（2017）津0113民初757号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-22
案件名称
长城物业集团股份有限公司天津分公司与郑守军物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市北辰区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
长城物业集团股份有限公司天津分公司,郑守军
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条
全文
天津市北辰区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0113民初757号原告：长城物业集团股份有限公司天津分公司，住所地天津经济开发区金融服务区西区一期2号楼C座。负责人：陈耀忠，总经理。委托诉讼代理人：魏丹丹，女，该公司员工。被告：郑守军，男，1978年7月2日生，汉族，住天津市东丽区。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司与被告郑守军物业服务合同纠纷一案，本院于2017年2月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人魏丹丹，被告郑守军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长城物业集团股份有限公司天津分公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付原告2014年9月8日至2016年12月31日的物业服务费7809.65元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年8月27日，原告与天津安利房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为天津市北辰区高新大道与景丽路交口欧铂苑小区提供物业服务；合同期限自2010年8月30日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.26元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用（以下简称“设施维护费”）按建筑面积每月每平方米多层住宅0.74元、高层住宅0.56元收取，业主于每月10日前交纳。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。被告系该小区23-2-301号房屋的业主，建筑面积为140.63平方米，物业管理及设施维护费为每月每平方米2元，被告拖欠2014年9月8日至2016年12月31日期间的费用合计7809.65元，经原告催要未果，故呈诉。原告为支持其主张提供证据如下：证据一、《天津市住宅前期物业合同》一份。证明原告入住该小区进行物业服务是经过合法有效的途径，原告服务的范围和内容，及原、被告双方的义务和权利，收费标准及缴费日期。证据二、2016年7月6日的《催缴通知书》复印件一份，证明原告曾经向被告催缴物业费。证据三、被告的《商品房买卖合同》、《确认书》，复印件各一份，证明被告入住的时间和被告对前期物业合同是知晓的，也是确认过的。证据四、《收据》复印件一份，证明被告缴纳物业费是交到2014年9月8日。证据五、保洁寻扫签到表，复印件一份，证明原告对于小区的卫生清扫情况。证据六、2016年1月份的秩序巡逻签到表，复印件一份，证明原告保安在欧泊苑小区进行巡逻的情况。证据七、照片，复印件一份，证明小区物业平时的一些清扫卫生，清扫积雪进行路灯维护，机电设施维护的情况。证据八、《欧铂苑小区违章建筑的情况说明》、《整改通知书》复印件各一份，证明关于小区私搭乱改情况，小区物业协同居委会进行整改的状况。证据九、《天津市物业管理协会》关于公布2016年度天津市物业管理优秀、达标住宅小区（大厦、工业区）考评验收结果的通知，复印件一份，证明原告服务的小区是天津市十优小区，证明物业服务质量非常好。证据十、《2016年度天津市物业管理住宅小区物业服务等级化考核结果》复印件一份，证明原告的一级资质和一级服务是经过房管局认可的。被告郑守军辩称，1、不知道什么时候和物业签订的合同。2、家中墙体有多处裂痕，有漏水现象，物业一直不给修理。3、被告居住的23号楼2门内的环境卫生服务不合格，物业清扫不干净，并且服务态度恶劣。4、门禁设施损坏已久，物业根本不管维修，安全服务不到位。5、电梯问题，电梯门有故障打不开，影响我们使用电梯。6、楼道内全是停放的车辆，影响出行。7、小区道路问题，消防通道一直有车辆停放，影响消防安全，并且物业收取停车费是没有依据的，停车位应该是我们业主的共有财产。8、小区卫生环境服务不合格，私搭乱盖的现象很多，草地长时间无人管理，晚上路灯不亮，野狗野猫到处乱跑，外来人员随意进出我们小区，并且小区内到处都是小广告。被告对其主张，向法庭提交如下证据：证据一，《临时管理规约》复印件一份，证明我们入住以后，我们和开发公司之间有物业服务关系。证据二，《天津市新建商品住宅质量保证书》复印件一份，证明房屋的质量问题，可以找长城物业处理。证据三，照片，复印件9张，证明我们房子墙体有裂痕，楼道乱停放自行车，栏杆也没有人清理，还有小区门上有小广告。证据四，照片，复印件一份，证明我停车位上有火烧的痕迹，没有人管。经庭审质证，被告对原告所提证据发表如下质证意见：对证据一、没有我的签字，不认可。对证据二、没有见到过，不认可。对证据三、商品房买卖合同没有异议，确认书有，是我签字的，没有异议。对证据四、没有异议。对证据五、不清楚，我不在那住，我回去的时候经常看到有垃圾，所以不认可。对证据六、不清楚，不认可。对证据七、不清楚，没见过，不认可。对证据八、认可。对证据九、不清楚，不认可。对证据十、不清楚，不认可。经庭审质证，原告对被告所提证据发表如下质证意见：对证据一，这个证明不了，不是一回事，对他们的证明目的和关联性不认可。对证据二，这个上面写的是住宅用户因为质量问题，长城物业派员予以答复和检修，没有说维修，而且这个上面也没有长城物业的盖章，所以这是安利房地产开发公司单方面的行为，和物业公司没有关系。对证据三，墙体有裂纹是房屋买卖合同的关系，和物业没有关系，楼道自行车和电动车是相邻权关系，和物业没有关系。小广告没有一张照片能看得到，因为照片完全看不到所以不认可。对证据四，房屋质量问题是开发商的问题，和物业没有关系，关于着火的事情，所有的物业工作人员及时处理火情，也和消防局一起进行处理，这是半个月前的事情。楼道里面的车辆是相邻权的关系，不是物业的问题。小广告都是定时清理的，不存在不定时清理的情况。本院经审理认定事实如下：2010年8月27日，原告与天津安利房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由原告为天津市北辰区高新大道与景丽路交口欧铂苑小区提供物业服务；合同期限自2010年8月30日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；物业管理服务费标准为按建筑面积每平方米每月1.26元，高层住宅的设施维护费按每月每平方米0.56元计算，多层住宅的设施维护费按每月每平方米0.74元计算，业主于每月10日前交纳。合同签订后，原告对该小区进行了相关的物业管理服务。被告系该小区23-2-301号房屋的业主，该房屋处于多层住宅楼中，建筑面积为140.63平方米，每月应交费281.26元。自2014年9月8日，被告以原告物业服务不达标为由，未向原告支付相关费用，截止2016年12月31日尚欠物业管理及设施维护费7809.65元。另查，原告提供的物业服务确实有不达标的情况存在，且在本院已审结该小区其他物业服务合同纠纷案件中认定，原告未完全履行合同约定的相关义务。以上事实，有原、被告提交的《天津市住宅前期物业服务合同》、入住通知书、催缴证明、照片等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与天津安利房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对原告及小区全体业主具有约束力，双方均应依照合同约定行使权利并履行义务。原告向小区提供了物业服务，被告享受了原告的服务后，应当依约交纳物业服务费。考虑到原告向该小区提供的物业服务存有瑕疵的事实已经生效的法律文书进行了确认，即原告未完全履行合同义务，同时被告提供的证据也足以证明原告的物业服务存在瑕疵，所以原告也应承担相应的责任。按照合同约定的交费标准、被告住宅房屋的建筑面积及原告物业合同履行的实际情况，以及该小区整体物业情况，被告应向原告支付2014年9月8日至2016年12月31日物业管理及设施维护费的85%，即6638.2元为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、被告郑守军于本判决生效后十日内支付原告长城物业集团股份有限公司天津分公司物业管理及设施维护费6638.2元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告郑守军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 黄福海二〇一七年五月三十一日书记员 王 猛附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。 来自