（2017）川0402民初504号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-30
案件名称
攀枝花市金时代物业管理有限公司与高莉物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攀枝花市东区人民法院
所属地区
攀枝花市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
攀枝花市金时代物业管理有限公司,高莉
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零九条，第一百一十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省攀枝花市东区人民法院民 事 判 决 书（2017）川0402民初504号原告：攀枝花市金时代物业管理有限公司，住所地：四川省攀枝花市东区机场路99号，统一社会信用代码：915104027469466286。法定代表人：林顺余，经理。委托诉讼代理人：蔡险峰，执业证号：15104200110671340，四川民慷律师事务所律师。委托诉讼代理人：李时春，执业证号：15104201511315824，四川民慷律师事务所律师。被告：高莉，女，1973年4月23日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。委托诉讼代理人：高瑛（高莉之姐），女，1963年9月5日生，汉族，住四川省攀枝花市东区。原告攀枝花市金时代物业管理有限公司（以下简称金时代公司）与被告高莉物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金时代公司的委托诉讼代理人李时春，被告高莉及其委托诉讼代理人高瑛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的物业服务费11045.70元；2.被告支付违约金14484元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2006年8月9日，原告与攀枝花市云锦·金瓯广场小区的开发商攀枝花市温州商城开发有限公司签订了《云锦·金瓯广场前期物业管理服务合同》，开发商将其开发建设的位于攀枝花市机场路口（原攀枝花市江南二路）云锦.金瓯广场小区委托给原告进行物业管理。被告系云锦·金瓯广场小区内攀枝花市东区商铺的业主。在2015年1月1日至2015年7月15日、2016年3月1日至2016年5月31日期间，被告拒不缴纳相关物业管理费用，共计拖欠原告物业管理费11045.70元〔（163.4+283.81）平方米×2.6元/平方米/月×9.5个月〕，对此，原告经多次以电话或书面方式进行催收，但被告都置之不理，原告为维护自身合法权益，遂依法起诉。被告高莉辩称，被告拒交物业费有以下原因：被告购买的商铺在2011年12月至今有严重漏水及出现多处裂缝，被告多次向原告反映，从未得到原告的任何答复，原告也未履行维修义务；被告楼下的商铺乱搭乱建将消防门堵住，存在严重的安全隐患，导致被告的商铺长时间无法租赁和经营，被告多次要求原告整改，原告一拖再拖，至今未予整改，也未向有关行政管理部门及时报告。因为原告提供的物业服务存在瑕疵，有违约情形，被告拒绝缴纳物业费是基于原告未按合同约定提供符合行业标准的服务，依法行使了先履行抗辩权。物业合同属于格式合同，当中约定的滞纳金条款，未对原告履行说明义务，属于无效条款，原告主张按照每日千分之三计算滞纳金的比例过高，而且本案中被告未交物业费也是因为原告违约在先，被告不应承担支付违约金的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了当事人进行证据交换和质证，当事人对下列证据的真实性无异议：原告单位的营业执照及法人证明、资质证书、《前期物业管理服务合同》、《业主临时管理规约》、攀枝花市物价局文件（攀价费〔2007〕278号）、物业服务收费备案表、《商品房买卖合同》、房屋信息摘要、缴费票据、《租赁商铺物业管理服务协议》、《B、C区租赁商铺物业管理服务协议》，鉴定报告、《关于高莉反映机场路99号因金瓯D座建房造成房屋开裂信访事项处理意见书》、房屋修复通知、信访登记表、维修费用明细及收据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告举证照片及催款通知书，欲证明：原告多次向被告催收物管费。被告对该组证据的真实性、合法性均有异议，认为被告实际住在攀枝花市南山，原告并未对被告履行过物业费催告义务。2.原告申请的证人王丽、谢玉凤的当庭证言，欲证明：原告工作人员多次向被告催收物管费。被告认可证人证言的真实性，但原告的工作人员谢玉凤打电话时，被告向其反映过房屋漏水及消防通道被楼下商铺的违章搭建堵塞的事情，要求原告解决，但是一直未得到解决。3.原告举证整改通知四份、告知函两份（均为复印件），欲证明：原告对于违规搭建尽到了规劝义务，被告商铺也有违规装修情形，原告对被告亦作出了整改告知。被告不认可该组证据的真实性，但是认为该组证据恰好可以证实被告房屋楼下有违规搭建情况，至于原告是否通知过整改不清楚，被告并未收到过整改通知，原告对于私自搭建情形不仅应要求业主整改，还应该及时向相关行政部门汇报该情况，该组证据也可以看出原告服务不到位，因此被告才未缴纳相关物业费。4.被告举证照片9张，欲证明：被告的商铺在2011年出现漏水和拉裂情况，但是一直未得到解决，因楼下商铺违规搭建导致消防通道堵塞。原告认为房屋出现漏水和拉裂情况与原告无关，原告已经将该事件向相关部门反映过并进行过协调，对违规搭建，原告也向上级部门反映过，原告并没有强拆的权利。上述证据中证据1.2能够互相印证，对原告曾经向被告催收物管费，本院予以确认，同时证人证言也能够证实被告曾向原告反映过房屋漏水及消防通道堵塞问题。证据3中原告主张对被告反映的问题及被告商铺的违规装修均作出了整改告知，但《整改通知书》及告知函中均没有被告签名，被告对此亦不予认可，且证据3均为复印件，无法核实真实性，本院不予采信。证据4仅能反映商铺外观及墙体有裂缝，不能以此证明墙体拉裂与原告有关，对被告曾向原告反映过楼下商铺违规搭建的问题，双方均不持异议，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年8月9日，攀枝花市温州商城开发有限公司选聘金时代公司为云锦·金瓯广场小区的前期物业服务企业，双方签订《前期物业管理服务合同》与《业主临时管理规约》。约定委托管理期限自2006年起至业主委员会成立与业主大会选聘的物业管理公司订立书面的物业服务合同时止；双方就服务事项、权利义务、服务要求和标准、物业服务费用收取标准等方面进行了约定；同时约定逾期交纳物业服务费的，按应交额每日千分之三交纳违约金。《业主临时管理规约》第2.1.8条载明管理者“处理所有对于攀枝花[云锦·金瓯广场]物业管理的各项投诉及维修报告，并协助调解业主或使用人之间因物业管理而引起的纠纷与争执，管理者有权接受或拒绝与物业管理无关的投诉。”此后，金时代公司为云锦·金瓯广场小区提供了物业管理服务。2009年6月29日，高莉购买了攀枝花市温州商城开发有限公司开发的云锦·金瓯广场小区内位于攀枝花市东区商铺。同日，高莉作为买受人签订承诺书，载明其明白《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》各项条文及内容，并承诺遵守约定，接受物业管理，支付有关费用。2011年3月4日，高莉作为案涉商铺的业主（甲方）与案涉商铺的承租人徐松峰（乙方）及金时代公司（丙方）签订了《租赁商铺物业管理服务协议》，约定甲、乙双方的租赁期限自2011年6月15日起至2019年6月14日止，该期间物业管理服务费由乙方承担，按照2.6元/平方米/月计收，物业管理服务费每三个月一付，逾期按《业主临时管理规约》中的相关规定向金时代公司支付违约金，同时约定甲方有权利和义务监督乙方是否按时缴纳物业服务费等相关费用，如乙方未按时缴纳，甲方对乙方拖欠的所有费用负有连带偿还责任，即甲方有义务将乙方未付清的物业费等费用缴清。2015年7月18日，高莉作为案涉商铺的业主（甲方）与案涉商铺的承租人张秀勇（乙方）及金时代公司（丙方）签订了《B、C区租赁商铺物业管理服务协议》，约定租赁商铺物业管理服务期限自2015年8月1日起至2020年7月31日止，该期间物业管理服务费由乙方承担，按照2.6元/平方米/月计收，物业管理服务费每三个月一付，逾期按《业主临时管理规约》中的相关规定向金时代公司支付违约金，同时约定甲方有权利和义务监督乙方是否按时缴纳物业服务费等相关费用，如乙方未按时缴纳，甲方对乙方拖欠的所有费用负有连带偿还责任，即甲方有义务将乙方未付清的物业费等费用缴清。2012年，高莉以开发商修建金瓯广场D座房屋引起地面下沉，导致案涉商铺楼板裂缝漏水为由向相关行政部门投诉，2017年1月19日，攀枝花市建设工程质量安全监督站出具《关于高莉反映机场路99号因金瓯D座建房造成房屋开裂信访事项处理意见书》，告知高莉攀枝花市东区住房和城乡建设局委托西南交通大学建设工程质量事故鉴定中心对相关楼房进行了质量鉴定，综合鉴定报告所述，初步认定该房屋不存在地基沉降影响房屋从而引起漏水问题，经初步调查，高莉反映的屋面、外墙漏水问题基本属实，因该房仍在保修期内，将责成开发商对屋面、外墙漏水问题进行处理。2015年1月1日开始，高莉因楼下商铺（锦绣河山酒楼）在室外平台擅自搭建临时设施影响其权利，认为金时代公司未按照合同约定对此予以制止并采取相应措施，同时认为金时代公司未对其屋面、外墙裂缝漏水问题履行维修义务，拒交2015年1月1日至2015年7月15日期间及2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业管理费。金时代公司工作人员向被告催收未果，故提起本案诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务。违反合同的，应当承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，攀枝花市温州商城开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，其内容因无悖于法律法规的强制性规定而有效，对业主具有约束力。原告作为被告所在小区的物业服务管理方，为被告提供了物业管理服务，被告理应依约交纳物业服务费。根据被告与案涉商铺的承租人及原告三方签订的《租赁商铺物业管理服务协议》和《B、C区租赁商铺物业管理服务协议》，虽然案涉商铺租赁期间应由承租人向原告缴纳相关物业管理费，但是对于承租人拖欠的物业管理费，被告仍然有连带支付的义务。关于被告所述其楼下商铺在室外平台擅自搭建临时设施，原告存在不作为情形：根据《业主临时管理规约》第2.1.8条，对于业主或使用人之间因物业管理而引起的纠纷，原告有协助调解的义务。国务院《物业管理条例》第四十五条规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。”本案中，被告向原告投诉楼下商铺在室外平台擅自搭建临时设施，原告有协助调解的义务，同时应对临时搭建行为是否属于违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为进行核实，并承担制止和及时报告的管理义务。为此，原告举证《整改通知书》并提出原告对被告楼下商铺作出了整改通知。本院审查后认为，《整改通知书》系复印件，被告对此亦不予认可，故对《整改通知书》，本院不予采信。原告提交的证据尚不足以证明其全面履行了协助调解义务及管理义务。据此，本院酌情认定被告按照80%的比例向原告支付物业管理费，即11045.70元×80%=8836.56元。基于此，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告提出原告未对案涉商铺出现的严重裂缝及漏水问题履行维修义务，其拒付物业管理费的辩论意见，在攀枝花市建设工程质量安全监督站向被告出具的《关于高莉反映机场路99号因金瓯D座建房造成房屋开裂信访事项处理意见书》中，已经明确告知被告案涉商铺屋面、外墙漏水问题因该房仍在保修期内，应由开发商对屋面、外墙漏水问题进行处理。因此，被告的上述辩论意见，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零九条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、高莉于本判决生效后十日内向攀枝花市金时代物业管理有限公司按80%的比例支付2015年1月1日至2015年7月15日期间及2016年3月1日至2016年5月31日期间的物业服务费8836.56元；二、驳回攀枝花市金时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费438元，减半收取219元，由高莉承担76元，攀枝花市金时代物业管理有限公司承担143元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员 陈雨婷二〇一七年五月三十一日书记员 胥思念 来自：