（2017）皖01民终2024号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-30
案件名称
安徽昌达道路设施工程有限责任公司、中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
安徽昌达道路设施工程有限责任公司,中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部,合肥市皖武驾驶培训学校有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
。安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2024号上诉人（原审被告）：安徽昌达道路设施工程有限责任公司，住所地安徽省庐江县新材料工业园，统一社会信用代码913401247690151476。法定代表人：笪建伟，总经理。委托诉讼代理人：刘刚，安徽神州行律师事务所律师。委托诉讼代理人：戎蓉，安徽神州行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部，住所地安徽省合肥市蜀山区环湖东路88号，组织机构代码JA001001-9。负责人：黄开胜，部长。委托诉讼代理人：陈守席，安徽协力律师事务所律师。原审第三人：合肥市皖武驾驶培训学校有限公司，住所地安徽省合肥市长丰路90号，组织机构代码77735071-2。法定代表人：王纯，总经理。上诉人安徽昌达道路设施工程有限责任公司（以下简称昌达公司）因与被上诉人中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部（以下简称武警安徽省总队后勤部）、原审第三人合肥市皖武驾驶培训学校有限公司（以下简称皖武驾校）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03997号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年03月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。昌达公司上诉请求：撤销原判，裁定驳回武警安徽省总队后勤部起诉，由武警安徽省总队后勤部承担一、二审诉讼费用。事实及理由：武警安徽省总队后勤部系武警安徽省总队内设职能部门，非民事诉讼适格主体，一审依据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定，认定总后勤部代表军队行使房地产权利，系适用法律错误。武警安徽省总队后勤部未按《武警部队房地产租赁合同》约定和相关法律规定履行协议义务，严重违约，昌达公司本着友好原则与其协商减免租金事宜，因此未能如期足额缴纳租金，一审认定昌达公司单方违约，无事实依据，判令昌达公司支付违约金，显失公平。此外，武警安徽省总队未按报批规定领取租赁许可证，亦未领取国有土地使用权、房屋所有权证，《武警部队房地产租赁合同》系无效合同。武警安徽省总队后勤部未向昌达公司提供符合规定的租赁费收费票据。武警安徽省总队后勤部辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。武警安徽省总队后勤部向一审法院起诉请求：昌达公司及皖武驾校向其交还租赁场地及房屋；昌达公司支付拖欠租金39万元、逾期退场及房屋占有使用费63万元（参照租赁合同租金标准自2015年6月15日起暂计算至10月底，顺延计算至房屋返还止）、违约金100万元，承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年6月14日，昌达公司出具了《武警安徽省总队空余房地产租赁项目投标文件》、投标报价书，并在投标承诺书言明：我方已认真研究了《武警安徽省总队空余房地产租赁项目竞标文件》，经考察现场后，我方愿完全遵照竞标文件要求承租你单位位于合肥市××号，总建筑面积3387㎡，占地约36.1亩的皖武驾校培训场地，保证满足竞标文件的各项要求等，并按规定缴纳了竞标保证金。此后，昌达公司投标取得了武警安徽省总队所属皖武驾校场地租赁项目承租资格。2013年7月1日，昌达公司（乙方、承租方）与武警安徽省总队后勤部（甲方、出租方）签订《武警部队房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方将其所有的位于合肥市庐阳区长丰路80号房屋（建筑面积3387㎡）及场地（面积24067㎡）出租给乙方用于驾驶员培训；租赁期限自2013年7月1日起至2018年8月31日止（含免租期2个月）；第一年租金160万元，从第二年起每年递增5%，第二年租金168万元，第三年租金176.4万元，第四年租金185.22万元，第五年租金194.481万元；乙方先付租金后使用租赁物，应当在签订合同后十日内付清第一年租金，从第二年开始按半年租期提前90日支付租金；乙方自合同签订后10日内，支付甲方租赁保证金80万元，乙方履行合同义务的，甲方应在租赁期满无息退还乙方保证金，乙方未履行合同约定义务的，甲方不退还租赁保证金，同时甲方有权要求乙方另行支付违约金，甲方未履行合同义务的，应当退还租赁保证金，并加付银行同期存款利息；乙方逾期交付租金，每逾期一日，甲方按滞交经费总额千分之三向乙方加收违约金，逾期30日，甲方有权解除合同并收回属于甲方的全部财产，同时停止向乙方提供水、电等；乙方有违反合同约定或者法律规定行为的，甲方有权解除合同，同时乙方应当向甲方支付100万元违约金等。合同签订后，武警安徽省总队后勤部依约向昌达公司交付了租赁房屋及场地，双方于2013年7月12日签订《武警安徽总队空余房地产租赁项目交接清单》一份。昌达公司依约于2013年7月24日向武警安徽省总队后勤部支付了租赁保证金80万元及第一年（含免租期2个月）租金160万元，又于2014年9月3日支付了2014年9月1日至2015年2月28日期间租金84万元。昌达公司未按约于2014年12月1日前支付2015年3月1日至8月31日期间租金，经武警安徽省总队后勤部催要，昌达公司分别于2015年6月29日、7月21日、10月27日、11月12日、11月30日、2016年4月18日向武警安徽省总队后勤部支付租金22万元、2万元、3500元、4000元、4000元、2万元，合计27.15万元。武警安徽省总队后勤部于2015年6月12日向昌达公司发出《解除房地产租赁合同通知书》，要求解除租赁合同，昌达公司于2015年6月13日收到该通知，并于2015年6月16日发出回函，要求武警安徽省总队后勤部与皖武驾校直接联系处理合同解除事宜。武警安徽省总队后勤部因未能与昌达公司就拖欠租金、场地及房屋返还等事宜协商一致，起诉至一审法院。一审中，武警安徽省总队后勤部于2016年3月注销了皖武驾校用电业务号，并对案涉租赁场地及房屋采取了断电措施。2004年8月30日，中国人民武装警察部队出具[2004]武后字第23号《关于成立合肥市皖武驾驶培训学校的批复》，内容为：你部上报的“关于成立合肥市皖武驾驶培训学校的请求”收悉，经总队办公会研究批准，同意你部请示等。2005年6月27日，合肥市皖武驾驶培训学校经工商登记注册，领取了营业执照。昌达公司与皖武驾校系关联企业，皖武驾校系案涉租赁物实际使用人。一审中，武警安徽省总队向一审法院来函，称武警安徽省总队后勤部是总队机关三大职能部门之一，负责总队后勤部工作，依法独立行使总队空余房地产的管理、租赁合同的订立、租赁纠纷案件的起诉和应诉等项工作。一审法院认为，武警安徽省总队后勤部与昌达公司签订的《武警部队房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行义务。关于昌达公司认为武警安徽省总队后勤部不具备诉讼主体资格：根据《中国人民解放军房地产管理条例》第三条规定，军队房地产权属归中国共产党中央军事委员会，土地使用权和建筑物、构筑物以及其他附着物所有权由总后勤部代表行使。武警安徽省总队后勤部根据军队内部机构设置与职责分工，主管后勤工作，独立行使对武警安徽省总队资产包括涉案房产的管理与处置，具有法定职权范围，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定的合法成立、有一定的组织机构和财产、不具备法人资格的其他组织，故昌达公司该节抗辩依据不足，不予支持。关于昌达公司认为武警安徽省总队后勤部收取租金后未开具发票构成违约，并据此拒付租金：根据合同法律规定，房屋租赁合同是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付房屋租金的合同，即出租人向承租人交付适租房屋，承租人根据合同约定履行及时足额支付房屋租金的主要义务。武警安徽省总队后勤部作为出租人，收取租金后开具发票仅系合同附随义务，且租赁合同未明确约定开具发票义务，武警安徽省总队后勤部未开具发票，不构成昌达公司应当履行支付房屋租金的主要义务之对待给付，昌达公司亦未能提供证据证实在被催缴租金时就未开具发票抗辩过的事实，故昌达公司该抗辩不能成立，不予支持。昌达公司未按约于2014年12月1日前及时足额支付2015年3月1日至8月31日期间租金，构成违约，武警安徽省总队后勤部依约享有合同单方解除权，武警安徽省总队后勤部于2015年6月12日向昌达公司发出解除合同通知，该通知于2015年6月13日到达昌达公司，故租赁合同于2015年6月13日合法解除。根据合同法律规定，合同解除后尚未履行的，终止履行，故武警安徽省总队后勤部诉请昌达公司及皖武驾校返还租赁场地及房屋，有事实和法律依据，予以支持。根据合同约定租金标准，昌达公司于2015年3月1日起至合同解除日2015年6月13日应付租金478685元（168万元/年÷365天×104天），扣除已付租金27.15万元，昌达公司尚欠该期间租金207185元（478685元－271500元）。武警安徽省总队后勤部诉请昌达公司自2015年6月15日起按合同约定租金标准支付逾期退场的房屋占有使用费至返还房屋时止，于法有据，予以支持，暂计至2015年10月31日占有使用费为644384元（168万元/年÷365天×77天＋176.4万元/年÷365天×60天），武警安徽省总队后勤部主张该期间占有使用费63万元，未超出昌达公司应付费用，予以支持。昌达公司未能按约及时足额支付租金，构成违约，合同约定昌达公司应支付违约金100万元，且约定武警安徽省总队后勤部不退还昌达公司租赁保证金80万元，鉴于武警安徽省总队后勤部未能提供充分证据证实除租金、资金占用损失、预期利益损失、再行处置租赁场地及房屋可能导致的空置损失以外其他损失，武警安徽省总队后勤部要求昌达公司承担高达180万元违约金，明显过高，故根据合同履行情况、当事人过错程度及武警安徽省总队后勤部实际损失，酌情确定昌达公司承担违约金80万元，该违约金与租赁保证金抵充，即武警安徽省总队后勤部无需退还租赁保证金。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、安徽昌达道路设施工程有限责任公司、合肥市皖武驾驶培训学校有限公司于判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部返还位于合肥市××号房屋（办公楼、宿舍楼各1栋、车库32间，总建筑面积3387㎡）及场地（面积24067㎡）；二、安徽昌达道路设施工程有限责任公司于判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部支付拖欠的租金207185元（自2015年3月1日起按年租金1680000元的标准计算至2015年6月13日止，扣除安徽昌达道路设施工程有限责任公司已付租金271500元）；三、安徽昌达道路设施工程有限责任公司于判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部支付占有使用费644384元（房屋占有使用费合同约定的年租金标准，自2015年6月15日起暂计算至2015年10月31日，此后顺延计算至租赁场地及房屋实际返还时止）；四、安徽昌达道路设施工程有限责任公司于判决生效之日起十日内向中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部支付违约金800000元（该违约金800000元与安徽昌达道路设施工程有限责任公司已支付的租赁保证金800000元相互抵扣后，中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部无需再向安徽昌达道路设施工程有限责任公司返还租赁保证金）；五、驳回中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部的其他诉讼请求。案件受理费为27960元，由中国人民武装警察部队安徽省总队后勤部负担2960元，安徽昌达道路设施工程有限责任公司负担25000元。二审中，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，昌达公司与武警安徽省总队后勤部就位于合肥市庐阳区长丰路80号房屋及场地租赁事宜签订了《武警部队房地产租赁合同》，武警安徽省总队后勤部作为武警安徽省总队机关三大职能部门之一，主管后勤工作，独立行使总队空余房地产管理、租赁合同的订立等工作，一审依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条，认定其为可以参加诉讼的不具备法人资格的其他组织，无不当，本院予以认同。昌达公司未依约及时足额支付2015年3月1日至8月31日期间租金，违约情节显著，武警安徽省总队后勤部行使合同约定单方解除权，主张昌达公司返还租赁房屋及场地，支付拖欠租金、占有使用费、违约金，一审予以相应支持，有合同及法律依据，本院予以认可。昌达公司上诉以《武警部队房地产租赁合同》不具备法律效力及武警安徽省总队后勤部未申领租赁许可证为由，请求免除其应承担的合同义务及违约责任，于法无据，本院不予支持。综上，昌达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27960元，由安徽昌达道路设施工程有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 马枫蔷审判员 余海兰二〇一七年五月三十一日书记员 徐文强附相关法律法规：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 更多数据：搜索“”来源：