（2017）苏07民终985号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-31
案件名称
江苏世茂农业发展有限公司与李步中房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省连云港市中级人民法院
所属地区
江苏省连云港市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李步中,江苏世茂农业发展有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条
全文
江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏07民终985号上诉人（一审被告、反诉原告）：李步中，男，1969年1月2日生，汉族，住连云港市海州区。委托诉讼代理人：杨惠慈，江苏港通路桥律师事务所律师。上诉人(一审原告、反诉被告)：江苏世茂农业发展有限公司，住所地连云港市海州区临洪西路21号。法定代表人：柳祖龙，董事长。上诉人李步中与上诉人江苏世茂农业发展有限公司（以下简称世茂公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初6182号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李步中上诉称，一审法院要求上诉人李步中承担租赁费1.4万元，没有事实和法律依据。上诉人李步中于2015年5月31日接世茂公司口头解除租赁合同通知，李步中已经搬离租赁场地，世茂公司又将该场地重新租赁给第三人使用。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。上诉人世茂公司针对李步中的上诉答辩称，对方在2016年5月30日退出部分场地，至今仍然使用世茂公司部分场地，既没缴纳租金也未搬离，侵犯了世贸公司的权益，影响公司正常经营。要求对方给付1.4万元租金是基于李步中从2015年5月30日至2016年5月30日使用一年的租金。上诉人世茂公司上诉称，世茂公司诉讼请求要求判决李步中私自搭建的房屋归世茂公司“占有、使用”属于人民法院处理范围。李步中未经上诉人同意，擅自在世茂公司的场地上搭建五间房屋，影响了世茂公司场地的使用。房屋和场地是不可分割的整体，李步中一直按上诉人与朱炳语签订的《房屋场地租赁合同》来履行义务的，朱炳语在2008年6月25日的《附加声明》中明确承诺“自建三间房屋合同解除后五日内房屋所有材料可以拆除自己带走，否则作放弃处理”。时至今日，李步中搭建的五间房屋在合同解除后一直没有拆除，已经对世茂公司构成侵权，一审法院以搭建的五间房屋无规划、施工许可等手续为由不予处理是错误的。请求撤销一审判决，改判被上诉人返还三间租赁房屋，拆除私自搭建的五间房屋，并搬离场地。上诉人李步中针对世茂公司的上诉答辩称，一审法院对该部分判决从事实查明到法律适用均无错误。世茂公司上诉理由不能成立。世茂公司称2008年6月25日朱炳语与其签订的房屋租赁合同，与李步中没有任何关系，该房屋是李步中于2002年得到世茂公司前身果品公司同意自建的。而世茂公司于2006年购买了果品公司的场地厂房。期间双方没有签订新的租赁合同，沿用了以前的租赁合同。所以世茂公司承继了相关的权利义务。综上，世茂公司上诉请求和理由没有法律依据，请求驳回其上诉。世茂公司向一审法院提出的诉讼请求：1.判令解除世茂公司与李步中房屋、场地租赁合同，判令李步中立即将三间房屋退还世茂公司、撤离场地；2.判令李步中自建的简易房屋归世茂公司占有、使用；3.判令李步中支付房屋、场地租金14000元，诉讼费用由李步中承担。一审法院经审理查明，2002年4月，连云港市果品副食品总公司（以下简称果品公司，甲方）与李步中（乙方）签订《承租协议》一份，约定：甲方将西仓库场地出租给乙方经营使用，租赁期限自2002年6月1日起至2005年6月1日止，时间为三年，年租金为壹仟伍佰元整，每年5月1日前一次付清。上述合同到期后，双方于2005年6月1日、2006年6月1日两次签订租赁合同，将租赁期限分别顺延一年。2007年5月30日合同到期后，李步中一直占有使用涉案房屋、场地。2016年上半年，双方因房屋、场地的返还问题产生矛盾，并于2016年3月17日报警，随后世茂公司诉至法院。诉讼中，李步中陈述涉案房屋前面的场地已于2015年5月30日交还世茂公司，现在仅占用世茂公司的三间房屋及自建的5间房屋，但世茂公司陈述李步中是2016年5月30日才将房屋前面的场地交还世茂公司。一审法院另查明，在租用过程中，李步中在租用场地内搭建了五间房屋，该五间房屋的搭建未取得政府部门颁发的规划、施工许可证。诉讼中，世茂公司、李步中双方一致确认房屋、场地租金已交纳至2015年5月30日，世茂公司陈述李步中交纳的最后一年租金为14000元，李步中陈述最后一年其交纳了36000元。一审法院还查明，果品公司名称于2007年2月28日变更为连云港世茂国际贸易有限公司，此后于2008年5月14日再次变更为现在的世茂公司。一审法院认为，租赁期间届满，李步中继续使用租赁房屋及场地，世茂公司也未提出异议，双方之间形成不定期租赁关系。不定期租赁的，当事人可以随时解除合同，故世茂公司要求解除房屋、场地租赁合同、判令李步中返还三间房屋、搬离场地的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。对于李步中自建的房屋，因无规划、施工许可等手续，涉及确认其权属及内容的，不属于人民法院民事案件处理范围，故世茂公司要求确认李步中自建的房屋归世茂公司占有、使用，不予处理。对于世茂公司主张的租金14000元，虽然李步中陈述其于2015年5月30日即将场地交还世茂公司，但世茂公司不予认可，李步中也未提供证据证实，故认定李步中于2016年5月30日才交还租赁房屋前的场地，世茂公司要求2015年6月1日至2016年5月30日的房屋、场地租金14000元，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判决：一、解除世茂公司与李步中之间的房屋、场地租赁关系；二、李步中于判决生效后三十日内返还世茂公司租赁房屋三间，并搬离场地；三、李步中于判决生效后三十日给付世茂公司租金14000元；四、驳回世茂公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元（世茂公司已预交），由李步中负担。二审中，李步中要求四名证人出庭作证。出庭证人杨兴俊出庭作证证明，司机张勇让其帮李步中装卸钢管，由果品公司往283部队那边转钢管的。出庭证人陈廷扣出庭作证证明，称“我证明李步中搬到我那里去，大概是2015年5月底搬过去的，我的场地在283部队南边。”出庭证人张勇出庭作证证明，李步中是钢管站老板，2015年5月底，李步中打电话叫其找人帮他搬运钢管的，拉了有三、四趟，最后收尾时转过去的。出庭证人戴志山出庭作证证明，司机张勇叫其帮李步中搬运钢管到283部队。世茂公司质证认为，证人证明，只能证明搬运了货物，不能证明李步中从2015年5月底撤离世茂公司的场地，李步中的货物多少，不能决定李步中退出场地，我公司因李步中欠租金和占用的场地没有退出，于2016年3月27日报警一次，5月、7月又报警。李步中于2016年10月才从我公司的3间房屋搬出。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实基本相同。本案争议焦点是：1、李步中是否应缴纳2015年5月至2016年5月间的租金？2、世茂公司要求判令李步中拆除私自搭建（无证和审批手续）的五间房屋（一审中是要求归世茂公司占有、使用），是否属于法院受理案件范围？本院认为，承租人租赁出租人的场地和房屋，应当给付租金。原租赁合同约定的租赁期限界满后，承租人继续使用租赁的场地和房屋，出租人没有异议的，双方之间形成不定期租赁关系。本案审理中李步中虽申请到庭证人证明其于2015年5月将货场的钢管搬运至另一场所，但并不能证明其没有继续租用世茂公司的场地和房屋，且其于2016年10月才从租用世茂公司的三间房屋搬出。李步中称世茂公司2015年5月后将其原租用的场地又租给他人使用，与事实不符，本院不予采信。对于世茂公司二审中要求判令李步中拆除私自搭建（无证和审批手续，一审中上诉人是请求判归其所有）的五间房屋的请求，非其一审诉讼请求，本院不予理涉。一审法院认为世茂公司要求确认李步中自建的房屋归世茂公司占有、使用，因所涉房屋无规划、施工许可等手续，需涉及确认其权属及内容的，不属于人民法院受理案件的范围，不予处理是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序亦无不当，依法应予维持。上诉人的上诉请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由两上诉人各负担150元。本判决为终审判决。审判长 乙 斌审判员 王学明审判员 万子榕二〇一七年五月三十一日书记员 卞晓璐法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”