（2017）内04民终1093号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-22

案件名称

韩文奎与翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区赤峰市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韩某,翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

全文

内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）内04民终1093号上诉人(原审原告、反诉被告)：韩某，男，1976年3月8日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：张某1，内蒙古恒伟律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司，住所地内蒙古自治区翁牛特旗乌丹镇清泉路西祠全宁酒店北侧楼下。法定代表人：张某2，经理。委托诉讼代理人：倪某，内蒙古法林律师事务所律师。上诉人韩某因与被上诉人翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司（以下简称鑫源公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区翁牛特旗人民法院作出的(2016)内0426民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月8日立案后，依法组成合议庭，于2017年4月17日公开开庭审理了本案。上诉人韩某及其委托诉讼代理人张某1、被上诉人鑫源公司的委托诉讼代理人倪某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩某上诉请求：依法撤销（2016）内0426民初3376号民事判决，发回重审或改判。事实和理由：一、本案判决文书多处表述错误；本案适用简易程序，应当在立案之日起三个月内审结。本案从立案到送达历时五个多月，且未经延长审限。二、本案认定事实严重错误：1、一审判决认定，上诉人未向被上诉人出具前两年度的租金发票，违约在先。首先，租赁合同根本没有约定上诉人应开具发票。其次，被上诉人未提供任何证据证实曾向上诉人索要过发票。按交易惯例，出租人均以收据方式收取租赁费用，承租人要求出租人出具发票的，需要在合同中明确并不影响租赁费用。2、一审判决认定，上诉人起诉后，被上诉人要求与上诉人解除租赁合同，于2016年7月29日短信通知原告。合同解除时间为被告短信通知原告的时间。上诉人因被上诉人拖欠租赁费起诉已诉至一审法院，寻求公力救济期间，凭被上诉人未经上诉人确认收到的短信，就如此轻率认定，事实依据何在？一审判决认定，被上诉人可以以支付违约金的方式解除合同，被上诉人是否以支付违约金的方式解除合同，一审根本没有查明。综上，在案证据和一审认定的事实清晰表明，在合同约定的租赁期间内，被上诉人未给付租赁费，在一审诉讼期间单方擅自解除合同，这是不争的事实。三、本案适用法律错误：被上诉人单方擅自解除合同发生在上诉人需求公力救济期间，上诉人在庭审时明确提出异议，要求继续履行合同，给付租赁费用。一审法院不仅对被上诉人如此明确的违约行为视而不见，并由此造成上诉人在诉讼期间的损失。四、本案涉案房屋现状：被上诉人一直占有、使用租赁房屋，一审判决送达后，为避免损失扩大，上诉人要求被上诉人腾退交付租赁房屋，被上诉人搬走部分物品，拒绝交付。（有现场录像为证）请二审法院切实维护上诉人合法权利。庭审中补充称要求被上诉人支付违约金20000元，给付2016年3月14日至2016年12月24日9个月的房屋租赁费82494元。鑫源公司辩称:一、一审判决认定事实清楚、适用证据准确、判决正确，依法应予维持。二、上诉人上诉理由不能成立，依法应予驳回。首先，上诉人关于一审判决文书表述错误的诉求是对法律文书的误读和错误理解，一审判决文书不存在表述上的错误。其次，原审判决对事实的认定以及对法律的适用也是正确的。上诉人连续两年收取租金却未出具发票的事实十分清楚。根据《中华人民共和国税收管理办法》和《中华人民共和国发票管理办法》的规定，被上诉人向上诉人支付租赁费而索取发票，是法律赋予的权利，而上诉人收取租金必须向付款方开具发票也是法定义务。上诉人连续两年收取租金却不向承租人开具发票，显然是违约在先。鉴于双方在合同中约定了解除合同的条件和权限，被上诉人以上诉人违约在先而要求解约既有事实依据也有法律依据，理应予以支持。相反，上诉人以开具发票没有约定作为抗辩理由是没有法律依据的。韩某向一审法院起诉请求：1、要求被告立即给付2016年3月14日至2017年3月14日房屋租费110000.00元；2、要求被告承担诉讼费。一审法院认定事实：原告与被告于2014年3月14日签订了房屋租赁合同，原告将坐落在翁旗乌丹镇清泉路西侧全宁酒店北侧上下二层商厅，建筑面积为215平方米，出租给被告使用，双方约定租赁期限为三年，自2014年3月14日起至2017年3月17日届满，每年租金为人民币11万元，被告在签订合同时一次性付清第一年租金；剩余每年租金均为按年上交租金。合同第七条违约金和违约责任约定：1、若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金贰万元。2、若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金贰万元。2016年3月14日至2017年3月14日的租金被告未向原告交付。原告起诉后，被告要求与原告解除租赁合同，于2016年7月29日短信通知原告。一审法院认为，原被告之间签订的租赁合同不违反法律的强制性规定，合同合法有效，由于被告要求解除与原告的租赁合同，根据双方签订的租赁合同约定，被告可以解除租赁合同，故原告要求被告全额支付租赁费的诉讼请求，法院不予支持，对被告租赁原告房屋期间的租赁费，法院予以支持。被告称要求解除与原告的租赁合同，因双方合同中有约定，故被告的该请求，法院予以支持。本案原告起诉后，被告便主张与原告解除合同，通过短信通知了本案的原告，综合本案，合同解除时间为被告短信通知原告的时间。被告因为原告未向其出具前两年度的租金发票，主张解除与反诉被告的租赁合同，由于原告违约在先，故被告不需要支付违约金。反诉被告不同意解除合同，要求反诉原告支付租金至2017年3月14日的答辩意见，依据双方租赁合同第七条的约定，反诉原告方可以以支付违约金的方式解除合同，故反诉被告的此意见，法院不予支持。一审法院判决：一、被告于本判决生效后十日内向原告支付租赁费41250.00元；二、原告与被告之间签订的房屋租赁合同于2016年7月29日解除。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明的事实与原审认定的事实一致，二审直接予以确认。另查明，二审庭审中，双方当事人均认可2016年12月24日被上诉人将涉案房屋钥匙送还给上诉人。本院认为，上诉人韩某与被上诉人鑫源公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应当依约履行。合同没有双方协商解除和法院判决解除之前，双方均应按合同履行。被上诉人鑫源公司主张与上诉人解除租赁合同，并于2016年7月29日短信通知上诉人。上诉人韩某对此不予认可，因被上诉人单方通知解除合同并不发生解除合同的效力，一审判决认定房屋租赁合同解除时间为被上诉人短信通知上诉人的时间属认定事实不清，适用法律不当，本院予以纠正。二审庭审中，双方当事人均认可2016年12月24日被上诉人将涉案房屋钥匙送还给上诉人。上诉人已实际接收房屋。故应认定上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2016年12月24日解除。上诉人二审主张被上诉人支付2016年3月14日至2016年12月24日房屋租赁费82494元符合法律规定和本案实际。被上诉人鑫源公司应当向上诉人给付占用房屋期间的房屋租赁费，即2016年3月14日至2016年12月24日的租赁费82494元。综上所述，上诉人韩某的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区翁牛特旗人民法院(2016)内0426民初3376号民事判决；二、被上诉人翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司于本判决生效后十日内向上诉人韩某支付2016年3月14日至2016年12月24日租赁费82494元；三、上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》于2016年12月24日解除；四、驳回上诉人韩某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1250元，二审案件受理费2500元，一审反诉费50元，合计3800元，均由被上诉人翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司负担。邮寄送达费40元，由上诉人韩某和被上诉人翁牛特旗鑫源信助小额贷款有限公司各负担20元。本判决为终审判决。审判长　　田丽丽审判员　　孙　磊审判员　　雷　蕾二〇一七年五月三十一日书记员　　刘　月 来源：