；2.本案诉讼费用由原审原告承担。事实及理由：1.韦成连、陈白香与吴先华签订的《安置门面土地转让协议》系无效协议，签订协议时政府安置的门面尚不确定，韦成连、陈白香无任何手续，系无权处分，现只愿意按照协议约定承担违约责任。2.吴先福是向吴国祥购买门面，只能要求吴国祥履行协议，与韦成连、陈白香无关。吴先福辩称：韦成连、陈白香自愿将安置门面转让给吴先华，吴先华即取得该门面土地的使用权，吴先华委托吴国祥处理土地，吴国祥遂将该门面土地使用权转让给吴先福，吴先福与吴国祥签订协议并已履行，上列当事人均系完全民事行为能力人，是在完全自愿的基础上签订的协议，一审法院根据法律规定，作出公平合理的判决，充分保护当事人的合法权益，打击背信弃义、见利忘义的行为，维护了诚实信誉的社会秩序，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴国祥、吴先华未作答辩。吴先福向一审法院起诉请求：被告吴国祥及第三人韦成连、陈白香均系失地农民，自愿将根据安龙县人民政府（2008）61号文件规定安置享有的门面宗地一个面积60平方米转让。经被告本组村民姜国权介绍，我于2009年12月4日与吴国祥签订了《预期门面转让协议》，吴国祥称该门面是第三人韦成连转让给吴国祥的。协议规定：在签订协议当日原告付清被告门面宗地转让款后，被告接到政府通知抽签时，及时通知原告参与抽签，直至实现合同目的，配合并提供一切过户手续。协议签订后，我已经履行了自己的义务。直至2015年6月，该预期门面的具体位置才得以确定。但被告迟迟不履行合同，企图反悔。综上所述，我与被告双方签订的协议合法有效，是在众多在场人的面前签订的，是双方真实意思表示。合同对双方当事人具有约束力。合同的当事人依据法律与合同的规定所产生的权利依法受到法律保护，合同的当事人有请求债务人履行债务的权利，同时当事人还有在另一方当事人不履行合同规定的义务时获得补救的权利等，依据合同所产生的义务具有法律上的强制性，当事人必须履行，拒绝履行或者不适当履行或者擅自变更和解除合同属于违法行为。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，特向人民法院起诉：请求吴国祥及第三人履行合同，将吴国祥及第三人国家安置的门面宗地一个面积60平方米交付给原告并协助办理过户给原告，本案诉讼费由吴国祥承担。一审认定事实：第三人韦成连、陈白香系失地农民，自愿将根据安龙县人民政府（2008）61号文件规定安置享有的预期门面宗地一个面积60平方米转让。2008年6月21日，韦成连、陈白香与第三人吴先华签订《安置门面土地转让协议》。协议载明：“本着平等、互利、互惠、自愿的原则，经甲、乙双方共同协商，达成以下协议：一、甲方自愿将被国家征拨土地所得安置的一个门面（60㎡）转让给乙方；二、转让一个门面（60㎡）的转让金为乙方共支付给甲方壹万捌仟元（18000.00元正），其它没有任何费用，由乙方支付给甲方；三、一个门面（60㎡）支付给国家的费用每平方286元共计壹万柒仟壹佰陆拾元（17160.00元），由乙方自行支付，但由甲方代交；四、以后一个门面（60㎡）转户等一切费用由乙方自行支付，与甲方无关；五、如国家需要参加的一切事项，甲方必须配合参加。如无故不参加，所造成的一切后果，由甲方负责；六、不管任何原因，乙方没有得到一个门面（㎡）由甲方退还乙方壹万捌仟（18000.00），协议自然失效；七、甲、乙双方不能以任何不正当理由（除国家规定外）违约，违约必须自愿支付对方违约金壹万元（10000.00）正，所交订金除外；八、以上协议甲、乙双方都必须共同遵守，不能反悔；九、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份；十、本协议自签字之日起生效。”协议签订当天，吴先华即将转让款18000元交付给韦成连。后吴先华委托被告吴国祥将该门面转让。被告与原告吴先福于2009年12月4日签订《预期门面转让协议》，约定转让款50000元，协议签订后当天原告即将50000元支付给了被告。事后被告将42000元付给吴先华，剩下8000元作为吴先华付给被告的报酬。2015年5月8日，韦成连自行向安龙县土地储备中心交纳土地出让金17160元，并在2015年5月18日通过抽签方式取得了编号为264号面积为60平方米的一个门面，但韦成连、陈白香拒绝将该门面交付给原告管理使用，并拒绝办理过户登记手续。一审法院认为，该案涉及两个独立门面买卖协议效力的认定问题。首先，第三人韦成连、陈白香与第三人吴先华签订的《安置门面土地转让协议》是在平等、自愿、等价有偿的前提下签订的，合同内容体现了双方的真实意思表示，属于依法成立的合同。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，第三人韦成连、陈白香、吴先华均应履行合同约定的义务。本案第三人吴先华已依约定履行了交付转让款的义务，有权取得该预期门面的土地使用权。其次，被告受第三人吴先华委托，将该预期门面再行转让给原告，签订了《预期门面宗地转让协议》，该协议也不违反国家法律法规强制性规定，系合法有效的协议，应受到法律保护。被告的行为应认定系第三人吴先华的行为。被告转让该门面后已将转让款42000元交给了吴先华，且原告受让该门面时被告已明确告诉原告该门面系被告受委托帮其侄儿吴先华出售，被告的受托义务已履行完毕，故被告不再承担法律责任，而由此产生的法律责任依法应由第三人吴先华承担。第三、关于该案未办理国有土地使用权证的土地使用权转让的效力问题。第三人韦成连、陈白香以“其处理该门面时门面并未实际取得，且该宗国有土地未办理国有土地使用权证”为由主张该协议无效。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”本案中，韦成连户虽然未在原告起诉前办理该案所涉国有土地使用权证，但并不违反《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，且该司法解释系2012年7月1日施行，晚于《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的施行时间，根据新法优于旧法的法律适用原则，应优先适用；根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，韦成连户未办理土地登记手续的事实不影响《安置门面土地转让协议》和《预期门面宗地转让协议》的成立和法律效力；根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定针对的是土地使用权进行物权变动时的条件。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，仅仅强调起诉前转让方取得出让土地使用权证书或者经过政府批准同意转让的合同有效，并未明确没有取得或者没有经过政府批准的法律后果。由此，该案所涉的《安置门面土地转让协议》、《预期门面宗地转让协议》均为有效协议。综上，第三人韦成连、陈白香主张的韦成连、陈白香与吴先华签订的《安置门面土地转让协议》和被告与原告签订的《预期门面宗地转让协议》无效的理由不能成立，本院不予采纳。基于《安置门面土地转让协议》、《预期门面宗地转让协议》合法有效，原告及第三人均应按照协议内容执行。第三人韦成连、陈白香、吴先华应当按照《安置门面土地转让协议》、《预期门面宗地转让协议》的约定，将已抽签得到的264号60平方米的门面一个交付给原告管理使用，并协助原告办理该门面土地使用权变更登记手续。判决：一、由第三人韦成连、陈白香、吴先华共同将户名为韦成连（地块号：264号）面积为60平方米的门面一个交付给原告吴先福管理使用，并协助原告吴先福将该门面的国有土地使用权变更登记在原告吴先福名下；二、被告吴国祥不承担责任；三、驳回第三人韦成连、陈白香的诉讼请求。案件受理费200减半收取100元，由第三人韦成连、陈白香、吴先华承担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，本院已生效的（2015）兴民终字第1181号判决载明：2016年1月27日，本院依职权致《函》向安龙县人民政府调查，2016年2月2日，安龙县人民政府向本院出具《关于安龙县西城区门面安置相关问题的复函》、安龙县国土资源局向本院出具《关于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院致函内容的情况报告》，载明：〔2008〕61号文件中失地农户获得的安置门面土地性质为商业兼住宅用地，取得方式为协议出让。失地农户获得安置门面土地需缴纳286元/㎡价款为征地费用、土地报批费用、基础设施配套费用的综合平均值。失地农户在抽签明确所得安置门面地块编号后，在经县国土部门公示、现场划地、县人民政府批准、安置农户与县国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，并提交建设用地规划许可证、竣工许可证后，方可办理不动产权证（即国有土地使用权证和房屋所有权证，现二证已合一）。此后，若要转让，受让方提交不动产权证书及相关材料，可办理过户手续。本院认为：本案的争议焦点是《安置门面土地转让协议》和《预期门面转让协议》是否合法有效，以及韦成连、陈白香是否应向吴先福履行门面转让义务。针对第一个争议焦点，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，虽然本案当事人签订协议时，尚未办理案涉土地使用权证，但不影响协议的成立和生效，签订协议的各方当事人均应按协议内容履行。针对第二个争议焦点，韦成连、陈白香与吴先华签订的《安置门面土地转让协议》，将政府划给韦成连、陈白香的门面土地转让给吴先华，后吴先华出具委托书，委托吴国祥转让该门面土地，吴国祥遂与吴先福签订《预期门面转让协议》，将该门面土地转让给吴先福，上述两份协议及吴先华出具的委托书均系当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性效力性规定，均合法有效。吴国祥作为受委托人，依照委托人吴先华的指示转卖门面土地，产生的法律后果由吴先华承担。吴先华将从韦成连、陈白香处购买的门面土地转卖给吴先福后，吴先福即取得请求韦成连、陈白香交付土地的权利。一审法院判决韦成连、陈白香将其卖给吴先华的门面土地交付吴先福管理使用并办理国有土地使用权变更登记，符合本案事实，且不违反法律规定。综上，上诉人韦成连、陈白香的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人韦成连、陈白香负担。本判决为终审判决。审判长　　陈昌泽审判员　　付　君审判员　　曾婷婷二〇一七年五月四日书记员　　张　玲来源：百度“”