（2017）皖1824民初274号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
余海峰、余海鹏与绩溪县海鹏置业有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
绩溪县人民法院
所属地区
绩溪县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
余海峰,余海鹏,绩溪县海鹏置业有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条
全文
安徽省绩溪县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1824民初274号原告：余海峰，男，1977年12月2日出生，汉族，个体工商户，住安徽省绩溪县。原告：余海鹏，男，1980年12月20日出生，汉族，个体工商户，住安徽省绩溪县。两原告委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。被告：绩溪县海鹏置业有限公司，住所地安徽省绩溪县。法定代表人：刘献征，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴育勇，安徽梁安律师事务所律师。委托诉讼代理人：方家杰，安徽梁安律师事务所律师。原告余海峰、余海鹏与被告绩溪县海鹏置业有限公司（以下简称海鹏置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告余海峰、余海鹏及其委托诉讼代理人章熙飞，被告海鹏置业公司的委托诉讼代理人吴育勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。余海峰、余海鹏向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2014年9月14日签订的商品房买卖合同；2、判令被告归还购房款393700元、维修基金1458元及利息（从2015年3月4日起计算至2017年3月4日为58110元），此后的利息按年利率7.38%计算至价款归还完毕止。事实和理由：原告于2014年9月14日和被告签订了商品房买卖合同，约定被告将位于绩溪县城XXXX广场X层XXX店铺出售给原告，店铺面积33.14平方米，价款为393700元。合同第十一条约定为：经规划设计单位同意，规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致影响到买受人商品房质量或者使用功能等情形的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人退房的，出卖人需在合同解除之日起15天内将买受人已付款还给买受人，并按购房时银行按揭贷款利率付给利息。原被告签订的补充协议，对包括原告在内的二楼部分店铺的营业功能进行了约定。合同签订后，原告支付被告店铺款393700元，缴纳维修基金1458元。原告在对店铺进行验收时发现，被告在未通知原告的情况下，擅自改变了华阳生活广场二楼店铺的格局，将原规划的二楼蔬菜区全部改为肉类区，导致原规划的二楼19个肉类店铺变为全部肉类店铺、摊位，被告的行为导致原告购买店铺的商业目的无法实现。2016年6月，吴正高等13户肉类店铺购买人向贵院提起诉讼，要求解除商品房买卖合同，返还购房价款。贵院以解除合同返还价款调解结案。被告承诺原告将与上述13户享受同等待遇，但被告的承诺一直没有兑现。海鹏置业公司辩称，余海峰、余海鹏向海鹏置业公司购买商品房属实，但是余海峰、余海鹏所称的解除合同的理由不能成立。1、原告诉状引用买卖合同第十一条，该条仅指建筑规划设计的变更而非其他方面的变更，只有变更足以影响到原告购买的房产产生结构、朝向、空间变化时，才按照该条进行履行，而原告购买的商品房并未产生此类变更；2、原告认为没有达到合同目的，合同约定的功能区已经发生的变化是被告行为导致。这个理由是不能成立的，功能区的变化不是被告行为导致的，被告没有权力进行调整。本案是商品房买卖合同，从合同目的来说，买受人的合同目的应该是购买了、获得了双方所约定的房产，就本案而言是营业用房。被告没有违反合同的规定；3、原告提到相同13户店铺的处理问题，是通过调解结案的，而不是以判决作出处理的，无法比照也无法参照，不代表被告向原告作出了承诺。综上，请求法庭依法驳回余海峰、余海鹏诉请。余海峰、余海鹏围绕诉讼请求提交的证据为：1、原告身份证、被告营业执照，证明原被告主体资格；2、商品房买卖合同和补充协议、照片三张、汪小蕊、程世明购买的摊位合同，证明原被告于2014年9月14日签订了商品房买卖合同和补充协议，被告违反补充协议第十一条约定将二楼全部摊位的功能从蔬菜调整为肉类，被告单方擅自改变规划未依据约定通知原告，构成违约，依法应承担违约责任；3、发票二张、收据一张，证明原告先后向被告支付购买价款并缴纳维修基金；4、吴正高等13户民事调解书，证明该13户的请求得到了法院支持，原告的请求应该得到同样的支持。经质证，海鹏置业公司对原告所举证据发表的意见为：对原告所举证据的真实性均无异议，但认为证据2、4达不到原告的证明目的。本院经审查认为，余海峰、余海鹏提交的证据，海鹏置业公司对其真实性均无异议，故对原告提交的证据的真实性予以认定；但证据3、4，达不到原告的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年9月14日，余海峰、余海鹏与海鹏置业公司签订商品房买卖合同一份，合同约定余海峰、余海鹏向海鹏置业公司购买坐落于绩溪县XX镇XXXX广场X层XXX的店铺，案涉店铺建筑面积33.14平方米，套内面积19.35平方米。案涉店铺以建筑面积计价，单价为11879.9元／m2,总房价为393700元。商品房买卖合同中对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告于2014年9月14日支付房价款197700元，剩余房价款196000元原告通过按揭贷款的方式支付给了被告，被告于2015年3月4日向原告开具了发票。另原告于2014年9月14日缴纳维修基金1458元。双方签订的补充协议对商品房买卖合同作了补充约定，其中第十一条约定二楼Bt27至Bt34、Bt50至Bt60为肉类区，二楼摊位为蔬菜区。本院认为，合同解除的法定条件为当事人约定的解除合同的条件成就；因不可抗力不能实现合同目的的；在履行期限届满之前，另一方当事人明确表示或者以其行为表明不履行主要义务的；另一方当事人迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；另一方当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；法律规定的其他解除情形。不具备上述条件，一方当事人不能解除合同。本案中，原、被告双方商品房买卖合同已经实际履行完毕，原告余海峰、余海鹏以双方在商品房销售合同的补充协议第十一条中约定了案涉店铺的具体经营范围，海鹏置业公司改变了XXXX广场X楼店铺的格局，导致其购买店铺的商业目的无法实现为由要求撤销双方签订的商品房买卖合同，但原告未能提供充分证据证明海鹏置业公司存在擅自变更华阳生活广场各功能区的设置的行为，且亦未提供证据证明海鹏置业公司对华阳生活广场商品房售后业主的经营活动具有管理权，故原告余海峰、余海鹏主张海鹏置业公司违反合同第十一条的理由不成立。原告所购店铺的营业状态属于商业风险范围，不属于法律调整范畴，故原告余海峰、余海鹏要求解除与海鹏置业公司签订的商品房买卖合同并返还购房款393700元及相应的诉讼请求既无事实依据，亦无法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，判决如下：驳回原告余海峰、余海鹏的诉讼请求。案件受理费8099元，减半收取4049.5元，由原告余海峰、余海鹏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员 方优华二〇一七年五月三十一日书记员 胡心怡附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 更多数据：