（2016）粤0607民初4768号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-12-28
案件名称
佛山市三水区贤明达包装材料有限公司与佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司、佛山市华祥房地产开发有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市三水区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市三水区贤明达包装材料有限公司,佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司,佛山市华祥房地产开发有限公司,左钜雄
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国公司法（2005年）》：第六十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0607民初4768号原告：佛山市三水区贤明达包装材料有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道南丰大道30号之三（自编汽修城B座向东18号），注册号：440683000085070。法定代表人：潘丽凤，总经理。委托诉讼代理人：林锋，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷志容，广东广信君达律师事务所律师。被告：佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市三水区云东海街道南丰大道30号之三（自编汽修城F座1号），统一社会信用代码：91440607564509072C。法定代表人：左钜雄。委托诉讼代理人：左汉豪，男，1979年10月21日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。被告：佛山市华祥房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市三水区西南街道广海大道中29号金盛大厦九层（自编1001室），统一社会信用代码：91440607785775382X。法定代表人：殷杰。委托诉讼代理人：刘文利，女，1982年12月1日出生，汉族，住广东省佛山市三水区。被告：左钜雄，男，1970年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司诉被告佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司（以下简称华祥物业公司）、佛山市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥房产公司）、左钜雄租赁合同纠纷一案，本院于2016年11月30日立案受理后，依法适用普通程序于2017年4月12日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人林锋、雷志容，被告华祥房产公司的委托诉讼代理人刘文利，被告华祥物业公司的委托诉讼代理人左汉豪到庭参加了诉讼。被告左钜雄经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告华祥物业公司退还原告经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元；2、被告华祥物业公司赔偿原告损失80198元；3、被告华祥房产公司、左钜雄对华祥物业公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2015年9月12日，原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司与被告华祥物业公司签订《租赁合同》一份，约定：原告承租华祥物业公司位于佛山市三水区西南街道科技工业园南丰大道30号之三自编汽修城B座向东1-7号的场地，面积559平方米，用于经营包装材料；租期自2015年9月12日至2018年12月31日；合同对原告每年应交的租金及服务费作出明确约定。合同签订后，原告向华祥物业公司交纳了经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元。原告一直有依约履行合同，但在2016年9月，原告收到华祥房产公司的通知，内容为：华祥物业公司拖欠华祥房产公司2016年7月、8月租金，构成违约，华祥房产公司要求提前终止与华祥物业公司的租赁合同关系，同时要求原告于2016年12月20日前搬迁完毕。原告遂委托律师向华祥物业公司、华祥房产公司发函要求继续履行合同，但两被告置之不理。被告的行为已损害原告的合法权益，原告遂向法院起诉。被告华祥房产公司辩称：1、答辩人与原告不存在任何合同关系，原告依据其与华祥物业公司签订的《租赁合同》向答辩人提出诉讼主张，缺乏事实和法律依据。2、答辩人提前终止与华祥物业公司的租赁合同是依法依约行使合同解除权。答辩人与华祥物业公司签订的《土地使用权租赁合同》第十条约定，华祥物业公司逾期二个月未缴纳租金及管理费，答辩人有权单方解除合同，租金及管理费、保证金不予退还，地上建筑物及设施归答辩人所有。华祥物业公司屡次拖欠答辩人租金，至今其司仍欠答辩人2016年7月至9月的租金共计135万元未付。自2016年5月25日起，左钜雄成为华祥物业公司的唯一股东，左钜雄随意挪用该司资产，该司已成空壳公司，且左钜雄长期不参与华祥物业公司的经营管理并经常失联，答辩人意识到继续履行合同存在风险，逼于无奈只好于2016年9月份提前解除合同。3、答辩人提出解约前已尽力采取措施减少各承租户的损失。答辩人于2016年8月18日向华祥物业公司发出解约通知，明确双方的土地租赁合同如期终止，不再续租。此后，华祥物业公司再次拖欠答辩人的租金未付，并明确表示无能力支付，答辩人只好解除合同。2016年9月12日，答辩人向包括原告在内的承租户发出通知，明确告知答辩人与华祥物业公司的租赁合同已经终止，要求租户停止向华祥物业公司支付2016年9月、10月的租金，并免除租户2016年11月的租金等。答辩人并无任何违约和失当行为，与原告亦不存在合同关系，故不应向原告承担任何赔偿责任。4、答辩人依法收回租赁场地是用于房地产开发建设。基于政府对新城区发展的要求，答辩人已经将涉案土地申请了房产规划设计并通过了审批，目前工程项目已进入报建及基础设施施工阶段。5、因华祥物业公司和左钜雄声称无力处理与各租户的合同终止工作，为避免各租房蒙受不必要的损失，且华祥物业公司于2016年9月18日向答辩人出具了承诺书，承诺：从2016年9月18日起余下的租金由答辩人代管代支，同时明确2016年10月、11月的租金用作冲抵各租户的保证金，2016年12月1日起不再收租户租金并开始清场。在此情形下，答辩人才出面代为处理租赁合同终止的相关工作。现原告要求全额退还保证金不符合事实，且答辩人亦不负有向原告退保证金的义务。6、原告据以请求被告承担损失的《评估报告》存在诸多问题，不能作为确认原告损失的依据。7、原告未举证证明涉案建（构）筑物的权属是否属于原告，也未举证证明该建（构）筑物是否为合法建筑，原告无权请求补偿损失。综上，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。被告华祥物业公司辩称：答辩人只能按照合同的约定承担责任。被告左钜雄在诉讼中没有进行答辩。当事人围绕各自的诉讼主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的用以证明因被告中途解约造成其财产损失的《评估报告》，被告对该证据的真实性、合法性及关联性均有异议，且本院认为根据原告与华祥物业公司签订的《租赁合同》第八条的约定，原告无权要求被告赔偿其损失，故本院对该证据不予采信。2、被告华祥房产公司提供的《土地使用权租赁合同》，证据来源合法，反映客观真实，本院予以采信。3、被告华祥房产公司提供的《借款合同》及补充协议、抵押合同与本案诉争事实没有关联性，本院不予采信。4、被告华祥房产公司提供的《规划设计条件》有相关规划部门加盖的公章，能够证明华祥房产公司已经开始对涉案土地进行房地产规划建设的事实，本院予以采信。5、被告华祥房产公司提供的有关终止租赁合同及搬迁的通知，与原告提供的相关证据及陈述的内容吻合，本院予以采信。6、被告华祥房产公司提供的华祥物业公司的企业信息公示材料，具有真实性和合法性，本院予以采信。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：华祥物业公司多年来一直持续承租华祥房产公司位于佛山市三水区西南街道科技工业园南丰大道30号之一至之四号（土地使用权证号分别为佛三国用（2006）第20061105810、20061105811、20061105812、20061105815），面积共计134001平方米的土地。2013年12月3日，华祥物业公司与华祥房产公司补签了《土地使用权租赁合同》一份，约定：华祥物业公司承租华祥房产公司的上述土地经营建材市场、仓储及物流业等。租期为2012年12月11日至2016年12月31日，若合同到期日，华祥房产公司仍未将该地块进行房地产开发，双方不再签订新的租赁合同，本合同自然顺延至华祥房产公司将土地开发房地产项目之日止。2012年12月份的租金和管理费共20万元，于2013年12月31日前一次性支付；2013年12个月的租金和管理费共420万元，于2013年12月31日前一次性支付；2014年度，每月租金17万元、管理费23万元，共计40万元，于每月20日前支付当月租金及管理费；2015年度，每月租金19万元、管理费26万元，共计45万元，于每月20日前支付当月租金及管理费；2016年度，每月租金22万元、管理费28万元，共计50万元，于每月20日前支付当月租金及管理费。华祥物业公司于2013年5月30日前支付华祥房产公司履约保证金100万元。华祥物业公司逾期二个月未交纳租金及管理费，华祥房产公司有权单方解除合同，没收保证金，并向对方索赔等。2015年9月12日，华祥物业公司将其承租的上述土地当中位于佛山市三水区西南街道科技工业园南丰大道30号之三自编汽修城B座向东1-7号、面积559平方米的场地，出租给原告经营包装材料。双方为此签订了《租赁合同》，约定：上述地块租期为2015年9月12日至2018年12月31日；其中第一年（2015年10月1日至2015年12月30日）每月租金2012元、服务费2460元，第二年（2016年1月1日至2016年12月30日）每月租金2174元、服务费2656元，第三年（2017年1月1日至2017年12月30日）每月租金2347元、服务费2869元，第四年（2018年1月1日至2018年12月30日）每月租金2535元、服务费3098元；每月5日前缴纳当月租金、服务费及上月水电费等；合同签订日，原告向华祥物业公司缴纳经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元等。另合同第八条约定：租赁期内因不可抗力、政府原因或产权人对租赁场地开发等原因，使场地不能使用或租用时，本合同自动终止；华祥物业公司除退还原告余下的经营保证金、履约保证金和其他保证金，不作任何赔偿，双方互不承担违约责任。上述合同签订后，原告向华祥物业公司交纳了经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元，合共13000元。2016年9月12日，华祥房产公司向包括原告在内的各承租户发出通知，内容为：华祥物业公司屡次拖欠华祥房产公司租金，至今仍欠2016年7月、8月的租金未付，华祥房产公司已于2016年9月10日单方解除双方的租赁合同关系；各租户停止向华祥物业公司支付9月、10月租金，各租户向华祥物业公司支付的保证金用于冲抵9月、10月租金；同时免除各租户11月份的租金，从12月1日起开始搬迁，12月20日前搬迁完毕。华祥物业公司于2016年9月、10月、11月发出多份通知，明确因华祥房产公司收回地块开发房产，各租户与华祥物业公司签订的租赁合同提前终止，并要求各租户从2016年12月1日起开始搬迁，至12月底全部搬迁完毕。从2016年11月起，对尚未主动搬迁的租户，华祥物业公司开始陆续拆除地上构筑物，实施清场，原告承租的涉案土地的地上物亦被拆除处置。2017年2月13日，佛山市国土资源和城乡规划局就华祥房产公司申请开发的涉案土地出具了《规划设计条件》，现该地块已进行房地产开发建设。另查，被告华祥物业公司是左钜雄一人投资的有限责任公司。本院认为：被告华祥房产公司与被告华祥物业公司签订的《土地使用权租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认该合同合法有效。华祥物业公司将其向华祥房产公司承租的上述土地部分转租给原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司，华祥房产公司并无异议，转租行为合法，但华祥物业公司与佛山市三水区贤明达包装材料有限公司所签的租赁合同约定的转租期限为2015年9月12日至2018年12月31日，超过华祥物业公司承租该地块的最后期限即2016年12月31日，故转租期限超过华祥物业公司剩余租赁期限部分的转租合同无效，也即2017年1月1日至2018年12月31日期间的转租合同无效。虽然华祥物业公司与华祥房产公司所签的租赁协议约定，2016年12月31日合同到期后，若该地块未进行房地产开发，双方的租赁合同可以顺延，但事实上华祥房产公司已经决定在合同到期后收回出租土地并用于房地产开发，华祥房产公司提出的答辩意见及其提供的涉案土地规划设计资料可印证该事实。即使华祥物业公司未因违约而被华祥房产公司解除涉案租赁合同，华祥房产公司与华祥物业公司的租赁期限亦于2016年12月31日到期，华祥房产公司在该合同到期前，提前两个多月通知原告涉案租赁关系无法延续，并要求原告于2016年12月底前搬迁，亦属正常行使合同权利。因此华祥房产公司收回涉案土地主要原因是与华祥物业公司的租赁合同即将到期以及要利用涉案土地开发房地产。关于华祥物业公司应否退还原告经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元，以及赔偿原告损失的问题。依据华祥物业公司与原告所签《租赁合同》的约定，在合同期内因产权人对租赁场地开发等原因，使涉案场地不能使用，本合同自动解除，华祥物业公司除退还原告各项保证金外，双方互不承担违约责任，原告可将自建物拆除并于收到通知后两个月内搬迁。该合同条款约定明确具体，华祥物业公司对于租赁期间双方建立的租赁关系的不稳定性及合同可能解除的情形已经提前告知原告，原告于合同上签字表明其已预知风险，并接受出现上述合同不能继续履行的情形时自愿解除合同，且不需要华祥物业公司承担违约责任。涉案土地的产权人即华祥房产公司现需要将该出租土地用于房地产开发建设，并提前两个月通知了原告，依据合同约定，原告与华祥物业公司的转租关系应予解除，原告应当自行拆除地上物并搬迁，同时华祥物业公司不需向原告作出赔偿。故原告诉请华祥物业公司赔偿其地上物及经营损失，与合同约定不符，本院不予支持。原告主张华祥物业公司退还经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元，符合合同约定，本院予以支持。至于华祥物业公司提出该保证金应当抵扣2016年10月、11月租金及水电费后再予退还，因华祥物业公司并未就原告尚欠的租金及水电费用提起反诉主张，对此本院不作处理，故本院对华祥物业公司提出的抵扣原告的租金及水电费再退保证金的抗辩意见不予采纳。关于被告华祥房产公司、左钜雄应否对涉案债务承担清偿责任的问题。因华祥房产公司与原告并不存在直接的租赁合同关系，原告请求华祥房产公司承担合同义务欠缺事实和法律依据，本院不予支持。但华祥物业公司是左钜雄一人投资设立的有限责任公司，根据《中华人民共和国公司法》第六十四条的规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，左钜雄并未对华祥物业公司的财产独立于其个人财产的事实进行举证，故原告诉请左钜雄对华祥物业公司的涉案债务承担连带清偿责任，合法有理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十四条第一款、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司退还经营保证金1000元、履约保证金9000元、水电保证金3000元，合共13000元。二、被告左钜雄对上述第一项判决确定的债务承担连带清偿责任。三、驳回原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司对被告佛山市华祥房地产开发有限公司的诉讼请求。四、驳回原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费全额收取为2130元、保全费952元，合共3082元，由原告佛山市三水区贤明达包装材料有限公司负担2652元，被告佛山市三水金盛华祥物业租赁服务有限公司、左钜雄负担430元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长 林伟庭审 判 员 蔡月梅人民陪审员 黄以仁二〇一七年五月三十一日书 记 员 李慧慧 微信公众号“”