（2017）豫15民终1097号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-15
案件名称
张启春、固始县人才小区物业管理监督委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省信阳市中级人民法院
所属地区
河南省信阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张启春,固始县人才小区物业管理监督委员会,固始县人力资源和社会保障局
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)豫15民终1097号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：张启春，男，1954年3月28日出生，汉族，住固始县，现住固始县。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：固始县人才小区物业管理监督委员会。地址：固始县县政府西。负责人：肖垂尧，该委员会主任。委托诉讼代理人：张太平，固始县法律援助中心律师。被上诉人（原审第三人、原审反诉被告）：固始县人力资源和社会保障局。地址：固始县蓼城大道南段。组织机构代码00609244-4。法定代表人潘平，该局局长。委托诉讼代理人张义生，河南蓼阳律师事务所律师。上诉人张启春因与被上诉人固始县人才小区物业管理监督委员会（以下简称人才小区监督委员会）、被上诉人固始县人力资源和社会保障局（以下简称人社局）物业服务合同纠纷一案，不服固始县人民法院（2017）豫1525民初2723号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月22日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张启春，被上诉人人才小区监督委员会的负责人肖垂尧及其委托代理人张太平，被上诉人人社局的委托代理人张义生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张启春上诉请求：1、撤销原判，改判驳回人才小区监督委员会原审诉讼请求；2、改判被上诉人人社局付给上诉人张启春已收业主第一年（2011年）物业费用169159元；3、改判二被上诉人付给上诉人物业用房安装门、窗装修等费用131000元；4、改判二被上诉人付给上诉人违约金50万元。一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。上诉人对被上诉人提供的《物业管理服务合同》复印件无异议，被上诉人也请求解除合同，原审法院故意偏袒被上诉人，认为合同系复印件，均未能提供原件且内容表述不一致，对合同不予采信是错误的。二、上诉人将物业用房进行安装门、窗装修等，垫付费用131000元是客观事实。该费用应当由被上诉人承担。三、《物业管理服务合同》签订后，被上诉人会计吴孝甫已收业主第一年（2011）物业管理服务费169159.00元，有吴孝甫亲笔开的票据佐证，人才小区监督委员会也确认该事实。该款应当给付给上诉人。四、原审适用法律错误。五、原审程序违法，开庭时合议庭人员未到齐。人才小区监督委员会辩称，一、关于《物业管理服务合同》问题。在一审中双方都未提供合同原件，合同真实性无法确认，相关内容无法认定。但根据双方质证意见可以确认双方曾经签订过合同，并约定了履行期限，现期限已届满。对此张启春也明确承认合同已到期，此后双方也没有签订过新的物业管理合同。原审判决上诉人交还物业用房符合法律规定。二、关于上诉人的反诉请求问题。关于物业费问题，如果上诉人认为拖欠物业费应当向业主主张权利，而不应当向答辩人主张。关于装修费问题。根据人社局证明，该部分是建设单位完成，该部分财产属于业主共有。因此，上诉人要求答辩人给付上述费用缺乏事实和法律依据。关于违约金问题。因缺乏合同原件，相关内容无法确认，且上诉人未能提供完整有效的物业服务，且从2012年开始物业服务基本处于停滞状态，业主反映强烈，为此诉至法院。上诉人要求违约金显然没有事实和法律依所。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人人社局辩称，一、人才小区第一年物业管理费用是上诉人收取的，其要求答辩人给付没有任何道理。答辩人既不是业主，也不是物业管理方，不存在向业主收取物业管理费的问题。人才小区第一年物业管理费是被答辩人收到的，还加盖有物业管理公司的公章。二、物业用房装修费是答辩人组织的，费用是答辩人支付的，上诉人要求支付装修费用没有依据。三、上诉人要求支付50万元违约金不能支持。答辩人不是合同当事人，不存在违约。被答辩人没有从业资格，只是敷衍提供了几个月的物业服务，把小区业主水电安装费支走后，不管不问，小区业主苦不堪言。请求驳回上诉，维持原判。人才小区监督委员会向一审法院起诉请求：1.依法判决解除原、被告双方签订的物业管理服务合同；2.判令被告返还侵占的物业用房；3.判令被告返还代收的广大业主的电力入户费；4.判令被告赔偿给原告造成的相关损失；5.判令被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，又变更第1项诉讼请求为要求撤销原、被告双方签订的物业管理服务合同；第3项明确为175680元；第4项明确为13万元；增加第6项诉讼请求要求：被告补齐购买小区七号楼房屋的购房款136600元或者是解除房屋买卖合同并退还被告的3万元购房款。张启春向一审法院起诉请求：1.请求驳回原告的诉讼请求；2.原告、第三人返还给被告物业管理服务费2129310.38元，物业公共设施设备、共用部位修建、装修等费用131000元；3.原告、第三人承担赔偿付给被告违约金50万元；4.原告承担一切诉讼费用。一审法院认定事实：位于固始县县政府西侧的人才小区，建设时是以第三人人社局的名义牵头，住户集资建房。住户主要有三部分组成：人社局、人大、引进的本科生，建成后成立固始县人才小区管理监督委员会。固始县人才小区管理监督委员会由三方共同推荐组成，负责人为肖垂尧。2011年5月16日，固始县人才小区物业管理监督委员会文件固人区【2011】1号《关于成立人才小区物业监督管理委员会的通知》。2011年5月25日，甲方固始县人才小区物业管理监督委员会（固始县人社局）与乙方张启春签订《物业管理服务合同》，合同期限为2011年3月1日至2015年3月1日，合同由固始县人才小区物业管理监督委员会章与肖垂尧签字、张启春签字。庭审中，原告、被告、第三人均未能提供合同原件，各方当事人对合同内容不能达成一致认识。张启春称，签订物业管理服务合同前，准备借用固始县盛和物业管理有限公司的名义，后来没有用，是以张启春自己的名义与原告签订的物业管理服务合同。2011年6月27日，张启春借第三人人才小区自来水安装支付自来水安装队工料款12万元。2011年7月18日，张启春弟弟张启峰借第三人人才公寓开户费（客户用电）178582.92元。2011年5月3日，张启春购买人才小区七号楼房屋，第三人给张启春出具人才公寓建房款3万元的购房款收据。诉讼中，人才小区监督委员会提供固始县供电公司电力工程安装工程预算书、提供部分业主的2011年6月1日至2012年5月31日的物业管理费收据，其中收费标准为面积乘0.35元乘12个月，收据上加盖固始县盛和物业管理有限公司财务专用章。张启春提供人才小区物业公共设施设备、共用部位修建、装修等工程决算书，要求原告支付工程先行垫付款131000元；并提供了人才小区物业管理服务人员工资发放表，证明被告为物业管理聘用保安、维修、环卫等工人；还提供了固始县人才小区住户人员物业管理费用明细表，证明从2011年3月1日至2016年9月30日欠物业管理费2129310.38元。原审归纳本诉争议焦点为：一、原告起诉所依据的物业服务合同复印件是否与原、被告签订的物业服务合同原件一致？二、原告要求返还的电力入户费是否在被告处？三、原告要求的损失13万元，是否应当得到支持？四、被告购买七号楼的住房如何处理？归纳反诉争议焦点为：一、反诉原告要求的物业管理费2129310.38元是否应当得到法院的支持？二、反诉原告要求物业公共设施设备、公用部位修建、装修等费用131000元是否应当得到支持？三、反诉原告要求的合同违约金50万元是否应当得到支持？一审认为，按照相关规定，签订物业服务合同当事人的条件是：一方是建设单位或者业主委员会，一方是物业服务企业，业主也可以委托其他管理人管理物业，物业费的交费主体是拖欠物业费的业主，业主可以主张赔偿损失等违约责任，业主委员会可以要求移交物业服务用房。对本诉部分：本案中，《物业管理服务合同》是复印件，各方当事人均未提供合同原件，从各方当事人的质证情况看，只能认定签订过合同，并且约定了合同的履行期限，第三人没有与张启春签订过合同。由于各方当事人对合同的具体内容约定不能达成一致认识，原审认为不能将该《物业管理服务合同》作为定案证据予以采信。原告主张撤销合同没有依据，不存在予以撤销的问题。对于原告要求撤销合同的诉讼请求不予支持。对原告要求返还物业用房的问题。因原、被告签订合同是客观存在，合同履行期限届满后，被告应当将物业用房交还原告。对返还物业用房的诉讼请求予以支持。关于原告要求返还的电力入户费是否在被告处的问题。电力入户费是业主所交纳，故返还的请求权应当是业主而不是原告人才小区监督委员会，对原告要求被告返还代收的业主的电力入户费175680元的诉讼请求不予支持。至于业主电力入户费是否在被告处，也应当由业主向具体的收费人寻找证据，向真正的侵权人主张权利，该问题也不是本案所能解决的问题。关于原告要求的损失13万元是否应当得到支持的问题。业主没有及时得到电力入户的电力改造，造成时间上的迟延，从而增加了电力入户的成本，业主的该损失应当由业主主张行使请求权。原告人才小区监督委员会不享有该请求权。故本院对于原告要求被告赔偿给相关损失13万元的诉讼请求不予支持。关于张启春购买七号楼的住房如何处理的问题。张启春购买房屋是从建设单位购买，不是从人才小区监督委员会处购买。故人才小区监督委员会不具备此请求权。故对于要求张启春补齐购买小区七号楼房屋的购房款136600元或者是解除房屋买卖合同退还被告3万元购房款的诉讼请求不予支持。对反诉部分：张启春要求的物业管理费2129310.38元问题。法律明确规定“物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利”。故本院对于张启春的该诉讼请求不予支持。对张启春要求物业公共设施设备、公用部位修建、装修等费用131000元问题。该部分财产权属于业主共同共有，不属于人才小区监督委员会所有。故张启春向人才小区监督委员会主张该权利主体错误。对此请求原审不予支持。对张启春要求的合同违约金50万元问题。因双方所签订合同内容的真实性无法确认，双方均没有合同原件，该主张也无相关证据予以支持。原审对此诉讼请求也不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条、第八十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第一条、第三条、第六条、第八条、第十条之规定，原审判决如下：一、被告（反诉原告）张启春于本判决书生效后十日内将物业用房交还原告（反诉被告）固始县人才小区物业管理监督委员会，由原告（反诉被告）固始县人才小区物业管理监督委员会将物业用房交还业主；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。本诉案件受理费7934元，反诉案件受理费14840.5元，由原告（反诉被告）固始县人才小区物业管理监督委员会负担7934元，被告（反诉原告）张启春负担14840.5元。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同。二审审理期间，被上诉人人才小区监督委员会提供固始县人社局证明一份，提供杨爱明和吴孝甫证明各一份。本院认为，当事人对自己的诉讼请求应当提供证据予以证明。本案人才小区监督委员会诉讼中所提供的《物业管理服务合同》是一份复印件，上诉人张启春与人才小区监督委员会均认可曾签订过合同，且张启春对人才小区也进行过物业管理的事实存在。因此，原审法院认为双方存在合同关系是正确的。因《物业管理服务合同》是一份复印件，对经法庭质证，原审法院对各方没有异议的内容予以确认，对双方存在争议的内容不予以认定也是恰当的。因此，原审法院认定合同期限已届满是有依据的。原审判决张启春向人才小区监督委员会交付物业用房是有事实和法律依据的。关于上诉人要求两被上诉人给付物业用房安装门窗、装修垫付的费用131000元问题。因该部分财产权属于业主共同共有，不属于人才小区监督委员会所有；另外被上诉人人社局称对张启春进行了安装门窗和装修并不认可，称是建设单位做的工程。因此，原审对此没有支持也是正确的。关于上诉人主张的第一年（2011）物业管理服务费169159.00元是否应当支持的问题。从相关证据看，业主已交纳了第一年（2011）物业管理服务费，有部分收据为证，该收据显示收款人是“固始县盛和物业管理有限公司”。因此，原审法院驳回张启春对两被上诉人的此项诉讼请求也是正确的。上诉人要求两被上诉人支付50万元的违约金没有事实和法律依据。综上所述，上诉人张启春的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14840元，由上诉人张启春负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑鹏飞审 判 员 左立新代理审判员 李 青二〇一七年五月三十一日书 记 员 汪玉娇 来源：