（2017）苏01民终3707号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
陈迪生、南京苏宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈迪生,南京苏宁物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3707号上诉人（原审被告）：陈迪生，男，1976年1月6日生，汉族，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈德章（陈迪生父亲），住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐孝卿，江苏益和律师事务所律师。被上诉人：南京苏宁物业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区广州路188号16楼。法定代表人：倪培玲，该公司总经理。委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马燕新，江苏国泰新华律师事务所律师上诉人陈迪生因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈迪生上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人苏宁物业公司承担。事实和理由：1、上诉人作为被告主体不适格。根据南京市物业管理服务收费办法的有关规定，物业管理服务及收费的对象是物业产权人或使用人。一审法院已经查明，被上诉人主张涉案房屋的使用人为孙纲，据此，被上诉人的服务对象为孙纲，上诉人在被上诉人主张服务费期间未得到任何物业服务，并无缴费义务。一审仅凭业主身份判令上诉人承担责任缺乏事实和法律依据。2、涉案房屋客观上并无任何物业服务。涉案房屋系独立于小区之外的门面房，房屋承租人孙纲从未进入过小区，从而未得到过卫生、交通、保安等方面的基本物业管理，更谈不上绿化及公共能耗。更有甚者，在被上诉人主张物业费期间，涉案房屋发生被窃4万余元损失的刑事案件，由于无监控，至今案件未侦破；孙纲蒙受了巨额损失，不应当再缴纳物业费用。涉案房屋周边的垃圾被上诉人借口不在其服务范围而无人问津，是承租人孙纲自己以每天2元雇人清理。3、物业服务合同系不对等的合同，该合同约定业主如未缴纳物业费需承担违约责任，但被上诉人不提供物业服务却无需承担违约责任。4、被上诉人对涉案小区大院内提供的物业服务到位，所以评得星级单位，但其从2007年至今，对于大院外的范围未提供任何物业服务。2007年上半年排水管从二楼往上全部被盗，一下雨污水即冲到涉案房屋门口，但上诉人接通知后一直未予维修，只得由上诉人自行维修。2007年6月鼓楼区消防大队对消防提出整改意见，上诉人找被上诉人协商开后门未果，只能在窗台外加建消防梯，但该消防梯被被上诉人拆除。2008年大雪导致连接水表的水管爆裂，该部分不属于自来水公司维修范畴；被上诉人在上诉人通知后未尽任何修复义务，最后仍由上诉人修理。综上，被上诉人非但未提供物业服务，造成承租人重大损失后还要收取服务费，一审程序、认定事实及适用法律均为不当，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。苏宁物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由：1、关于主体问题，因上诉人是业主，被上诉人与涉案小区业主委员会签订了物业服务合同,故被上诉人向上诉人提起诉讼没有任何问题。2、一审中被上诉人即提交了保洁人员的证人证言以及获得的相关荣誉，2013年涉案小区被评为五星级物业管理治安防范星级小区。上诉人还提供了连续四年的满意度调查，以证明我方按照物业服务合同约定，为涉案小区提供了到位的卫生、安保服务，上诉人应当缴纳物业费。3、关于被盗问题，孙纲已经另案提起了诉讼，不应作为上诉人在本案中抗辩的原因。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。苏宁物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令陈迪生支付苏宁物业公司自2008年5月1日至2014年5月30日欠缴的物业费17416.5元、公共能耗费1444.9元、滞纳金15486.6元，合计34348.1元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：苏宁物业公司为证明其主张，提供如下证据：1、2006年8月至2014年9月，苏宁物业公司分别与南京苏宁房地产开发有限公司、南京市千秋情缘住宅小区业主委员会（以下简称小区业委会）签订的四份物业管理委托合同；2、物业费、公共能耗费台账；3、催缴物业费照片，照片显示自2008年至2015年，苏宁物业公司按年将催缴通知书张贴在案涉房屋门上；4、南京卡尼尔市场调研有限公司出具的“千秋情缘2015度第三方测评满意率”测评表。对于上述证据，陈迪生认为，第一份物业管理委托合同系开发商与苏宁物业公司签订的，并非代表小区广大业主的意思，且当时陈迪生并未入住小区，故与本案无关。苏宁物业公司与小区业委会在2008年7月20日签订的合同真实性予以认可，但该份合同证明苏宁物业公司未按合同约定履行物业管理服务的应尽职责，以及存在涉嫌侵占业主利益的严重违约行为，该合同履行期间，案涉房屋实际使用人为孙纲，苏宁物业公司应向孙纲主张权利，但由于苏宁物业公司未按合同履行义务造成孙纲实际损失，故其未交纳相关物业费用。测评系单方面作出，并不能代表小区业主的意思，故对评测表的真实性、关联性均不予认可。苏宁物业公司为证明案涉房屋门前一直有保洁人员服务，申请保洁员刁某,4出庭作证，证人刁某,4陈述，证人至2015年止，在千秋情缘小区从事保洁工作已经十一年，其间，先受雇于苏宁物业公司，后苏宁物业公司将小区保洁工作外包给了南京斯力特物业管理有限公司，证人的工作就由该公司安排；证人平时的工作主要是负责收取小区门面房的垃圾，时间是每天早上九点，门面房门前马路的清扫工作是由南京环卫工人负责，期间，没有门面房的业主对于收垃圾提出质疑。苏宁物业公司认为，证人证言可以证明案涉门面房前一直有保洁员负责保洁工作，并非陈迪生所述门前卫生存在问题。陈迪生认为，证人证言没有证明效力，证人本身与苏宁物业公司有利害关系，且自己从事保洁工作，对于自己工作的评价没有任何说服力，由于案涉房屋没人收集垃圾，孙纲专门雇佣了私人保洁员进行打扫卫生。陈迪生提供如下证据：1、陈迪生与孙纲在2011年5月20日签订的房屋租赁合同；2、公安部门的接处警工作登记表；3、案外人金林的书面证言，其内容为：“本人金林自2013年4月1日起，至2015年5月31日在清凉门大街122号晚上值班，收到工资每月750元，总计9750元”。4、孙纲出具的“有关说明”，该说明载明案涉房屋在2013年3月26日被盗，失窃财产的明细及价值。陈迪生欲以上述证据证明苏宁物业公司在履行合同时，未尽到合同约定的安保责任，造成孙纲的损失。苏宁物业公司认为，对于小区安保问题，物业合同中有明确约定，苏宁物业公司也按照合同的约定履行了相应的义务，因此，案涉房屋被盗，不应由苏宁物业公司承担责任。一审法院经审理认定事实如下：2006年，南京市千秋情缘小区的开发商与苏宁物业公司签订《物业管理委托合同》，约定苏宁物业公司为千秋情缘小区提供物业服务，服务期限自2006年8月1日至2009年7月31日，物业管理服务费住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.8元收取，公共能耗费按面积进行分摊，业主或物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天万分之五交纳滞纳金，物业公司服务内容包括房屋共用部位及共用设施的维修、养护和管理等。2008年7月20日，千秋情缘小区业主委员会与苏宁物业公司签订《物业服务合同》，约定苏宁物业公司继续为小区提供物业服务，期限自2008年7月19日至2011年7月18日，除物业费标准为1.5元/月·平方米外，其他约定基本同上述开发商与苏宁物业公司签订的《物业管理委托合同》。2011年9月24日，小区业主委员会与苏宁物业公司又签订一份《物业服务合同》，将苏宁物业公司的服务期限延长至2014年8月31日，并约定将物业费自2011年9月1日起调整为1.8元/月·平方米。2014年9月30日，小区业主委员会与苏宁物业公司又签订一份《物业服务委托合同》，将苏宁物业公司的服务期限延长至2017年8月31日，基本内容同2011年9月24日签订的合同。陈迪生系鼓楼区湛江路69号2幢1单元101室房屋产权人，房屋建筑面积为145.38平方米。一审法院认为，本案双方当事人争议的焦点为：陈迪生是否是本案适格的主体；苏宁物业公司是否按照物业服务合同的约定提供了相应的服务；陈迪生是否应当交纳物业服务费用。一审案件审理中，陈迪生抗辩在2008年5月至2014年5月期间，案涉房屋实际使用人为孙纲，孙纲应系本案适格的被告。一审法院认为，案涉房屋的产权人为陈迪生，其系房屋业主，因此，苏宁物业公司将其作为本案被告诉至一审法院并无不当，陈迪生在履行完物业费交付义务后，可根据相关证据另行主张权利。因此，对于陈迪生的上述抗辩理由，一审法院不予采信。《物业管理条例》的规定，房屋的所有权人为业主，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主和物业服务企业具有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据小区签订的物业服务合同约定，苏宁物业公司提供的物业服务标准为南京市普通住宅物业服务中的四级三类标准，苏宁物业公司应依此标准提供物业服务，根据该标准，苏宁物业公司提供的证据能够证明其基本达到了该服务标准，物业主管部门给苏宁物业公司的表彰及第三方测评机构80%以上业主满意率的测评结果印证了苏宁物业公司服务达到了合同约定的标准。小区物业服务的特点决定了物业公司的服务不可能使全体业主全部达到满意，也不可能时时、事事符合所有业主的评价，陈迪生抗辩中提到的卫生、安保服务等存在的问题不能证明此问题是普遍、多发性的问题，不能成为陈迪生拒绝交纳物业费用的理由。故对于陈迪生在一审庭审中，以卫生、安保的问题作为拒交物业费的理由，一审法院不予认可。关于物业费问题，由于苏宁物业公司主张物业费的时间为2008年5月至2014年5月期间，根据物业服务合同约定，上述期间内的物业费单价分别为，2008年5月至2009年7月为1.8元/月，2009年8月至2011年7月为1.5元/月,2011年8月至2014年5月为1.8元/月，故苏宁物业公司现主张物业费的基础分别为：2008年5月至6月按1.7元/月计算，2008年7月至2011年9月按1.5元/月计算,2011年10月至2014年5月按1.8元/月计算，不违反合同约定，一审法院予以准许。综上，苏宁物业公司主张物业费17416.52元，一审法院予以支持。关于滞纳金问题，法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉物业合同中所约定的滞纳金，从其性质看应为陈迪生未按期交纳物业费所承担的违约责任，即违约金性质；如前所述，陈迪生拖欠物业费，违反了合同约定，因此应支付相应的违约金。最高院合同法解释（二）规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。现苏宁物业公司主张陈迪生所欠物业费期间的滞纳金为15486.6元，已明显超过法律规定的标准，故一审法院依法调整为5225元（17416.52元×30%）。另苏宁物业公司主张的公共能耗费，根据其提供的证据，陈迪生欠交的2014年3月至2016年6月的公共水电费为1444.9元。综上，陈迪生应支付苏宁物业公司2008年5月至2014年5月物业费17416.52元、滞纳金5225元、公共能耗费1444.9元，合计24086.42元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《物业管理条例》第七条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、陈迪生于判决生效后五日内支付苏宁物业公司物业费、公共能耗费、滞纳金合计24086.42元。二、驳回苏宁物业公司其他诉讼请求。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人陈迪生提交了以下证据：1、涉案小区另一处门面房承租人朱俊光出具的证明一份，证明被上诉人从未提供相关物业服务。2、照片两张，证明涉案房屋于小区之外独立存在，承租人或者房主都无需进入小区内,与小区内物业服务不相关，也无公共能耗及绿化的费用。被上诉人苏宁物业公司认为证明的出具人未到庭接受质询，因而无法判断其身份及其与涉案房屋的关系；同时该证明内容也与事实不符。对照片认为未证明存在消防梯及自来水接口问题；千秋情缘小区整体委托苏宁物业公司进行物业管理，涉案房屋作为小区的一部分，根据合同约定应当缴纳物业费用，如业主存在意见，可通过业主委员会与被上诉人协商修订物业服务范围。因证人未接受双方质证，本院对证明的真实性、关联性不予认定，对照片形式上的真实性予以认定，对关联性、证明力结合案件情况综合予以认定。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，被上诉人与千秋情缘小区开发商及千秋情缘小区业主委员会先后订立前期物业服务合同与物业服务合同，涉案房屋属于千秋情缘小区的整体物业服务区域；根据《物业管理条例》的规定，其业主应当根据相应的物业服务合同约定，缴纳物业服务费。上诉人上诉称涉案房屋物业费缴纳主体应为承租人孙纲，但其作为房屋业主，负有缴纳物业服务费的义务，被上诉人选择上诉人为被告，符合法律规定。上诉人还上诉称被上诉人未尽物业服务义务，故不应收取物业服务费，但被上诉人在一审中提交的证据已可证明为其提供了保洁等物业服务，被上诉人亦未提供充分证据证明其未尽物业服务义务，故对于上诉人这一上诉请求，本院不予支持。上诉人以涉案房屋失窃为由拒缴物业费，但该失窃事件发生于2013年，上诉人以此拒缴2008年至2014年物业费，理由并不充分；孙纲亦就损害赔偿问题对被上诉人另案提起诉讼，因此本院对其这一上诉理由，不予采信。就滞纳金问题，因被上诉人未提交充分催缴证据，综合考虑本案情况，本院对被上诉人的滞纳金主张不予支持。综上，陈迪生的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初第8390号民事判决第二项；一、变更南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初第8390号民事判决第一项为：陈迪生于判决生效后五日内支付南京苏宁物业管理有限公司物业费、公共能耗费合计18861.42元。一审案件受理费330元，由陈迪生负担181元，由南京苏宁物业管理有限公司负担148元（南京苏宁物业管理有限公司已预交，陈迪生负担部分随前述物业费直接给付南京苏宁物业管理有限公司）。二审案件受理费402元，由陈迪生负担314元，由南京苏宁物业管理有限公司负担88元。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一七年五月三十一日书 记 员 汪海燕