（2017）粤0604民初5183号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-05
案件名称
马秋香与佛山市信和投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马秋香,佛山市信和投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初5183号原告：马秋香，女，汉族，1987年4月26日出生，住广东省阳山县。委托诉讼代理人：彭文良，广东禅都律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢静仪，广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市信和投资管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区魁奇二路139号二十四座二层2P4号。统一社会信用代码914406046650452547。法定代表人吴奕民。委托诉讼代理人：刘解军，男，汉族，1983年2月11日出生，住湖南省邵阳县。系被告员工。委托诉讼代理人：李昉昉，女，汉族，1996年5月20日出生，住广东省珠海市香洲区。系被告员工。原告马秋香诉被告佛山市信和投资管理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月13日受理后，适用简易程序,于2017年5月22日公开开庭进行了审理。原告及其诉讼代理人、被告的诉讼代理人刘解军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告继续履行与原告于2016年11月30日签订的《房地产买卖合同》，配合原告办理将位于佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房［国土证号为佛禅国用（2015）第00007**号、房产证号为粤房地权证佛字第××号］的权属登记转移予原告的手续；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年11月30日，被告作为卖方、原告作为买方、佛山市兆亿房地产代理有限公司（以下简称兆亿公司）作为经纪方签订了编号为NO000053号《房地产买卖合同》，约定被告将位于佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房出售给原告，成交价为人民币88万元；购房定金5万元，余额83万元由原告通过银行按揭借款的方式向被告支付。《房地产买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了购房定金，并按合同履行了向抵押银行借款申请手续，双方完成了网签及核税工作。办理交易过户的手续条件已经具备，但原告与经纪方多次催促，被告一直不配合办理交易物业的转移登记手续。现时，被告已经明确告知原告，不再将交易物业出售予原告。被告违反诚实信用原则，侵犯了原告的合法权益，原告为此提诉讼。被告辩称，一、原告与中介机构兆亿公司虚构事实。2016年11月30日，被告签订格式化合同《房地产买卖合同》，该合同生效后，原告没有于2016年12月16日前签订银行贷款文件并提交贷款所需的资料及支付贷款所需的费用，原告的目的在于骗取被告房产。原告迄今未提供向银行申请贷款及银行审批同意放款的证据，按照合同约定无权要求办理过户手续。《房地产买卖合同》违反政府主管部门的规定，中介机构兆亿公司存在不正当经营及欺诈行为。二、《广东省佛山市存量房买卖合同》真实有效，具有法律约束力。合同第三条约定原告应于2017年3月30日前支付房款16万元，第十条约定逾期付款超过30日，被告有权没收定金并解除合同。该合同生效后，被告除支付过5万元定金外未支付过其他房款，导致交易不成功，房地产买卖合同解除。本院经审理认定如下事实：被告为佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房［国土证号为佛禅国用（2015）第00007**号、房产证号为粤房地权佛字第××号号，以下简称“案涉房产”］的所有权人。佛山市禅城区不动产档案馆出具的《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》显示，截止2017年4月12日，该房产不存在抵押、查封或预告登记情况。2016年11月30日，原告作为买方、被告作为卖方、佛山市兆亿房地产代理有限公司三方签订了一份《房地产买卖合同》（编号NO000053号），约定被告将案涉房产出卖给原告，成交价为88万元；付款方式为银行按揭付款，具体为：商业贷款，买方于签署合同当天支付给卖方定金5万元、于2016年12月16日前签订银行贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用、买卖双方于买方通过银行贷款审批后5个工作日内办理交易过户手续、尾期房款83万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划入卖方账户，如银行批准的贷款金额少于买方申请的贷款金额，二者相差金额买方须在完成本次交易过户手续前以现金补足给卖方等内容。2016年12月8日，原、被告双方签订《补充协议》，约定双方就履行房地产买卖合同》（编号NO000053号）达成补充协议：1.交易总成交价为88万元，其构成包括物业净值70万元和卖方自该物业买入至出售前所发生的一切费用（或家私、电器、装修费用）的补偿，买方共须支付88万元；2.双方一致同意以70万元向房管部门申请成交价，申报成交价不影响总成交价的支付。如买卖任何一方要求将物业净值外的补偿款作为成交价申报税费的，提出方应自行承担买卖双方因此而增加的税费，且不得以此作为解除合同的条件；3.买卖双方于房管部门签署的《广东省房地产买卖合同》与《房地产买卖合同》（编号NO000053号）及本补充协议不一致的，以《房地产买卖合同》（编号NO000053号）及本补充协议为准。同日，原告向被告交付案涉房产的定金5万元，被告出具《收款证明》确认。2017年2月20日，中国银行股份有限公司佛山汾江支行出具《同意购房抵押贷款通知书》，内容为：原告就涉案房地产向该行申请抵押贷款，申请贷款金额为83万元、期限30年、利率按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次贷款-14%执行。经该行初步审核，拟同意该借款申请并报上级行审批。若该行最终与原告签订了住房抵押贷款合同，贷款在办妥过户及抵押登记等手续后划入卖方指定的账户（户名：佛山市信和投资管理有限公司、银行：中国银行佛山世纪康城支行、帐号62×××977）等。被告提供的《广东省佛山市存量房买卖合同》（合同编号：佛存量房合字Y201702230049号）显示，原、被告2017年3月10日签订该合同，约定被告将案涉房产出售给原告，总金额为70万元；付款方式为合同签订时，乙方向甲方支付5万元作为购房定金、于2017年3月30日前向甲方支付房款16万、剩余房款49万元由乙方在2017年3月30日前自行申请办理银行按揭手续，按照银行按揭方式付款，按揭的方式为商业贷款；甲乙双方应于2017年3月30日前向房地产登记机构申请房产转移登记等内容。经本院于2017年5月31日查询“佛山权威房地产网”××n)中“佛山市存量房预签约系统”中佛存量房合字Y201702230049号《存量房买卖合同》显示，涉案房屋的合同价款为70万元，付款时间为签订合同时支付5万元、2017年12月30日前支付16万元、余额49万元于2017年12月30日前办理银行按揭手续。2017年3月30日，案外人佛山市兆亿房地产代理有限公司以快递方式向被告送达《告知函》，通知被告补齐办理案涉房产税收业务的相关资料。2017年4月5日，被告以快递方式向原告送达了《关于交纳购房首期款的通知》，要求原告于3月30日前将购房首期款16万元汇入被告指定的账户。另查明，2016年12月8日，被告与案外人佛山市兆亿房地产代理有限公司签订一份《中介代理费协议书》，约定被告将案涉房产交案外人代理销售，销售价格为单价6331元／平方米，总价88万元，案外人可视市场情况高于该定价销售，若销售低于该定价，须征得被告同意等内容。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案中，原、被告双方就案涉房产的转让先是签订了《房地产买卖合同》，原告亦按合同约定履行了交付了定金、申请银行贷款并取得银行同意贷款证明合同义务，后又签订《广东省佛山市存量房买卖合同》，合同对房产总价、支付方式作出了重大调整。虽然存量房买卖合同办理了网签，但网签仅是物权转移的一个手续，房屋行政管理机关依法不主动审查及确认该合同的效力，故对房产的价格及付款方式应依当事人的真实意思认定。结合被告举证的《中介代理费协议书》、《补充协议》，综合合同的履行情况及双方对合同价格变化的解释判断，《房地产买卖合同》应是双方的真实意思表示和双方实际履行的合同。而《广东省佛山市存量房买卖合同》是双方在办理产权证转移过程中产生，订立合同旨在规避国家税收政策而不在于实际履行，合同的内容不是双方的真实意思表示，且存在损害国家利益的情形，应为无效，依法不予保护。因此，双方当事人的权利义务应以《房地产买卖合同》的约定为准。依照《房地产买卖合同》的约定，原、被告双方应于“买方通过银行贷款审批后5个工作日内”办理涉案房产交易过户手续。原告所举证的《同意购房抵押贷款通知书》证实原告已经履行了通过银行的贷款审批的合同义务，达到双方约定的办理过户手续的条件。被告抗辩否认，但未举证反驳，应承担举证不能的不利后果。被告未按合同约定办理过户手续，构成违约，应承担违约责任。案涉房产为被告单独所有，也不存在抵押、查封等阻碍物权转移的事由，不存在法律或者事实上不能履行的情形，原告要求被告继续履行合同义务办理涉案房产的过户登记手续，理据充分，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，判决如下：被告佛山市信和投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告办理将佛山市禅城区帝景北路16号1区十五座703房［国土证号为佛禅国用（2015）第00007**号、房产证号为粤房地权佛字第××号号］房产过户予原告的手续。本案受理费减半收取为6300元、财产保全费4920元，合共11220元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 羊 挺二〇一七年五月三十一日书记员 冯嘉欣 关注微信公众号“”