（2017）渝0107民初5501号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-09-08
案件名称
李恩政与严正田房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市九龙坡区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李恩政,严正田,重庆到家了网络科技有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0107民初5501号原告：李恩政，男，汉族，1952年9月20日生，住重庆市九龙坡区。委托代理人：禇兴龙，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托代理人：潘阳，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。被告：严正田，女，汉族，1957年2月10日生，住重庆市九龙坡区。第三人：重庆到家了网络科技有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路6号21-4，统一社会信用代码91500107MA5U4H175D。法定代表人：周燕，该公司董事长。委托代理人：周军，男，汉族，1985年8月23日生，住重庆市九龙坡区，系公司员工。原告李恩政与被告严正田、第三人重庆到家了网络科技有限公司房屋买卖合同合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员杨正文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李恩政及其委托代理人禇兴龙、潘阳、被告严正田及第三人的委托代理人周军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李恩政向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、判令被告立即退还原告定金40000元；3、判令被告立即向原告支付违约金176000元；4、判令被告立即赔偿原告经济损失9300元；5、本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》；明确第2项诉讼请求为判令被告返还原告定金20000元；明确第4向诉讼请求为判令被告立即赔偿原告中介费损失9300元。事实和理由：原、被告及第三人于2016年12月7日签订《房屋买卖（居间）合同》，约定由原告购买被告所有的位于重庆市九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园xx栋xx号房屋，并对房屋成交价格、定金、中介服务费、交房时间、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约履行了义务，向被告支付定金2万元，但被告拒绝交房，其行为构成了严重违约，导致合同目的不能实现，为维护原告合法权益，原告乃诉至本院。被告严正田辩称：同意解除《房屋买卖（居间）合同》并退还2万元定金，但不同意支付违约金及经济损失。涉案房屋虽登记在被告个人名下，但系夫妻共同财产，出卖房屋系被告单方行为，被告丈夫对签订合同事宜不知情，且不同意出售房屋，导致合同无法继续履行，故在没有被告丈夫同意的情况下，被告单方面签订的《房屋买卖（居间）合同》应为无效。即便被告应当支付违约金，违约金约定标准过高，请求调低。第三人陈述：同意解除三方签订的《房屋买卖（居间）合同》。上述合同由登记的产权人签署，应为有效，涉案房屋只需要登记权利人进行处置，不需要经过权利人配偶的同意。经审理查明，2016年12月7日，原告李恩政（购房方、乙方）、被告严正田（售房方、甲方）及第三人重庆到家了网络科技有限公司（经纪方、丙方）签订《房地产买卖（居间）合同》，约定：由乙方购买甲方所有的位于九龙坡区杨家坪直港大道珠江花园xx栋xx号房屋一套；房屋成交总价为88万元；付款方式为全款支付，乙方于签订合同当日支付2万元予甲方作为定金，于过户当日交付85万元予甲方，于交付房屋时支付一万元予甲方作为尾款；乙方于签订合同时支付丙方中介服务费8800元及权证代办费500元；甲方承诺于2017年1月27日将房屋及成交价所包含的室内物品、设备设施等交付乙方；甲乙双方中任何一方违反合同约定致使合同无法继续履行时，均视为严重违约，由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按房屋成交价的20%计算。同日，原告向被告支付涉案房屋定金2万元并向第三人支付了中介费4000元。2016年12月22日，原、被告双方签订《补充协议》，约定：交房时间更改为2017年2月16日；过户时间确定为2017年2月13日。2017年元旦期间，被告严正田向原告儿子提出不愿意继续履行合同，要求协商解除合同，但双方并未就解除事宜达成一致意见。另查明，涉案房屋产权证登记的权利人为被告严正田。审理中，原告向法庭举示了安居客及房天下网站截图打印件共五张，截图内容为涉案房屋所在小区自2016年12月起至2017年3月的房价上涨情况，拟证明签订合同至2017年3月份涉案房屋所在小区均价上涨了600元左右。被告对该证据的真实性不予认可，不认可原告提出的上涨金额，并提出其于2017年元旦节期间向原告儿子提出解除合同时的房价上涨金额不足600元。第三人对该证据予以认可，并提出从第三人掌握的情况看，涉案房屋所在小区从签订合同至2017年3月份房屋均价上涨了1000元至1500元左右。原告向法庭举示了《法律服务合同》一份，该合同由原告与上海锦天城（重庆）律师事务所签订，拟证明原告因本案诉讼产生了1万元律师费，该费用应当作为原告的损失。被告认可该合同的真实性，但认为不应当作为原告的损失。原告向法庭陈述：涉案房屋产权证登记的权利主体为本案被告，被告陈述其出售房屋未经配偶同意构成表见代理，房屋买卖合同应为有效；违约金的标准为双方的合同约定，系双方当事人的真实意思表示，且涉案房屋所在小区在签订合同后大幅涨价，对原告造成了损失，故双方约定的违约金并不过高。被告向法庭陈述：被告处置涉案房屋系在被告丈夫病重住院期间，被告丈夫对出售房屋不知情亦不同意，被告因此决定终止交易，买卖合同应为无效，不应当承担违约金，即便应当支付违约金，违约金约定标准过高，请求调低。上述事实，有《房地产买卖（居间）合同》、《补充协议》、业主/客户收款证明、专用收据、网站截图、房地产权证书及当事人的陈述在卷为凭，足以认定。本院认为：原、被告及第三人签订的《房地产买卖（居间）合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效。被告以其在签订合同时未取得涉案房屋共有人同意为由主张合同无效，本院不予采信。因为涉案房屋登记的权利人为被告，即便该房屋系夫妻共同财产，从物权公示公信的角度，原告作为买房人有理由相信被告享有涉案房屋的处分权；且根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效，人民法院不予支持，故涉案《房地产买卖（居间）合同》应为有效，各方当事人自觉全面履行合同义务。因被告未按合同约定履行义务并明确拒绝继续履行，其行为构成违约，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任。现原告在本案中提出解除合同，被告及第三人均同意解除，本院予以尊重。合同解除后，被告应当返还收取的定金2万元，故对原告请求被告返还2万元定金的诉讼请求，本院予以支持。因被告违约导致合同解除，其应当承担相应的违约责任。关于违约金的标准问题，合同约定的违约金为房屋成交价的20%，即17.6万元，被告认为违约金标准过高，请求调低。本院认为，虽然违约金标准系双方合同约定，但结合双方的合同履行情况、违约时间、原告因被告的违约行为所应承担的中介费用等实际损失及涉案房屋所在小区的涨价趋势等因素，双方约定的违约金过高，考虑公平因素，本院酌情调整违约金金额为56000元。因本院在调整违约金金额时已经考虑了原告的中介费损失，故原告起诉要求的中介费损失9300元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李恩政、被告严正田及第三人重庆到家了网络科技有限公司于2016年12月7日签订的《房地产买卖（居间）合同》；二、被告严正田于本判决生效之日起五日内向原告李恩政返还定金2万元；三、被告严正田于本判决生效之日起五日内向原告李恩政支付违约金56000元；四、驳回原告李恩政的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2340元，由原告李恩政承担800元，由被告严正田承担1540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 杨正文二〇一七年五月三十一日书记员 杨 扬 来自：