（2017）新0105民初556号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-04
案件名称
朱建军与董华,张红新房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
乌鲁木齐市水磨沟区人民法院
所属地区
乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱建军,董华,张红新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2017）新0105民初556号原告：朱建军。委托诉讼代理人：张晶，新疆巨臣律师事务所律师。被告：董华。委托诉讼代理人：万彦君，新疆鼎信律师事务所律师。被告：张红新。原告朱建军与被告董华、张红新房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱建军及其委托诉讼代理人张晶，被告董华的委托诉讼代理人万彦君、被告张红新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱建军向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告朱建军与被告董华签订的《门面出租合同》。2.依法原告朱建军与被告董华签订的《餐厅转让合同》。3.依法判令被告支付原告各项损失213000元（转让费170000元，装修费26000元，停业损失16500元，交通费500元）。事实与理由：2016年5月23日，被告张红新与被告董华签订了《房屋租赁合同》，约定了租赁期限、租金等具体内容，并在合同第五条明确约定董华有权对租赁场所进行转让和转租，2016年5月21日，被告董华与原告签订了《门面出租合同》，约定了租赁期限、租金等具体内容，并在同日董华和原告签订《餐厅转让合同》，合同签订后，原告依约支付了租金、转让费等其他费用。2016年11月，朱建军按照合同约定向董华支付下半年租金时，被告却拒收，并声称其已经和张红新解除了租赁合同，张红新将原告经营的餐厅断水断电，导致原告无法正常营业，造成损失，现原告已经搬离上诉房屋，原告签署《门面出租合同》、《餐厅转让合同》的目的是为了长久经营，且《餐厅转让合同》是以《门面出租合同》的合法有效为存在前提，但因被告的违约行为致使原告签署上述两份合同的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条及一百零七条的规定，请求支持原告的诉讼请求。被告董华辩称，我方不存在违约行为，我方与房东以及原告签订的《房屋租赁合同》均约定了房屋可以转租，合同请后我方也将房屋交付原告，履行了合同义务，不存在违约行为也未阻碍原告进行经营。原告诉称我方拒收租金不属实。我方与房东的合同合法有效且未解除。原告在诉状中陈述是被告张新红断水、断电致使其无法经营，我方并无侵权行为。我方与有原告之间的合同不存在解除的情形。原告主张各项损失不应有我方承担，朱建军主张米奇奇餐厅交纳的30000元收款方不是我方，不应当由我方退还；原告向我方支付的转让费139900元系其经营餐厅的合理成本，我方与原告签订合同以后，原告开展生产经营活动，并未对其造成任何损失。原告主张的装修费26000元，不能证明具体的票据的出具人，我方不认可其真实性。停业损失的问题原告要求被告张新红出具证明，保证其正常经营，水、电是由被告张新红关停的。原告应向被告张新红另案主张侵权之诉。请求驳回原告的诉讼请求。被告张新红辩称，我没有和原告签订合同，我是与被告董华签订的合同，合同五年到期之后董华说无法经营要求解除合同，完了之后我提前和原告通知过，给了10天的时间重新商量租金的事情，因为原告不属于我管理。董华给我发短信说要解除合同，我就给原告说和他重新合同。至今房屋一直被占用，没有把事情解决好，董华一直不出现，我和原告并无合同关系。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：原告向本院提交如下证据：1.门面租赁合同、餐厅转让合同，证明原告与被告董华之间的合同关系以及合同内容的事实。被告董华对此证据的真实性认可。被告张新红对此证据的真实性不予认可，认为和其没有关系。本院对此证据的真实性予以确认。2.收据、打款记录、证明，证明原告向被告董华支付装让费17万元及租金15600元的事实。被告对上述证据中关于米奇奇米粉转让费3万元的证明的真实性不予认可，对其他证据的真实性认可，认为收到转让费14万元及租金11800元。被告张红新对上述证据的真实性不予认可。因原告未提交其他证据证明其提交的关于米奇奇转让费的真实性，本院对此证据的真实性不予确认，对本组证据中的其他证据的真实性予以确认。4.通话录音及短信记录。证明原告按照约定向被告董华支付了转让费及租金，被告董华与被告张红新解除合同，被告董华违约在先的事实。被告董华对此证据的真实性不予认可，认为其与被告张红新没有解除合同。被告张红新对证据的真实性不予认可。本院对录音证据的真实性不予确认。结合原告及被告张红新的陈述可以确认被告董华要求与被告张红新解除合同的事实以及被告董华确认接收原告短信的电话号码为被告董华的手机号码的事实故对短信证据的真实性予以确认。5.装修合同及收据，损失清单证明对餐厅进行装修，装修款为26000元以及2016年11月10日至21日停水停电的营业损失16500元的事实。两被告对上述证据的真实性不予认可。本院对上述证据的真实性不予确认。被告董华向本院提交如下证据：1.小宾馆转让合同、2014年《租赁协议》、2015年《房屋租赁合同》、2105年5月《店面装修合同》、2016年5月《房屋租赁合同》以及收条。证明被告董华从他人手中转租受让后，与房东张红新重新签定合同后，投入资金进行装修，经被告张红新同意后将涉案房屋转租给原告，不可能拒收租金的事实。原告对上述证据的真实性不认可。被告张红新对其与被告董华签订的合同及2014年的合同的真实性认可，对该租其他证据的真实性不认可。本院对2014年被告董华与张红新签订的《租赁协议》及2015年被告于张红新签订的《房屋租赁合同》的真实性予以确认，对其他证据真实性不予确认。2.证明，证明被告张红新同意被告董华转租涉案房屋的事实。原告认为该证据是复印件对其真实性不予认可。被告张红新对此证据的真实性予以认可。因该证据是被告张红新所写，张红新本人对此证据的真实性认可，本院对此证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月1日，被告董华与被告张红新对位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路北巷13号的房屋签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为五年，第一年租金为176000元。2016年5月21日，原告为乙方与被告董华为甲方签订了《餐厅转让合同》、《门面出租合同》两份合同，《餐厅转让合同》约定甲方将位于乌鲁木齐市南湖东路北五巷13号的门面（现为餐厅）转让给乙方用于乙方经营，乙方转让金按合同足额转让给甲方后，该餐厅归乙方使用，租赁期满后不动产归房东所有，动产无偿归乙方所有。甲方同意将该餐厅转让给乙方使用，乙方有权对餐厅的所有设备和物品处置。转让金额14万元整。在乙方全部支付甲方转让金后，甲方的房屋使用权归乙方所有，甲方不得干涉乙方的正常经营，乙方如未按合同规定，在规定的期限内支付甲方转让金，甲方有权随时收回乙方房屋的使用权，甲方有权对该房屋再次进行转让和出租，乙方所交的转让费和押金甲方不予退还。《门面出租合同》约定,甲方将位于乌鲁木齐市南湖东路北五巷13号门面出租给乙方用于经营，租赁期限为2016年5月22日至2021年5月21日，租赁费用及付款方式：1、乙方第一年租赁费为人民币肆万元整，甲方给予一个月的装修期。乙方实际应支付房屋租金为叁万陆仟陆佰陆拾柒元整，租金于2016年10月22日支付上半年租金壹万陆仟陆佰陆拾柒元，2016年11月22日支付下半年租金贰万元整。合同签订后，原告向被告董华支付转让费及租金共计151800元。2016年5月23日，被告张红新出具内容为“兹有董华与张红新位于乌鲁木齐市水磨沟区南湖东路北五巷13号门面，董华将位于一楼的门面租赁给朱建军使用，并签订五年合同，双方保证朱建军在五年租赁期的经营权，并保证在合同后，无正当理由不得收回，在同等条件下朱建军有优先续租权，五年合同到期后如需收回朱建军的租赁房屋，需经过双方协商。”的证明。2016年11月初，原告与被告董华联系要求支付下半年租金，被告董华表示其已经与房东张红新解除了合同，要求原告将租金交于房东张红新。被告张红新因被告董华要求与其解除双方签订的《房屋租赁合同》，要求与原告签订新的房屋租赁合同，双方协商未果，被告张新红于2016年11月10日关停了本案涉诉房屋的水、电。本院认为,本案的争议焦点是原告与被告董华之间签订的《餐厅转让协议》、《门面出租合同》是否应当解除以及被告董华与被告张红新是否应当承担向赔偿原告损失213000元的责任。原告与被告董华签订的《餐厅转让合同》、《门面出租合同》是当事人之间真实意思的表示，合法有效。当事人应按照约定履行各自的责任，行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告董华在将本案涉诉餐厅经营权转让给原告并将房屋转租给原告后，在合同履行期间解除了其与房东之间的房屋租赁合同，导致原告与其之间的合同无法履行，致使原告经营餐厅使用租赁房屋的合同目的不能实现。故原告要求解除与被告董华签订的《餐厅转让合同》、《门面出租合同》的诉讼请求，本院予以支持。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向被告董华支付转让费14万元取得涉诉餐厅的经营权，但因被告董华提前解除了与被告张红新之间的房屋租赁，导致原告无法继续租赁涉案房屋进行经营餐厅，因此对于原告所支付的转让费无法经营餐厅的损失被告董华应当予以赔偿。原告主张向被告董华支付转让费17万元，因原告与被告董华签订的《餐厅转让合同》约定转让费为14万元，且原告提交的证据不能证明其向“米奇奇米粉”支付的事实及3万元转让费是在被告董华要求下支付的事实。故本院认定原告向被告支付的转让费为14万元。结合原告与被告董华所签订的《门面出租合同》所确定的租期为五年的事实，按照原告与被告董华约定的租期为五年共计60个月，转让费按月分摊后每个月为2333.33元，被告董华应按此标准向原告赔偿自2016年11月之后剩余租赁期限分摊该转让费损失为126000元（转让费14万元－14万元÷60个月×6个月=126000元）。原告与被告董华的在《门面出租合同》中约定了装修期限，因此对于原告的对餐厅进行了装修主张本院予以采信，因原告提交的证据不能证明装修所支付的具体数额的事实，因此本院酌定被告董华赔偿其装修损失5000元。因被告董华解除与被告张红新之间的房屋租赁合同，致使被告董华与原告的房屋转租合同无法继续履行，转租给原告的不能房屋继续使用，合同无法继续履行合，原告因此造成的不能经营的损失的事实存在，因此对于原告要求支付停业损失的合理部分，本院酌定予以支持2000元。原告未提交交通费损失的证据，对其诉讼请求中关于交通费损失的部分，本院不予支持。被告董华关于没有与房东张红新解除合同，其与原告之间的合同应当继续履行的辩解意见，与本院审理查明的事实不符，对此辩解意见，本院不予采信。被告张红新与原告之间没有合同关系，因此原告要求其赔偿损失没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：解除原告朱建军与被告董华于2016年5月21日签订的《餐厅转让合同》和《门面出租合同》。二、被告董华赔偿原告损失原告朱建军损失133000元。三、驳回原告朱建军要求被告张红新赔偿损失的诉讼请求。上述被告董华应支付给原告的款项，须于本判决生效之日起十日内一次性支付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理4495元（原告已预交），由原告负担1708.1元，由被告董华负担2786.9元。邮寄费40元，由原告负担20元，被告董华负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长 陈 新人民陪审员 李惠敏人民陪审员 周 勤二〇一七年五月三十一日书 记 员 王 涛 关注公众号“”