（2017）黑0381民初257号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-07-06

案件名称

原告张卓超、潘晓娜诉被告王晓凤、吕超房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书

法院

虎林市人民法院

所属地区

虎林市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张卓超,潘晓娜,王晓凤,吕超

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第一百一十五条；《中华人民共和国担保法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

黑龙江省虎林市人民法院民事判决书（2017）黑0381民初257号原告：张卓超，男，1981年8月15日出生，住虎林市安信小区。原告：潘晓娜，女，1985年8月4日出生，住虎林市安信小区。被告：王晓凤，女，1978年6月29日出生，住虎林市佳信小区。被告：吕超，男，1975年5月17日出生，住虎林市佳信小区。委托诉讼代理人：王晓凤，女，1978年6月29日出生，住虎林市佳信小区。原告张卓超、潘晓娜与被告王晓凤、吕超房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张卓超、潘晓娜，被告王晓凤及吕超的委托诉讼代理人王晓凤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卓超、潘晓娜向本院提出诉讼请求：1.判决解除二原告与二被告签订的房屋买卖协议书，并判决二被告立即双倍返还二原告购房定金200000元；2.由二被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月14日，二原告与二被告签订房屋买卖协议书，约定二被告将其所有的位于虎林市佳信小区门市房以780000元的价格出售给二原告，二原告于合同签订当天向二被告支付购房定金100000元整，二被告承诺于2017年1月4日将门市房及相关手续交付给二原告，并保证该房产合法、各项证件齐全，待房屋过户给二原告时，其将购房款付清。房屋买卖协议书签订之日，二原告即按协议约定将100000元购房定金交付给了二被告，全面履行了合同约定。但二被告至合同约定的2017年1月4日交付房屋和手续时，却没有将房屋交付，更不能给二原告办理房屋产权过户登记，原因是出售的门市房早在出售给二原告时就抵押给银行，且因二被告拖欠他人原始购房款和欠款，已经被人民法院查封。二原告多次向二被告提出解决办法，但他们始终不能给予解决，更不能履行双方签订的房屋买卖协议，故二原告提起诉讼。王晓凤、吕超辩称，二原告的诉讼没有理由，因为合同是真实有效的，二被告没有不履行合约，合同是双方自愿签署的，双方达成协议后，二被告要求对方一次性给付房款，且年前的时候就同意将房子交付给对方，对方没钱，答应年底卖完粮再给。双方口头约定2017年2月14日二原告偿还银行贷款，双方到房产处解除查封抵押，而且卖房子时对方就清楚该房屋已抵押，因二被告着急卖，正常价值多于1000000元，卖给对方780000元。到还款的时候二原告就反悔了，要求二被告偿还贷款及申请查封房屋的债权人的欠款，但由于双方约定是二原告偿还贷款，二被告没有同意，对方就起诉了。二被告不同意解除合同，因为只要二原告按照约定偿还贷款，房屋就可以解封，合同就可以继续履行，并不影响办理过户手续，故二被告要求继续履行合同。二被告收到二原告给付的100000元定金，当时二被告只要求给20000-30000元定金，对方主动给了100000元定金，二被告并没有违约，房屋一直可以交付，不存在二被告双倍返还定金的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对于二原告提交的证据一、2016年9月14日房屋买卖协议书一份，证实合同有效，二被告违反合同第四、五、六、七条约定，不履行合同，合同应当解除。二被告对该证据真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为其没有违反合同约定，只要对方交付房款，二被告就可以交付房屋，合同不应当解除。双方签订房屋买卖合同的时候房子没有抵押。因根据合同第四条约定二被告需保证将房屋所有权转移给二原告时，二原告才负有将剩余款项给付二被告的义务，二被告认可双方签订协议后该房屋办理了银行贷款抵押登记，且被案外人于某、王某先后采取财产保全措施，导致该房屋不能办理产权转移手续，虽二被告称双方口头约定二原告偿还该楼房的银行贷款，但二原告否认，且二被告未提供有效证据证实，故二被告的异议理由不能成立，对该证据本院予以确认。2.对于二被告提交的证据一、录音光盘一份，证实二被告一直让二原告按约定交付购房尾款办理过户，但二原告不付款也不接收房屋，不是二被告不交房。二原告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为双方交易过程通过多次电话，该证据只是一部分，不能反映整个交易事实。第一段录音内容体现的是二被告违约，二原告是随时可以交钱的，该房子在签订合同、交完定金后就查封了，二原告怀疑二被告与于某串通了。第二段录音原告张卓超提到的是还银行的贷款，被告王晓凤自己还于某的钱，二原告再把尾款给二被告，当时认为公证有效，但经过咨询律师和房产中介，公证没有任何法律效力，且二原告得知该房屋又被他人保全了。因根据双方合同约定待该楼房的房产证顺利过户给二原告时，二原告届时将剩余680000元房款给付二被告，且第一段录音中原告潘晓娜并未明确表示同意先给付二被告剩余房款，再办理产权过户手续，第二段录音中原告张卓超明确说明的是偿还银行贷款，并未体现先给付二被告剩余全部房款的事宜，二被告也未提供其他有效证据予以佐证，故二原告的异议理由成立，对该证据本院不予确认。3.对于二被告提交的证据二、短信和微信图片截图各一份，证实双方商量好的，不是二被告不交付房屋，而是原告张卓超要过完年在交钱过户。二原告对该证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为商量好不是一种协议，况且并没有商量好，短信和语音只是谈到找公证处，公证处需要双方提供的材料，但经过咨询律师和房产中介，二原告的权利是不受到保护的，所以二原告不敢也没有义务替二被告还钱。因该证据没有明确体现二原告要求过完年交纳房款办理过户的内容，现二原告否认该事实，二被告也未提供其他有效证据予以佐证，故二原告的异议理由成立，对该证据本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二原告、二被告均系夫妻关系。二被告自案外人于某处购买了位于虎林市极兴委佳信门市，2014年7月30日，二被告办理了产权登记手续，案涉门市房系二被告共有。2014年8月28日案涉房屋办理了银行抵押手续。2016年9月14日，二被告与二原告签订房屋买卖协议书，双方约定，二被告将其坐落在虎林市虎林镇佳信小区门市房以柒拾捌万元整，即780000元的价格出售给二原告，二原告于2016年9月14日向二被告支付购房定金拾万元整，即100000元，二被告于2017年1月4日将该楼房交付给二原告所有，待该楼房的房产证顺利过户给二原告时，二原告届时将剩余款项陆拾捌万元整，即680000元一并付给二被告。二被告保证该房产合法、权属清楚、各项证件齐全，并保证在该楼过户时积极提供协助。双方签订协议之前所发生一切债权债务及法律纠纷等均由二被告承担。二被告如违反协议，则立即返还二原告所付购楼房款项。同日，二被告为二原告出具收条一份，内容为“今收到潘晓娜交来购房定金100000（拾万元整）。”2016年9月18日、2016年11月9日，因二被告与他人存在经济纠纷，案涉门市房先后被虎林市人民法院采取财产保全措施。本院认为，本案争议的焦点问题是：1.双方合同是否符合解除条件；2.违约责任在于双方哪一方；3.二被告是否应当双倍返还二原告定金。2016年9月14日，二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，应为合法、有效的协议，受法律保护，双方应按协议约定全面履行其权利义务。该协议第四条明确约定二被告于2017年1月4日将该楼房交付给二原告所有，待该楼房的房产证顺利过户给二原告时，二原告届时将剩余款项付清。根据该条约定，二被告应当先将案涉门市房的产权转移至二原告名下，二原告同时履行给付剩余房款的义务，但双方签订协议后，即2016年9月18日、2016年11月9日，因二被告与他人存在经济纠纷，案涉门市房先后被法院采取财产保全措施，至此二被告不能按照原、被告约定将案涉门市房的产权转移至二原告名下，已构成违约。二被告称双方约定二原告交付剩余房款与二被告将案涉门市房产权转移至二原告名下应为同时进行，但二原告否认该事实，且根据双方签订协议书中约定，二被告应当先履行办理产权转移手续的义务，届时二原告才负有给付剩余房款的义务，故二被告该项抗辩主张，本院不予采信。二被告称与二原告口头达成协议，约定由二原告先行给付其剩余购房款，二被告用该款偿还给财产保全申请人后，对案涉房屋解除保全措施，双方再办理产权转移手续，但二原告否认该事实，认为双方口头约定的是偿还银行贷款，其不能代替二被告偿还债务。虽二被告提供了双方电话录音、短信及微信记录截图，但二原告持有异议，且录音中二原告未明确表示同意先给付二被告剩余房款，故对二被告提供的录音本院不予采信；从双方短信记录内容可见，二原告告知二被告携带相关材料办理公证后“下午履行各项还款”，对于由谁履行还款义务以及向谁履行还款义务，在短信中均未体现，而二原告又否认其同意先给付剩余房款，同时认为该短信体现的内容双方并未商量好，现二被告未提供有效证据证实其主张，故对二被告提供的短信及微信截图本院亦不予采信。根据合同法规定，二原告应当将其解除协议的主张通知二被告，合同自通知到达二被告时解除。本案二原告起诉二被告的起诉状副本，应视为其主张解除协议的意思表示，对方自收到起诉状副本时，即应视为二原告解除协议的主张通知了二被告，故对二原告因二被告违约要求解除协议的主张，本院予以支持。二被告认可收到二原告给付的购房定金100000元，双方约定案涉门市房总价款为780000元，定金的数额未超过主合同标的额的20%，符合法律规定。二原告交纳的100000元定金作为购房的担保，是用以抵作价款的，现二被告不能履行约定，按照法律规定应当双倍返还定金，故对二原告要求二被告双倍返还定金的请求，本院予以支持。综上所述，二原告要求解除与二被告签订的房屋买卖协议及要求二被告双倍返还其购房定金的请求，符合法律规定，本院应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除2016年9月14日原告张卓超、潘晓娜与被告王晓凤、吕超签订的《房屋买卖协议书》。二、被告王晓凤、吕超于本判决生效后十日内给付原告张卓超、潘晓娜双倍购房定金200000元。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、财产保全费1520元，合计5820元，由被告王晓凤、吕超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判长　　刘泽民审判员　　张淑梅审判员　　庚　楠二〇一七年五月三十一日书记员　　于　童附件本案判决所依据的法律条文中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。中华人民共和国担保法第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20%。中华人民共和国民事诉讼法第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。关注公众号“”