（2017）京03民终4972号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-12
案件名称
王友兰与孙刘建房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王友兰,孙刘建
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终4972号上诉人（原审被告、反诉原告）：王友兰，女，1953年9月8日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王传军，男，1968年1月27日出生，住北京市通州区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孙刘建，男，1971年5月1日出生，住北京市朝阳区。上诉人王友兰因与被上诉人孙刘建房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2016）京0112民初32959号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王友兰及其委托诉讼代理人王传军，被上诉人孙刘建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结���王友兰上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孙刘建的诉讼请求，支持王友兰的反诉请求。事实和理由：1.一审法院错误认定孙刘建在2016年8月24日将诉争房屋交付王友兰；2.孙刘建曾多次参与小产权房屋租赁相关诉讼，对于诉争房屋性质及承租法律后果应明知。其仍然承租诉争房屋并主张权利，存在较大主观过错，不应得到法律支持；3.一审法院对于诉争房屋装饰装修损失金额的认定，缺乏事实依据；4.一审法院认定王友兰承担无法证明物品损失的举证后果，存在法律适用错误。孙刘建辩称，同意一审判决，不同意王友兰的上诉请求。孙刘建向一审法院起诉请求：1.判令孙刘建、王友兰2015年3月16日签订的《房屋租赁合同》于2016年3月15日解除；2.王友兰返还孙刘建半年租金63000元、押金8000元、装修费32000元；3.诉讼费由王友兰承担。王友兰反诉请求：1.孙刘建支付2016年3月16日至2016年9月15日拖欠的房屋租金6000元及2016年9月16日至2017年3月15日房租66000元；2.请求判决孙刘建支付2015-2016年供暖费6728元、2016-2017年供暖费6728元、2017年度物业费2018元；3.请求判决孙刘建支付2016年8月份电费1044.21元及电费违约金12.53元；4.孙刘建赔偿物品损失39141.5元；5.孙刘建承担所有诉讼费。一审法院认定事实：2015年2月2日，孙刘建、王友兰签订《房屋租赁合同》约定，孙刘建承租北京市通州区马驹桥镇神龙小区底商8号房屋，房屋租赁期限为2015年3月16日至2018年3月15日，第一年租金为120000元，第二年租金为132000元，第三年租金为142000元。合同约定房屋内水、电、暖气、物业、电话、有线电视、卫生费用，孙刘建全部负责。合同还对其他事项进行了约定。合同签订当日，孙刘建支付王友兰房租押金8000���。2015年3月16日，孙刘建支付2015年3月16日至2015年9月15日的半年租金60000元。2015年9月14日，孙刘建支付2015年9月14至2016年3月15日半年租金60000元。2016年3月15日，孙刘建支付2016年3月15日至2016年9月15日半年租金63000元。合同签订后，刘孙建即按照合同约定使用涉案房屋，对其进行装修并从事餐饮服务。2016年8月23日，孙刘建将涉案房屋钥匙通过快递邮寄给王友兰，其提供的快递单复印件显示签收人为王友兰，王友兰称并未收到房屋钥匙并提出对签收人签名进行笔迹鉴定，法院依法前往中通快递股份有限公司北京通州马驹桥一部调取快递单原件并要求投递员谷×出庭对快件投递情况予以说明。在开庭时，谷×称邮件已按照快递单显示的信息送达，但收件人并未签名，快递单上的签名系自己所签。涉案房屋系小产权房，双方均未提供建设工程规划许可证。��案件审理过程中，孙刘建未对装修现值申请评估。2015-2016年度产生供暖费6728元，系王友兰交纳。2016年8月份产生电费1044.21元及电费违约金12.53元，孙刘建虽称已交纳，但并未提供相应证据。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。根据查明的事实，涉案房屋系小产权房，双方均未提交建设工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，双方签订的《房屋租赁合同》应为无效。针对双方的诉讼请求，涉案房屋的使用时间尤为关键。房屋使用的起始时间，合同中已有约定，但对于房屋使用的终止时间双方各执一词，结合孙刘建提供的快递单、谷×的证人证言等，可以认定孙刘建已对此完成举证义务，王友兰虽对上述证据提出异议，但并未提供充分、确实的相反证据，故对于房屋使用的终止时间，法院认定为邮件签收之日，即2016年8月24日。根据上述房屋使用时间及合同约定的租金价格，2016年3月15日至2016年8月24日的房屋使用费应为55809.78元，王友兰收取的超出该数额的租金应予退还。王友兰基于上述合同收取的押金亦应予以返还。关于装修费用，因已与房屋形成附合，法院依据双方导致合同无效的过错、装饰装修现值等因素，酌情确定王友兰的补偿数额。关于王友兰主张的2015-2016年取暖费，因属孙刘建使用涉案房屋过程中产生，故孙刘建应予支付。王友兰主张的2016-2017年度供暖费及2017年物业费，依据不足，法院不予支持。关于2016年8月份的电费及电费违约金，法院按照使用天数按比例确定孙刘建应当承担的数额。关于房屋内物品损失，双方分歧较大，孙刘建提供的张献礼的证人证言与王友兰提供的郑×的证人证言相互矛盾，根据现有证据尚无法形成完成的证据链，王友兰作为物品损失的主张一方，应当承担举证不能的不利后果。判决：一、孙刘建与王友兰签订的《房屋租赁合同》无效；二、王友兰返还孙刘建房屋租金7190.22元、押金8000元，于判决生效之日起七日内执行清；三、王友兰补偿孙刘建装饰装修费8000元，于判决生效之日起七日内执行清；四、孙刘建给付王友兰2015-2016年度取暖费6728元，2016年8月份电费及电费违约金818.12元，于判决生效之日起七日内执行清；五、驳回孙刘建的其他诉讼请求；六、驳回王友兰的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2360元，由孙刘建负担1829元（已交纳），由王友兰负担531元，于判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费1309元，由王友兰负担1229元（已交纳），由孙刘建负担80元，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王友兰提交房屋租赁合同一份，证明孙刘建的上一承租人是郑×等三人；提交装修证明一份，证明孙刘建基本未进行过装修，装修费不值3.2万元，并且孙刘建还把王友兰二楼隔断给拆了。孙刘建发表质证意见：房屋租赁合同和装修证明均未见过，房屋确实进行了简单的装修，大概花费三万多元。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为:出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。根据查明的事实，涉案房屋未取得建设工程规划许可证，孙刘建、王友兰签订的《房屋租赁合��》应依法确认为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。关于涉案房屋的交接时间，孙刘建主张因王友兰拒不接收房屋钥匙，其通过快递方式向王友兰交还了钥匙。虽然王友兰对此并不认可，但通过快递员谷×的证人证言，可以证明王友兰已于2016年8月24日签收钥匙，故一审法院以该时间作为孙刘建交还房屋的时间具有事实依据。孙刘建交还房屋后，其未使用的租金部分王友兰应予退还，王友兰收取的押金亦应予以退还。关于房屋装修费用，一审法院依据合同无效的过错程度、装饰装修现值等因素，酌情确定王友兰的补偿数额，并无不妥。王友兰对一审法院酌定的装修损失提出异议，但未能提供相反证据予以反驳，本院不予采纳。关于王友兰主张的房屋内物品损失，因其在交接房屋时并未列明物品清单，孙刘建并不认可王友兰主张的物品系王友兰所有，现王友兰亦未能提供有效证据予以佐证，故其要求孙刘建予以赔偿依据不足，本院不予支持。综上所述，王友兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3669元，由王友兰负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 杨 路审判员 胡新华审判员 贾 旭二〇一七年五月三十一日书记员 王 艳书记员 陆九阳 微信公众号“”