（2017）京02民终4487号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-05
案件名称
彭伟等与贾海萍排除妨害纠纷一案二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
彭伟,朱雅峥,贾海萍
案由
排除妨害纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终4487号上诉人（原审被告）：彭伟，男，1966年9月24日出生。上诉人（原审被告）：朱雅峥，女，1986年8月19日出生。被上诉人（原审原告）：贾海萍，女，1971年7月18日出生。委托诉讼代理人：郝锟，北京首熙律师事务所律师。上诉人彭伟、朱雅峥因与被上诉人贾海萍排除妨害纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初17951号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭伟、朱雅峥上诉请求：不同意腾退房屋，不同意支付房屋占有使用费。事实和理由：我们和涉案房屋的原房主之间有租赁合同，对房屋有承租权，有权在涉案房屋继续居住，一审判决对该合同真实性不认可，我们申请做笔迹和指纹鉴定；在我们不知情的情况下，原房主把房屋出售，原房主还欠我们的钱，我们另案起诉原房主，该案已经进入执行程序，我们无需承担租赁费用；贾海萍是个严谨的人，为何不在过户前结清水电费，一审中贾海萍称水电费是小钱不在乎，贾海萍有何证据证明自己知晓水电费的金额，我们怀疑贾海萍与原房主恶意串通。贾海萍辩称，同意一审判决。贾海萍向一审法院起诉请求：判令彭伟、朱雅峥：1.立即从我所有的位于北京市西城区×××1层房屋中搬离；2.向我支付房屋占有使用费（自2016年4月1日起至实际搬离之日止，按照每月2200元的标准进行计算）。一审法院认定事实：涉案房屋位于北京市西城区×××1层。涉案房屋的原产权人为师广达、佟岩。2016年1月10日，师广达、佟岩（甲方，出卖人）与李永力（买受人、乙方）、北京京宏智业房地产经纪有限公司（丙方，居间人）签订买卖居间合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款178万元，丙方提供居间服务，居间服务费12万元（包含房屋过户产生的全部费用）。李永力为贾海萍之夫。2016年1月13日，师广达、佟岩（出卖人）与贾海萍（买受人）签订存量房屋买卖合同（自行成交版）（合同编号：CW326634），并以此办理了网签手续，存量房屋买卖合同中买受人签字为贾海萍之夫李永力代签。随后，贾海萍将上述购房款全部支付给师广达、佟岩。2016年1月19日，涉案房屋办理了新的不动产权证书，登记的权利人为贾海萍，共有情况为房屋单独所有。现涉案房屋由彭伟、朱雅峥实际居住使用，彭伟与朱雅峥为夫妻关系。一审庭审中，为证明自身有权居住使用涉案房屋，彭伟、朱雅峥提交北京市房屋租赁合同（自行成交版）一份，内容为：出租人（甲方）佟岩将涉案房屋出租给承租人朱雅峥（乙方），房屋租赁期限为2015年11月4日至2035年1月1日，共计20年，租金总计75万元。该份合同签订日期为2015年11月4日。贾海萍对此合同真实性不予认可，认为该份合同是基于借贷而产生的，不是以租赁涉案房屋为目的，且涉案房屋所有权人有两人，只有其中一人签字不符合法律规定，并怀疑合同中的签字为同一人所签。一审法院认为：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。本案中，贾海萍作为涉案房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。彭伟、朱雅峥以与原房主签订有房屋租赁合同，而对涉案房屋享有居住使用权利为由进行抗辩，但其提交的租赁合同字迹潦草、内容简单，涉案房屋的原所有权人为两人，租赁合同中出租人仅为佟岩一人，出租人签字处也只有佟岩一人签字，佟岩未到庭证实租赁合同的真实性，且彭伟、朱雅峥并未实际支付房租，贾海萍对该份租赁合同的真实性亦不予认可。综合以上情况，法院认定，彭伟、朱雅峥为证明自身对涉案房屋享有居住使用权利而提交的租赁合同不能排除合理怀疑，法院对其真实性不予认可，彭伟、朱雅峥的抗辩理由不能成立。因此，彭伟、朱雅峥占有和使用涉案房屋并无合法依据，对贾海萍占有和使用涉案房屋造成妨害，彭伟、朱雅峥应排除妨害将涉案房屋交还给贾海萍。彭伟、朱雅峥占有使用涉案房屋期间，导致贾海萍无法对涉案房屋进行占有、使用、收益，彭伟、朱雅峥对贾海萍物权造成损害，应当向贾海萍支付房屋占有使用费。关于房屋占有使用费的起算时间，贾海萍主张自2016年4月1日起进行计算，法院对此不持异议。关于房屋占有使用费的计算标准，综合考虑涉案房屋的面积、区位和基本状况，法院酌情确定为每月1000元。综上所述，关于贾海萍要求彭伟、朱雅峥腾退涉案房屋的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持；关于贾海萍要求彭伟、朱雅峥支付房屋占有使用费的诉讼请求，部分有事实及法律依据，法院部分予以支持；关于贾海萍要求彭伟、朱雅峥支付涉案房屋水电费的诉讼请求，有事实及法律依据，法院予以支持。判决：一、自判决生效之日起十五日内，彭伟、朱雅峥将位于北京市西城区×××1层房屋腾空并交还给贾海萍；二、彭伟、朱雅峥向贾海萍支付房屋占有使用费（自二〇一六年四月一日起至彭伟、朱雅峥实际腾空上述房屋之日止，按照每月一千元的标准进行计算）；三、驳回贾海萍的其他诉讼请求。本院查明事实与一审无异。本院认为，关于彭伟、朱雅峥怀疑贾海萍与案外人佟岩恶意串通一节，本院认为，根据彭伟、朱雅峥所述的贾海萍严谨、没有在过户前结清水电费等情节，尚不能证明贾海萍与佟岩之间存在恶意串通的事实，故本院对于彭伟、朱雅峥的上述意见不予采纳。关于彭伟、朱雅峥主张其对涉案房屋享有承租权，要求在涉案房屋继续居住一节，本院认为，首先，虽然彭伟、朱雅峥坚持主张其提交的佟岩与朱雅峥签订的房屋租赁合同的真实性，但是，涉案房屋的原所有权人系师广达、佟岩两人，而诉争租赁合同上记载的出租人只有佟岩一人，合同出租人落款处亦只有“佟岩”签字，此外，根据师广达、佟岩与贾海萍之间的存量房屋买卖合同的记载，“该房屋的租赁情况为：出卖人未将该房屋出租”，故根据上述情况，不能认定诉争房屋出租行为经过了师广达的同意，亦不能认定彭伟、朱雅峥合法取得涉案房屋的承租权；其次，从彭伟、朱雅峥提交租赁合同内容看，除了字迹潦草之外，合同中关于房屋权属状况、租赁用途、房屋交付日期、租金支付方式、各期租金支付日期、押金金额、其他相关费用承担等内容均为空白，不符合交易习惯，此外，合同同时约定租赁起止日期（自2015年11月4日至2035年1月1日）及租赁总期限（20年），而2015年11月4日至2035年1月1日期间只有19年零2个月左右，并非20年，二者存在明显不一致；再者，客观上，彭伟、朱雅峥未支付过房屋租金，而关于“以租金抵债务、不用实际支付租金”的口头约定仅系彭伟、朱雅峥的单方陈述，诉争租赁合同中对此没有记载，彭伟、朱雅峥亦无充分证据予以佐证，故本院对于彭伟、朱雅峥该项主张不予采信。综合上述分析，本院认为，彭伟、朱雅峥主张对涉案房屋的承租权，依据并不充分，本院不予支持，对其上诉要求继续居住涉案房屋的意见，本院不予采纳，一审判决其腾退涉案房屋，并无不当，本院予以维持。关于彭伟、朱雅峥不同意支付房屋占用费一节，本院认为，彭伟、朱雅峥占用涉案房屋对贾海萍行使所有权构成妨害，虽然彭伟、朱雅峥主张佟岩还欠彭伟款项，但此系彭伟与佟岩之间的法律关系，不构成彭伟、朱雅峥占用贾海萍房屋的合法理由，本院对于彭伟、朱雅峥上述意见不予采纳，一审判决其向贾海萍支付占有使用费并无不当，本院予以维持。综上，彭伟、朱雅峥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费50元，由彭伟、朱雅峥负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 何江恒审 判 员 李明磊代理审判员 胡珊珊二〇一七年五月三十一日书 记 员 祝 石 微信公众号“”