（2017）冀01民终5527号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-11-14
案件名称
张培谋、恒大地产集团石家庄有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张培谋,恒大地产集团石家庄有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终5527号上诉人（原审原告）：张培谋，男，1933年8月5日出生，汉族，无业，现住石家庄市桥西区。委托诉讼代理人:李静瑜，河北得正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恒大地产集团石家庄有限公司。住所地：河北省石家庄市桥西区维明南大街266号恒大华府5号商业五层，组织机构代码：69347241-3。法定代表人:钟明，该公司董事长。委托诉讼代理人:李彬，男，1992年5月27日出生，汉族，现住石家庄市裕华区，系该公司职员，上诉人张培谋因与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初5615号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。张培谋上诉请求：1、依法撤销石家庄市桥西区人民法院(2016)冀0104民初5615号民事判决书，改判被上诉人支付逾期交房违约金同时赔偿上诉人损失合计76844元，被上诉人给付上诉人物业费555.3元、取暖费4326元；2、本案一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定交付房屋的时间有误。被上诉人提交的2012年11月15日工程竣工验收记录不符合法律规定。被上诉人提供的房屋未经验收合格，不能向上诉人交付使用。并且，2013年5月1日被上诉人向上诉人交付房屋时，因房屋装修存在质量问题，上诉人未接收物业公司代被上诉人交付的房屋，而是由物业进行维修。因此不能认定被上诉人于2013年5月1日向上诉人交付了房屋，一审法院认定被上诉人向上诉人交付房屋时间错误。二、一审法院未判决被上诉人赔偿上诉人损失是错误的。2013年5月1日，被上诉人向上诉人交付房屋时，上诉人发现房屋存在严重的质量问题，上诉人将房屋交物业维修。被上诉人提交的楼宇情况反馈表可以看出，上诉人房屋存在15处质量问题，上诉人根本无法入住使用，被上诉入主张房屋存在的质量问题经维修，除“卫生间镜边木线条胶开裂”于2013年7月4日完工，其它项目于2013年5月20日前完工，但被上诉人的主张仅有被上诉人单方书写的维修记录，上诉人的签字是在2013年5月1日，而不是在被上诉人维修完成经上诉人确认后形成的。并且，上诉人提交2014年11月14日，被上诉人物业服务中心客服部经理李霞的情况说明，能够证明，被上诉人提供的房屋存在装修质量问题，房屋一直处于维修状态，导致近期刚刚入住。因此，被上诉人应当向上诉人赔偿因房屋维修导致上诉人无法使用房屋期间的损失，上诉人主张按照逾期交付房屋违约金的标准计算。即使按照一审法院认定被上诉人向上诉人交付房屋的时间，对于上诉人无法使用房屋期间的损失，被上诉人也应当予以赔偿。三、一审法院未判决被上诉人给付上诉人物业费、取暖费是错误的。由于被上诉人的原因导致上诉人无法使用房屋，上诉人在未使用房屋期间产生了物业费、取暖费的损失，被上诉人应当予以赔偿。恒大地产集团石家庄有限公司答辩称：一、恒大公司2013.5.1将房屋交付给上诉人，延期交房日期应该计算至2013.4.30，上诉人主张的2014.11.14的延期交房违约金及相关的损失没有法律依据，上诉人于2013.5.1收楼，其签收房屋钥匙签收确认书，收楼物品确认表，有原审证据作证，且上诉人也已经认可，延期交房违约金应该计算为收楼日前2013.4.30，延期119天。并且被上诉人多次通知上诉人来领取款项，但是上诉人均未理睬，更重要的是一审庭审过程中，上诉人当庭变更诉求为请求赔偿2013.5.1收楼之日起房屋质量的损失，上诉人已就收楼时间为2013.5.1这一事实进行了自认，有原审庭审记录作证。二、恒大公司交付的房屋已经通过了房屋验收合格，不存在质量问题，上诉人主张的截止到2014.11.14的延期交房损失不存在，更不应该由恒大公司承担，首先，恒大向上诉人交付的房屋不存在主要问题，有相关的验收记录为证，详见证据恒大城2期14号楼，《单位子单位工程质量竣工验收记录》、《消防验收意见书》，《电梯检验合格证》，上诉人认为房屋存在质量问题，应该承担举证责任。其次，上诉人所提到的装饰设备等问题，不影响补充协议第10条明确约定：1，买受人在交楼日如对装饰设备提出异议，由出卖人按照双方约定进行修理，并在30日内解决，但不影响双方在交楼日的交接手续。2，买受人不得以出卖人交付使用的商品房装饰设备标准不符合双方约定的标准为由，拒绝接受该商品房。《商品房买卖合同司法解释》第13条规定因房屋质量问题，严重影响居住使用的，出卖人才承担赔偿损失的责任，对被答辩人提出的装饰设备问题，恒大根据合同约定已经在30日内维修完毕，上诉人已经签字确认，此事实有楼宇情况反馈表作证，这些问题不影响上诉人的居住使用，上诉人不予入住，由其自身原因决定，上诉人不存在损失。3，上诉人提交的情况说明针对其三性被上诉人均存在异议，首先此情况说明是李霞个人签字，其并非恒大的工作人员，是否为李霞本人签字也没有办法核实，其次情况说明中，落款为物业服务中心，李霞个人非物业法人，其签字仅代表个人行为，不能代表物业公司，并且房屋是否存在质量问题，应该由专业机构鉴定。其个人言论没有证据效力。4、上诉人已该情况的说明日期为2014.11.14，就认定延期交房日期为2014.11.14，无关联性，不予认可。三、上诉人交付的物业费、暖气费，属于正常缴纳的费用，不是上诉人的损失，况且物业费及暖气费均由物业公司收取，与被上诉人没有任何关系。综上延期交付违约金计算日为上诉人收楼日前，上诉人其它主张没有事实及法律依据。一审判决正确，请求二审依法判决。张培谋向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金76844元；2、判令被告给付原告交房之前产生的物业费555.3元、取暖费4326元；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审查明：2011年6月20日，原告张培谋与被告恒大公司签订《石家庄市商品房买卖合同》（合同编号：2011062013525918948）及补充协议，约定原告购买被告开发建设的坐落于石家庄市桥西区××大街××住宅楼××单元××号，建筑面积116.39平方米，合同约定原告于2011年6月20日前一次性付总房款1126754元。被告应当在2012年12月31日前将具备验收合格条件的商品房交付原告使用。合同第十一条逾期交房违约责任约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继承履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付交房价款万分之一的违约金”。第十四条交接约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，并签署房屋交接单”。合同并对装饰、设备标准承诺，保修责任等责任予以约定。合同签订后，原告按照约定交纳房款。2013年5月1日，原告在《收楼物品确认表》、《房屋钥匙签收确认书》签字，并于当日预交物业服务费555.30元。原告在楼宇情况反馈表反馈情况，并予以签字。提出“卫生间镜边木线条胶开裂，客厅地砖、墙面空鼓，阳台、厨房墙砖碰损，客厅天花裂缝，墙面有坑，阳台、卫生间墙面、厨房天花等处勾缝”等15项问题。备注注明：上述设施经双方交接后确认无误，从即日起此物业正式交付业主使用。同时签署《钥匙托管承诺书》。以上项目中“卫生间镜边木线条胶开裂”于2013年7月14日完工，其它项目于2013年5月20日前完工。2014年11月14日，物业公司代收原告取暖费4326元。2014年11月14日，恒大华府物业服务中心客服部经理李霞出具《情况说明》。载明：“因房屋装修质量问题，房屋一直处于维修状态，导致近期刚刚入住，就此业主向物业公司讨要说法。针对业主提出的要求，将积极与施工单位协商，直至达成共识”。另查明，2012年11月15日，石家庄恒大城14号楼经单位工程质量竣工验收合格。2013年3月26日，石家庄市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》。河北省特种设备监督检验院对电梯予以检验，并发放电梯使用标志。以上事实，有原、被告陈述，庭审笔录，原告提交的证据：《石家庄市商品房买卖合同》、收款收据、情况说明；被告提交的证据：《收楼物品确认表》、《房屋钥匙签收确认书》、《单位工程质量竣工验收记录》、《楼宇情况反馈表》、《施工单位楼宇情况反馈表》、《建设工程消防验收意见书》以及电梯使用标志等证据可以证实。一审认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该《商品房买卖合同》合法有效。双方应按合同约定履行义务，原告交付房款，被告应按约定时间交付房屋。被告未按照约定时间交付房屋，应承担相应违约责任。根据合同约定，对原告提出的“木线开裂、地砖墙面空鼓”等15项问题系对房屋装修质量的反馈，原告在《收楼物品确认表》、《房屋钥匙签收确认书》签字确认，且该房屋经过相关部门的综合验收，应认定被告于2013年5月1日向原告交付房屋。根据合同约定，被告应自2013年1月1日起至2013年5月1日止，按照约定给付原告逾期交房违约金共计13521元。物业费、取暖费系居住使用房屋的正常产生，对原告要求被告赔偿物业费、取暖费的主张，没有事实和法律依据，对其请求不予支持。判决：一、被告恒大地产集团石家庄有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告张培谋逾期交付违约金13521元；二、驳回原告张培谋的其他诉讼请求。经审理本院查明事实同一审判决查明事实一致。当事人陈述及相关证据均已记录在案。二审期间，双方当事人未提交新证据。本院认为，上诉人张培谋与被上诉人恒大地产集团石家庄有限公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，双方应按合同约定履行义务，上诉人交付房款后，被上诉人未按照合同约定时间交付房屋，应承担相应违约责任。上诉人一审提交2014年11月14日恒大华府物业客服经理李霞出具的“情况说明”，主张一审认定房屋交付时间有误，被上诉人应赔偿因房屋维修导致其无法使用房屋期间的损失至2014年11月14日。并要求被上诉人给付上诉人物业费、取暖费。本院认为，上诉人在《收楼物品确认表》、《房屋钥匙签收确认书》中签字确认，被上诉人在一审提交的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、《建设工程消防验收意见书》、电梯使用标志等证据能够证明该房屋经过相关部门的综合验收。一审法院认定房屋交付的时间为2013年5月1日，并根据双方合同约定，确定被上诉人应承担逾期交房违约金为13521元，一审判决计算结果正确。上诉人提交的“情况说明”，系李霞个人签字，代表个人行为，仅以此证据不能认定因房屋质量问题延期交房日期至2014年11月14日。上诉人交付的物业费、暖气费由物业公司收取，上诉人不能证明该笔费用系延期交房造成无法正常使用房屋，该上诉主张理据不足。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1539元，由上诉人张培谋负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘清振审 判 员 刘立虹代理审判员 王淑芳二〇一七年五月三十一日书 记 员 李 冉 搜索“”