（2017）甘0602民初407号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-25
案件名称
唐宗武与郭兴学、武威市凉州区丰乐镇玉庚农产品营销农民专业合作社房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武威市凉州区人民法院
所属地区
武威市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐宗武,郭兴学,武威市凉州区丰乐镇玉庚农产品营销农民专业合作社
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第二百一十二条，第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
甘肃省武威市凉州区人民法院民 事 判 决 书（2017）甘0602民初407号原告：唐宗武，男，生于1968年8月20日，武威市人，住凉州。被告：郭兴学，男，生于1989年1月31日，武威市人，住凉州。被告：武威市凉州区丰乐镇玉庚农产品营销农民专业合作社(以下简称玉庚合作社）。住所地：甘肃省武威市凉州区丰乐镇龙口村*组。负责人：徐玉庚，系该合作社负责人。原告唐宗武诉被告郭兴学房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依职权追加玉庚合作社为被告，依法适用普通程序，于2017年3月9日、2017年5月10日公开开庭进行了审理。原告唐宗武与被告郭兴学、玉庚合作社负责人徐玉庚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。唐宗武向本院提出诉讼请求：要求郭兴学支付房屋租赁费30000元。事实和理由：2014年5月1日，我从玉庚合作社处购买丰乐镇菜市场的所有房产，我接收房屋时郭兴学已经租赁使用该市场大门西侧坐南朝北的2间铺面，面积约54平方米。在房屋交接后开会时我向徐玉庚及所有租户公开声明：所有租户与玉庚合作社的所有债权、债务尽快自行解决，我交接后不再承担债务，同时我与所有租户协商每间铺面的租费为每年5000元，交款时签订合同。郭兴学租用2间铺面，每年应付租金10000元，一直未向我交纳房租费及水电费，我无奈于2016年6月将该两间房屋断电，郭兴学仍推诿给付，至今一直未交纳房租费和我垫付的水电费，遂诉诸法院。郭兴学辩称，唐宗武的陈述都不属实。2013年9月5日，我与玉庚合作社签订房屋租赁合同，约定由我租赁玉庚合作社的两间商铺，用于修车，每年每间房屋的租赁费为3250元，2间共6500元，租赁期限从2013年9月6日至2015年9月5日，两年的租费13000元一次性付清，我将13000元交纳给玉庚合作社负责人徐玉庚后，徐玉庚向我出具收据一张。因此，我已经将2015年9月5日前的房租交清。唐宗武在交接该房屋时没有向我书面通知变更房东，也没有收到变更租赁费的通知，不存在协商一致的情节，所以唐宗武主张从2014年5月1日起每年每间房屋按5000元收取租赁费的请求我不认可。合同期限届满之后，即2015年9月5日之后，唐宗武主张每年每间房屋5000元的租费我可以认可。2016年7月我向唐宗武交纳半年的房租时唐宗武拒不接受，要求我交纳2014年5月至2016年7月的房租，由于要求不合理，我没有交纳，唐宗武便于2016年6月5日将我使用的2间房屋断电，使我不能正常经营，至今我的设备仍搁置在该房屋里，我要求唐宗武赔偿损失。另外，2015年我租用的房屋的卷闸门坏了，我向唐宗武提出更换房门，唐宗武说更换房门费用由双方各担一半，每人600元，换门费先由我垫付，以后在房费中扣除，我遂于2016年5月花费1200元更换了房门。我和玉庚合作社的合同到期后，我愿意支付2015年9月6日至2017年9月5日每年10000元的租费共计20000元，但要求唐宗武拿出租赁合同。玉庚合作社辩称，唐宗武向郭兴学索要租费与我无关，我已经将房屋出售给唐宗武了，我合作社收取郭兴学2013年9月6日至2015年9月5日两年的租费13000元属实，由于郭兴学没有交清我垫付的水、电费，要求将多出来的房租费扣除水电费，剩余的可以退还。根据双方当事人的陈述和原、被告当庭出示的凉州区丰乐镇人民政府与徐玉庚解除土地租赁的解除协议和与唐宗武签订的土地租赁协议书、玉庚合作社与郭兴学签订的房屋租赁合同书、收款收据等证据，认定事实如下：2013年9月6日，郭兴学与玉庚合作社签订房屋租赁合同，约定将玉庚合作社位于丰乐镇菜市场大门西侧坐南朝北的2间铺面（面积32平方米）租赁给郭兴学，合同期限为2013年9月6日至2015年9月5日，租金为每年每间3250元，两年的租金共计13000元，须一次性交清。郭兴学向合作社交纳13000元租费后，合作社负责人徐玉庚向郭兴学出具收据一张，并将房屋交付给郭兴学用于维修车辆。2014年5月1日，唐宗武购买了玉庚合作社位于丰乐镇菜市场内土地上的所有房产，口头告知所有租户每间铺面的租费为每年5000元，交清后即可签订书面合同，郭兴学以合同未到期为由未交纳房租费及水电费，后提出先交纳部分租费，遭唐宗武拒绝。直至2016年6月，郭兴学仍未交纳房租并支付水电费，唐宗武遂将该两间房屋断电，双方发生纷争后协商未果，唐宗武遂向本院提起诉讼。审理中，玉庚合作社表示愿意将出售房屋后超收的租费扣除为郭兴学垫付的水电费后将剩余的部分退还给唐宗武；郭兴学表示从2015年9月6日起愿意支付每年10000元的租费，但要求唐宗武拿出租赁合同，对于唐宗武停电给其造成的损失将另案提起诉讼。对于唐宗武当庭出示的其与租赁户李杰、杨军福、陈兆智签订的自2014年5月1日以后每间房屋每年租赁费为5000元的房屋租赁协议，由于和涉诉房屋没有关系，且郭兴学与玉庚合作社对该证据均提出了异议，故本院不确认其证明效力，仅结合当事人的陈述作为参考。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，玉庚合作社与郭兴学签订房屋租赁合同，双方意思表示真实，内容合法，属有效合同，应受法律保护。在合同履行过程中，玉庚合作社将租赁物出售给唐宗武，根据买卖不破租赁的原则，在没有双方协商一致或者依法裁决解除原合同的情况下,双方当事人均应按照原合同约定履行义务,玉庚合作社应当将预收郭兴学的2014年5月1日至2015年9月5日期间的房屋租赁费按照原合同每年每间3250元的标准转交给新的房屋所有人唐宗武，该期限共计488天，应转交金额为8690.41元。因此，唐宗武要求在此期间按每年每间房屋5000元的租赁费标准由郭兴学给付没有法律依据和事实根据，依法不予支持。2015年9月5日租赁期限届满后，郭兴学继续使用租赁房屋，唐宗武提出租赁费变更为每年每间房屋5000元，郭兴学表示同意，该口头合同自愿合法，亦属有效合同。由于没有签订书面合同，且未约定租期，租赁期限应为不定期。现房屋仍由郭兴学使用，唐宗武亦未提出解除租赁关系，双方的租赁合同关系依然存在，郭兴学应当按照口头约定交纳租赁费，截止2017年5月10日法庭辩论终结，郭兴学按双方口头合同使用唐宗武的2间房屋共计1年8个月零5天，应付租费16767.12元。关于郭兴学主张因停电造成的损失，由于其未向法庭提交相关证据，且当庭表示将另行主张，故在本案中不作论处。关于郭兴学更换卷闸门的费用，由于无据证实唐宗武同意更换，且郭兴学没有提交相关证据，故郭兴学提出应由唐宗武承担一半费用的主张依法不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十九条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、武威市凉州区丰乐镇玉庚农产品营销农民专业合作社支付给唐宗武2014年5月1日至2015年9月5日期间的房屋租赁费8690.41元；二、郭兴学支付给唐宗武2015年9月6日至2017年5月10日期间的房屋租赁费16767.12元。以上款项限判决生效后15日内履行完毕。三、驳回唐宗武的其他诉讼请求。案件受理费550元，由唐宗武负担100元，郭兴学负担290元，玉庚合作社负担160元。郭兴学与玉庚合作社负担部分已由唐宗武垫交，待执行时由郭兴学给付唐宗武。判决书生效后，义务人如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审 判 长 盛 强人民陪审员 贺永文人民陪审员 李柏亮二〇一七年五月三十一日书 记 员 候光美 微信公众号“”