（2017）湘0302民初980号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-08-09
案件名称
杨法道、陈碧与天元置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
湘潭市雨湖区人民法院
所属地区
湘潭市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨法道,陈碧,天元置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五条，第一百零六条第一款，第一百一十一条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十八条；《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省湘潭市雨湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0302民初980号原告：杨法道，男，1973年10月25日出生，汉族，湖南省临湘市人。原告：陈碧，女，1974年12月19日出生，汉族，湘潭市人。委托诉讼代理人：杨法道，男，1973年10月25日出生，汉族，湖南省临湘市人。系原告陈碧丈夫。被告：天元置业有限公司，住所地湘潭市雨湖区熙春路17号。法定代表人：刘建元，董事长。委托诉讼代理人：赵鑫，湖南同升律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭依涵，湖南同升律师事务所律师。原告杨法道、陈碧与被告天元置业有限公司（以下简称天元公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月23日公开开庭进行了审理。原告杨法道、原告陈碧的委托诉讼代理人杨法道、被告天元公司的委托诉讼代理人赵鑫、彭依涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨法道、陈碧共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付符合合同约定的房屋；2.被告支付逾期交房违约金33014元（从2015年4月1日起计算至2017年3月31日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算）；3.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年10月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》。总房款为461714元。被告应在2015年3月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。逾期交房，被告按已付购房款每日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告至今未按合同约定交付房屋。涉案房屋至今未取得办理房屋产权登记所必需的《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《分户验收记录表》、《面积实测表》等证明文件，且存在严重的质量问题，物业配套设施亦不完善，未达到约定的交付条件。被告已构成违约，请求法院支持原告诉讼请求。被告天元公司辩称，1.原告所购房屋，已于2015年8月17日达到合同约定的交房条件，被告工作人员于2015年10月通过电话或短信方式通知了原告收房，被告已履行了交房义务，原告未按期收房，应承担相应的后果；2.本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋；3.原告的主张已过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告杨法道、陈碧系夫妻关系。2014年10月17日，原告杨法道、陈碧（买受人）与被告天元公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，买受人购买出卖人开发的位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元0201001号房屋，建筑面积148.94㎡，单价3100元／㎡，总金额为461714元。付款方式为按揭付款，买受人于2014年10月12日前将首付款231714元存入指定监管账户，余款230000元于2014年10月24日前办理公积金按揭，将按揭款存入指定监管账户。房屋交付期限为2015年3月31日前由出卖人将经竣工验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十条第二款同时约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起10日内告知买受人的；2.买受人未按时付款或未办理好按揭手续及因买受人原因未按时办理入伙（户）手续；违约责任：买受人逾期付款，逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人向出卖人支付逾期应付款每日万分之一的违约金，合同继续履行；出卖人逾期交房，除合同第十条规定的特殊情况外，逾期在30日之内，自第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已付房价款每日万分之一的违约金，合同继续履行；合同还就双方的其他权利、义务进行了约定。合同签订后，同年10月19日，双方在湘潭市房地产产权监督管理处办理了电子合同备案登记。原告于2014年10月13日向被告支付购房首付款231714元，被告向原告出具了“预收款专用凭据”。随后由原告委托被告在湘潭市住房公积金管理中心代理办理公积金贷款手续。按揭贷款到账后，2014年12月16日，被告向原告出具了收原告购房款230000元的“预收款专用凭据”。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十条第一款的约定，被告应在2015年3月31日前将竣工验收合格的房屋交付原告使用。因被告未向原告交付验收合格的房屋，为此原告诉至本院，请求法院判令：1.被告立即交付符合合同约定的房屋；2.被告支付逾期交房违约金33014元（从2015年4月1日起计算至2017年3月31日止，后期违约金仍按每日万分之一标准计算）；3.被告承担本案诉讼费用。另查明：本案涉案房屋，被告天元公司于2017年1月25日取得了办理房屋产权登记所必需的《工程竣工验收备案表》。上述事实，有原告提交的原告身份证、被告企业工商登记基本信息、《商品房买卖合同》、《住房公积金职工住房委托借款合同》、《预收款专用凭据》、《税收缴款书》、《物业专项维修资金专用收据》、被告天元公司提交的被告营业执照、《商品房买卖合同》、分部（子分部）工程质量验收记录、单位（子单位）工程竣工初验意见、湘潭市发展和改革委员会2010年3月10日潭发改投〔2010〕59号“关于核准原市委金桂楼房地产开发项目的批复”、原湘潭城郊置业有限公司与湘潭市民政局于2010年6月12日签订的《协议书》、2014年9月2日天元公司致湘潭市民政局的“函”、《建设工程竣工验收消防备案复查意见书》、《工程竣工验收备案表》以及双方当事人、委托诉讼代理人在开庭审理过程中的陈述等证据在卷证实，足以认定。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应当全面履行。本案纠纷的引发，系被告未按合同约定向原告交付验收合格房屋所致，对此被告应承担全部责任。原告要求被告按合同约定支付延期交房违约金，理由成立，其请求本院予以支持；原告要求被告“立即交付符合合同约定房屋”的请求，本院认为，本案涉案的商品房，被告天元公司已于2017年1月25日取得了相关职能部门颁发的《工程竣工验收备案表》，其商品房已具备了合同第十条第一款约定的交付条件，原、被告双方均应尽快履行。故本院对原告提出的该项请求，予以支持；同时对原告要求支付违约金的请求，本院确认计算至2017年1月25日，后期违约金不予支持；被告天元公司提出的“本案因湘潭市民政局的原因，导致被告无法按时施工按期交房，是答辩人无法预见也无法控制的因素，属合同约定的无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的辩解，本院认为，首先，本案原、被告双方合同中并无被告提出的“无法控制的因素，答辩人有权延期交付房屋”的约定，只有“遭遇不可抗力，可延期交付房屋”的约定，而因湘潭市民政局的原因，不属于法定的“不可抗力”的范畴；其次，本案原、被告系商品房买卖合同关系，而被告天元公司与湘潭市民政局隶属其他法律关系，二者之间其主体、法律关系均不相同，被告延期交付房屋，并非法律上的不可抗力，据此要求免除其违约责任，不符合法律规定及双方当事人的约定，故对该辩解本院不予采信；被告提出的“原告的主张已过诉讼时效”的辩解，庭审证据显示，本案原告于2017年3月29日向本院提起诉讼，并未超过法定的二年诉讼时效，对该辩解本院不予支持；本案原告住房公积金贷款部分，双方合同约定为“2014年10月24日前办理公积金按揭”，因本案住房公积金贷款，系原告委托被告代办，被告在庭审中并未提交因原告提交的办理贷款资料不齐等原因，导致公积金贷款迟延发放的相关证据，且本案公积金按揭贷款已到位，并已汇至指定监管账户，住房公积金贷款部分，不能证明原告逾期支付购房款。综上所述，原告的诉讼请求，本院部分支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百零六条第一款、第一百一十一条、第一百三十四条第一款第八项、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日将位于雨湖区广场街道广云路602号城郊原市委金桂楼2号楼1单元0201001号房屋交付原告杨法道、陈碧，并办理好房屋交接手续；二、由被告天元置业有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告杨法道、陈碧延期交付房屋违约金30703.98元（时间从2015年4月1起计算至2017年1月25日止，共665天）；三、驳回原告杨法道、陈碧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费640元，减半收取320元，由原告杨法道、陈碧负担30元，被告天元置业有限公司负担290元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员 周清溪二〇一七年五月三十一日代理书记员 邓 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。第一百一十一条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（八）支付违约金；《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供据。 更多数据：