（2017）鲁02民终5075号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-20
案件名称
中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行、王丽商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省青岛市中级人民法院
所属地区
山东省青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行,王丽,青岛吉昌房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁02民终5075号上诉人（原审第三人）：中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行。负责人：赵波。委托诉讼代理人：栾栋，山东岛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：常振华。被上诉人（原审原告）：王丽。委托诉讼代理人：刘世蓬，山东盈康律师事务所律师。原审被告：青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人：王泽宣。上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行与被上诉人张道刚因商品房销售合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2015）城民初字第1397号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。经过阅卷审查，本院认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定，决定对本案不开庭审理。本案现已审理终结。中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行（以下简称农行城阳支行）上诉请求：请求撤销原审法院判决，驳回被上诉人的诉讼请求，上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定事实错误。1、被上诉人不能证明已经支付全部房屋价款。被上诉人证明已经支付全部房屋价款的证据是原审被告青岛吉昌房地产开发有限公司（以下简称吉昌公司）出具的收款收据，无银行转账、电汇等凭证。只有收款收据，而无支付款项凭证，不能证明付款事实。原审法院在被上诉人拒绝提供房屋价款支付凭证的情况下，仅凭收款收据即认定被上诉人已经支付全部房屋价款，属于认定事实错误。2、被上诉人不能证明房屋已经交付并实际入住。被上诉人证明涉案房屋已经交付并实际入住的证据是物业费、水费收据。以上证据不能证明涉案房屋交付和实际入住的法律事实。因为宋长理没有向法庭提交房地产公司交付房屋凭证，也没有房屋使用手册，更不能证明相关物业公司与吉昌馨苑小区的法律关系。因此，原审法院认定被上诉人房屋已经交付并实际入住，也属于认定事实错误。二、原审法院认定商品房屋买卖合同合法有效错误。2012年11月10日，被上诉人与原审被告吉昌房公司签订房屋购房合同之前，涉案房屋已经设定抵押，抵押权认为上诉人。根据担保法、物权法的有关规定，抵押物的处置必须征得抵押权人的同意，否则无效。本案所涉房屋的销售，没有征得上诉人的同意，商品房买卖合同无效。三、原审法院判决适用法律错误。原审法院判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。在房屋购买过程中，被上诉人至少存在以下五方面错误：第一、明知所涉房产已经设定抵押，在没有取得上诉人同意的情况下，签订购房合同；第二、没有将购房款交付给上诉人；第三、也没有证据证明已经向开发商交齐购房款；第四、不能够证明已经实际入住；第五、不能够证明所购房屋用途是用于居住消费。因此，原审法院依据最高人民法院关于建设工程款价款优先受偿权问题的批复，判令上诉人解除涉案房屋抵押，适用法律错误。综上，原审法院认定事实错误，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。一审中王丽请求，判令：1、吉昌公司与农行城阳支行办理房屋的在建工程解押手续；2、吉昌公司协助王丽办理上述房屋过户手续；3、诉讼费用由吉昌公司承担。一审查明，王丽（乙方）与吉昌公司（甲方）于2011年11月10日签订《房屋认购协议》，主要约定乙方购买甲方房屋，建筑面积168.79平方米，单价4000元/平方米，总价675160元；车库为*户，总价15万元；配套费天然气2600元，有线电视开通费500元，以上合计828260元；乙方于2011年11月10日向甲方支付定金10万元，乙方与甲方约定签订商品房预售合同之前一次性付清余款728260元；甲方承诺在收到乙方定金后，保证乙方所选定房屋位置及价格不变；乙方保证按本协议约定价格、时间付款，如乙方未按约定付款，每逾期一天按购房首付款的日万分之十支付违约金，逾期超过5天的，本协议作废，定金不退，甲方可将本房屋另行出售。吉昌公司于2012年2月23日给王丽出具收据2份，分别载明收到王丽购房定金（22#-1-101）10万元（备注2011年11月10日交款）、购房款（22#-1-101）728260元。一审另查明，农行城阳支行于2009年12月14日取得青房地建市字第*号在建工程抵押证，吉昌公司抵押的在建工程包括涉案房屋，因吉昌公司没有偿还全部借款，农行城阳支行至今未将涉案房屋解押。2012年12月底吉昌公司法定代表人王泽宣不知去向，吉昌公司停业。一审认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案中，双方当事人签订的《房屋认购协议》确定了房号、价格、面积等购房合同成立的条件，且吉昌公司已经按照约定收受购房款，故该《房屋认购协议》实质是商品房买卖合同。2009年吉昌公司为贷款将包括涉案房屋在内的在建工程抵押给农行城阳支行并办理了抵押登记，该抵押行为应为有效，农行城阳支行对涉案房屋享有抵押权，故王丽、吉昌公司签订的认购协议的履行受农行城阳支行的约束。但农行城阳支行并无证据证明吉昌公司不能销售涉案房屋，王丽作为涉案房屋的买受人，根据吉昌公司出具的收据，已经履行了支付全部购房款的合同义务，吉昌公司也取得涉案房屋的预售许可证，故王丽、吉昌公司双方签订的认购协议合法有效。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人，故王丽购得涉案房屋的相应权益优先于农行城阳支行的在建工程抵押权。在王丽已交付全部购房款后，且没有证据证明王丽存在过错，其享有的合同权利，应依法受到保护。王丽要求农行城阳支行和吉昌公司办理涉案房屋解押手续，理由正当，原审法院予以支持。认购协议虽没有约定办理涉案房屋权属证书的时间，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（三）项的规定，吉昌公司应自合同签订之日起90日内协助王丽办理涉案房屋权属证书，故王丽要求吉昌公司协助办理涉案房屋过户手续，理由正当，原审法院亦予以支持。故，判决：一、中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和青岛吉昌房地产开发有限公司于判决生效后30日内协助王丽办理房屋的抵押登记解除手续；二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后30日内，青岛吉昌房地产开发有限公司协助王丽办理房屋的过户手续。案件受理费100元，公告费600元，由吉昌公司负担。本院查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，被上诉人与吉昌房地产公司签订的购房合同系双方当事人真实自愿的意思表示，内容不违反法律强制性规定，一审认定购房合同合法有效并无不当。合同签订后，被上诉人支付了全部购房款，被上诉人对此已经提交了支付购房款的相关凭证，被上诉人在购房过程中不存在过错，并且被上诉人提交的物业费和垃圾清运费收据，可以证实被上诉人已实际入住。现原审被告吉昌房地产公司的法定代表人不知去向，公司停业，被上诉人作为消费者为维护自身合法权益提起诉讼要求办理过户手续，符合法律规定，应予支持。关于上诉人上诉提出的在建工程抵押权问题，本院认为，根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复，建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权，而消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。因此，一审法院据此认定被上诉人购得涉案房产的相应权益优先于上诉人的在建工程抵押权符合法律规定。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其请求本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行负担。本判决为终审判决。审判长 董则明审判员 李晓波审判员 苏 勇二〇一七年五月三十一日书记员 韩明玉 关注公众号“”