（2016）豫1002民初5225号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-27
案件名称
许昌市和威物业服务有限公司与河南东方宇亿置业有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
许昌市魏都区人民法院
所属地区
许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
许昌市和威物业服务有限公司,河南东方宇亿置业有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条
全文
河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫1002民初5225号原告：许昌市和威物业服务有限公司，住所地许昌市许继大道恒达立体国际A813。法定代表人：白燕，该公司董事长。委托诉讼代理人：周华果，河南名人律师事务律师。被告：河南东方宇亿置业有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路136号院综合楼11层。法定代表人：景东方，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晓芸，河南豫龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张扬，河南豫龙律师事务所律师实习律师。原告许昌市和威物业服务有限公司（以下简称许昌和威物业公司）诉被告河南东方宇亿置业有限公司（以下简称河南东方宇亿公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月18日立案后，依法适用普通程序，于2017年2月23日公开开庭进行了审理。原告和威物业公司的委托诉讼代理人周华果，被告河南东方宇亿公司委托诉讼代理人赵晓芸、张扬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告许昌和威物业公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费151507元、电费30642元，共计182149元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年12月8日，原告与许昌市龙湖西苑小区业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同对委托管理事项、收费项目以及双方的权利义务作出了明确约定。被告是许昌市龙湖西苑小区的开发商，在小区内有未出售的商铺。原告接管龙湖西苑小区的管理后，按照上述合同的约定全面、及时地履行了合同义务。原告对小区院内被告未出售的商铺提供物业服务，并代为缴纳了应当由被告缴纳的小区地下人防电费。原告多次以打电话或者张贴费用催缴通知单的方式要求被告缴纳以上费用，被告均以各种理由拒绝，现为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。河南东方宇亿公司辩称，本案小区是在2012年3月31日交付业主使用，而独立商业A1号楼是在小区交付业主之后原告于2013年单独另行建设的商业楼体且位于龙湖西苑小区外面，至今该商业楼仅是主体完工，尚未竣工，故不能认定A1号楼已投入使用，且被告并没有委托原告对该楼进行物业管理。故原告主张的独立商业A1号楼一层、二层共计67443.692元物业费没有事实和法律依据。原告并未对1号楼底商铺及临向阳路商铺向被告提供物业服务，被告不应向原告交纳物业费。原告主张的地下车库电费不应由被告承担。该电费具体用电数量系原告单方核算，且在被告尚未出售、也没有对外出租车库的情况下，被告并未实际使用车库，其费用不应由被告承担。该地下车库属于龙湖西苑小区业主所有，根据业务委员会与原告订立的《物业管理委托合同》第十三条约定，车库用电费用应由业主分摊。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的《物业管理委托合同》真实性无异议，但认为原、被告之间并未订立过任何《物业管理委托合同》，被告从未委托原告对商铺进行物业服务。对许昌市龙湖西苑小区业主委员会开具的证明、小区照片、许昌市和威物业服务有限公司工作联系函有异议，被告认为从未委托原告对商铺进行物业服务，根据被告查明，被告商铺现状是门口垃圾堆积，杂草丛生、地面塌陷，消防设施及天然气设备完全被破坏，无人维护。对原告出具的情况说明有异议，认为系原告单方出具，原告没有对商铺进行物业服务，无权向被告主张物业费。对商铺物业费明细表、费用催缴通知单有异议，认为原告从未向被告主张过任何费用，电费收据上电费金额系原告单方计算。对许昌市住房和城乡建设局物业管理科出具的证明真实性无异议。对证人罗某、郭某的证言有异议，上述证人证言与被告工作人员的陈述不符，对其真实性有异议。本院对原告提交的证据经审查后认为，原告提交的电费收据系原告单方出具，电费作为物业公司代收代缴费用，应提供实际收缴单位出具的结算凭证。故对该证据本院不予采信。其他书证出处及来源合法，故对其真实性本院予以确认。证人罗某、郭某因系原告单位工作人员与原告存在利害关系，且证言效力较低缺乏其他证据佐证，故对该两人证言，本院不予采信。原告对被告提交的商铺照片真实性无异议，原告提供物业服务的时间为2014年至2016年底。该组照片拍摄于2017年5月3日，时间已超过原告提供物业服务的时间。对证人王某的证言中关于原告未进行物业服务的陈述有异议，该证人证言与龙湖西苑业主委员会出具的证据及原告提供的照片均不符。本院对被告提交的证据经审查后认为，照片的真实性予以确认，证人王某因系被告单位工作人员与被告存在利害关系，且证言效力较低缺乏其他证据佐证，故对该证人证言，本院不予采信。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：许昌市龙湖西苑小区于2012年3月31日交付业主投入使用。2013年12月8日，原告许昌和威物业公司与许昌市龙湖西苑小区业主委员会订立《物业管理委托合同》，由许昌和威物业公司对该小区提供物业服务，服务期限为三年，自2013年12月8日至2016年12月7日。物业管理服务费收取标准为高层住宅0.95元/月/平方米。经查，许昌龙湖西苑小区系被告河南东方宇亿公司所开发，该小区内独立商业A1号楼（共两层）位于小区外围，系被告于2013年另行建设的商业楼。截止目前，该楼尚未出售。小区1号楼底商铺和东临向阳路商铺也未出售。以上商铺均处于空置状态。根据原告许昌和威物业公司提供的证据显示，在原告服务该小区的期间内，A1号楼欠物业费67443.692元，1号楼底商铺欠物业费32864.927元，临向阳路商铺欠物业费51198.407元，以上共计151507.03元。2016年11月4日，原、被告双方就物业服务费缴纳通过许昌市住房和城乡建设局物业管理部门进行调解，因未能达成一致意见，后原告提起本案诉讼。本院认为，本案争议焦点是原、被告之间是否存在物业服务合同关系，被告是否应缴纳物业费及人防电费。根据双方提供的有效证据及本院查明的事实，被告作为小区的商铺的开发者，在商铺未出售前应为该商铺的所有人，被告虽未与原告订立物业服务合同，但根据现场勘验及原、被告提交的照片显示，独立商铺A1号楼与小区的其他住宅楼共同构成许昌龙湖西苑小区，小区的必经通道也是从独立商铺A1号楼下穿过，原告在对该小区进行物业管理服务的过程中，所提供的物业服务显然惠及到A1号楼及1号楼底商铺和临向阳路商铺，被告作为上述商铺的所有者与原告之间已存在事实上的物业服务合同关系。同时，在原告与该小区业主委员会订立物业服务合同后，被告的身份也与其他业主身份并无不同。业主委员会是业主大会的执行机构,具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。被告作为业主之一,该合同对其具有约束力,其负有交纳物业管理费的义务。同时，根据《物业管理条例》第四十一条第二款规定，已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。综上，原告要求被告支付物业费用的请求，于法有据，本院予以支持。但原告在提供物业服务过程中，存在一定的瑕疵，被告抗辩应减少其物业服务费用的理由，本院予以支持。经核算，被告欠原告物业费共计151507.03元，本院酌定被告应在上述数额的50%范围内向原告支付拖欠的物业费即75753.52元。原告诉请的人防电费，因其所提交的证据并未被本院采信，故对该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第二款，规定，判决如下：一、被告河南东方宇亿置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许昌市和威物业服务有限公司物业费75753.52元；二、驳回原告许昌市和威物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3943元，由原告许昌市和威物业服务有限公司负担2249元，被告河南东方宇亿置业有限公司负担1694元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 刘 强人民陪审员 李琳琳人民陪审员 赵 霞二〇一七年五月三十一日书 记 员 盛田甜