（2016）苏0412民初5432号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-11-30

案件名称

王炳方、万祥梅与周亚琴农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

常州市武进区人民法院

所属地区

常州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王炳方,万祥梅,周亚琴

案由

农村房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

江苏省常州市武进区人民法院民事判决书(2016)苏0412民初5432号原告：王炳方，男，1954年10月15日生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区，现住常州市武进区。原告：万祥梅，女，1957年10月29日生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区，现住常州市武进区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：张兵，江苏尧典律师事务所律师。被告：周亚琴，女，1971年1月9日生，汉族，江苏省常州市人，住常州市武进区。原告王炳方、万祥梅诉被告周亚琴农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月26日立案后，依法适用简易程序，于同年9月13日公开开庭进行了审理，原告王炳方、万祥梅及其共同委托诉讼代理人张兵到庭参加诉讼，被告周亚琴到庭后未经法庭许可中途退庭。后依��转为普通程序，于2017年4月7日公开开庭进行了审理，原告王炳方，原告王炳方、万祥梅的共同委托诉讼代理人张兵，被告周亚琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王炳方、万祥梅向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告双方于2003年12月20日签订的《房屋买卖契约》于2014年6月25日解除；2.判决被告迁出南庄村委西小村小组的房屋3.判决被告赔偿原告损失16350元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：两原告婚后在南庄村委西小村小组建造平房二间、辅房一间。2003年12月20日，原、被告双方签订房屋买卖契约，约定两原告将上述房屋以6000元的价格转让给被告，合同签订后，原告将涉案房屋的权证交付给被告。2014年3月及6月25日，原、被告共同去房管局和土管局办理过户手续未果。2014年6月25日，被告提出退房，后原、被告协商一致，原告退原购房款6000��、补偿7800元合计13800元给被告，被告将房屋腾空交付原告并协助原告办理有关手续，当天原告给付被告10000元，被告将涉案房屋的房产证、土地证原件交付原告。6月26日，被告将房屋清理后将所有钥匙交付原告，原告随后将3800元交付给被告，并当被着被告的面在协议上注明“乙方2014年6月25日退还给甲方。总退还金为13800元”。2014年6月30日，被告为协助原告办理水电及有线电视过户将其身份证原件交给原告，随后原告去有关部门办理了上述过户手续。2014年7月上旬，原告委托他人对涉案房屋进行维修，7月26日，原告将房屋出租给刘日华，7月29日，被告将刘日华撵走并强行霸占，双方纠纷不断。现原告认为，虽然双方就解除合同事宜并未签订书面合同，但口头协议不违反法律法规的规定，且双方已就上述事宜履行完毕。被告无正当理由强行霸占房屋，违反了诚实信用��则，严重侵害了原告的合法权益，请求法院依法裁决。被告周亚琴辩称：购房协议没有解除，我不会搬出该房屋，原告诉请要我赔偿16350元的租房损失我不同意。我不认为我是被告，我没有拿到原告的钱。我不知道原告与谁谈判的，当时谈判我也不在场。我不同意解除双方签订的房屋买卖契约，房子是我买的，我不同意搬出案涉房屋。经法庭调查，原、被告双方对于下列事实不存在争议：1.两原告系夫妻关系。1985年，两原告在常州市武进区XXX建造砖混结构平房2间、砖木结构平房1间（辅房），1988年11月相关部门颁发集体土地建设用地使用证（用地面积107.10平方米），1993年11月相关部门颁发房屋所有权证。1995年，两原告搬到附近集镇其另行建造的房屋内居住。经案外人介绍，原、被告双方于2003年12月20日签订房屋买卖契约1份，以6000元的价格将上述房屋（面积107.10平方米）出卖给被告，该契约载明的南庄村西小组即房屋所有权证上的大村村西小组。契约签订后，被告向两原告支付6000元并搬进上述房屋居住，两原告将集体土地建设用地使用证、房屋所有权证原件交付给被告。2.2010年2月25日，被告与李跃东离婚，调解协议载明：双方于2001年4月22日登记结婚，婚后生育一子周李文。3.2014年，原告王炳方找到被告，要求抓紧将上述房屋过户到被告名下，后双方未能办理相关过户手续。4.2014年7月26日、8月2日、8月3日、8月4日及2015年1月28日、2月23日，原、被告双方因上述房屋发生纠纷，多次报警，当地派出所均出警处理，2014年7月26日接处警登记表中处警情况载明：到现场了解系周亚琴之前购买的王炳方的房子，后王炳方以原价将房子从周亚琴前夫李跃东那买回，但周亚琴认为房子没有经她同意买回，房子应该是她的，与王炳方发生纠纷，告知双方通过司法途径解决。2015年3月，两原告向本院提起诉讼，请求判令原、被告双方订立的房屋买卖契约无效，后两原告书面申请撤回起诉，本院于2015年11月11日裁定准予撤诉。5.原告王炳方现户籍登记为常州市武进区XX镇南庄村委西小组39号，原告万祥梅户籍在本案所涉契约签订后迁出至常州市武进区XX镇夏溪村委，被告周亚琴现户籍登记为常州市武进区XX镇南庄村委藤树科32号。原、被告双方争议焦点和争议事实：1.本案所涉房屋买卖契约是否已于2014年6月25日解除；2.被告是否应迁出本案所涉房屋并赔偿原告损失。两原告围绕诉讼请求和争议焦点提交下列证据：1.集体土地建设用地使用证原件1份、房屋所有权证原件1份、宅基地清理登记表复印件1份、房屋买卖契约原件2份（其中1份盖有常州市武进区夏溪法律服务所印章），证明：两原告于2003年12月20日将本案所涉房屋作价6000元转让给被告，协议原件只有二份，原、被告各执一份;2014年6月25日，双方就涉案房屋过户给被告时房屋登记机关告知停止办理登记,也无法办理公证，后两原告提出要求被告将房屋退还给原告，双方协商一致，原告退还被告房款13800元；在被告收到房款之后，将房屋的所有权证、土地使用权证以及钥匙及盖有公章的契约原件一并退还给原告，并从涉案房屋中搬出的事实。被告对没有盖章的房屋买卖契约有异议，认为经过武进区夏溪法律服务所对房屋买卖契约进行了司法见证，原件应当由夏溪法律服务所的盖章，且在签订协议时没有“已于2014年6月25日退还给甲方，总退还金为13800元”内容，被告作为房屋买卖的乙方没有收到所谓的退还金，两原告当庭陈述该内容是由原告王炳方自行添加；被告对房屋所有权证及土地使用权证的真实性关联性没有异议，但认为是被告前夫李跃东交给原告的，2008年下雪副房倒塌，被告母亲叫被告前夫李跃东过来重新翻建了该副房，他说这个房屋是他翻建的，因被告与李跃东已经离婚，所以李跃东向被告要翻建房屋的钱，被告把房屋权证交给李跃东，被告不知情也不同意将房屋退还给两原告；被告对盖有印章的契约，认为不是被告交给原告的，被告的一份现在被告处。两原告当庭陈述该契约中“已于2014年6月25日退还给甲方，总退还金为13800元”内容也是由原告王炳方自行添加。2.接处警登记记录复印件2份、询问笔录复印件1份，证明被告退房后又强行要求再将涉案房屋归还给她，双方发生争议，原告多次报警要求公安部门介入调解处理此事。被告认为只有原告的自述，不能说明事实。3.西小村民小组说明1份、南庄村委证明1份，证明两原告与被告之间的宅基地房屋买卖一事，事先未征得西小村集体成员的同意，所有成员一致表示不同意原告将涉案房屋卖给被告；原、被告所在两个不同的村民小组，经济独立核算。被告对说明的三性均不予认可，对证明的形成及内容均有异议，认为从法律意义上讲村民委员会应当是农民集体经济组织的主管单位。4.租地协议原件1份，证明被告将房屋退还原告以后还需使用原告房屋西山墙边约45平方米的空地，被告现在的丈夫黄富良是与原告签订了租地协议，约定将上述基地租赁给被告的事实。被告认为协议是其现在的丈夫黄富良签字的，与其本人无关，空地上是被告搭建的彩钢瓦房屋，黄富良没有支付租金。5.租房协议原件1份、收条原件1份，证明被告将房屋退还原告之后，原告将房屋装修后租赁给案外人刘日华，后被告将刘日华赶走，造成了原告的损失。被告认为刘日华不是被告赶走的，只是对租房的人说原告已经将房屋卖给我了，所以租房的人就离开了。6.调解终结书原件1份，证明原、被告之间就涉案房屋经人民调解委员会调解无果的事实。被告对此无异议。7.陈某、范某等人的谈话笔录6份，证明被告退房后原告请人清理垃圾、装电表电、维修房屋，及被告请人搬出家俱事实。被告认为当时是将辅房腾空给原告，请陈某、范某将一些家具拖到我母亲那边，其他情况不清楚。原告申请证人范某、陈某、王某、史某到庭作证，被告中途退庭，未发表质证意见。8.居民供电合同、告知书签收联、更名过户申请、标题为“过户”的证明、水费收据、业务受理单复印件各1份，证明退房以后被告行动不便，授权��告拿了被告的身份证办理了水电及有线电视的过户。被告认为原告要身份证说是去将机顶盒退掉，原告提供的所有过户手续上我的签字都不是我签的，其他的手续我不清楚。两原告当庭陈述，标题为“过户”的证明落款处原户主签字栏“周亚琴”字样是由原告王炳方书写，水和电及有线电视的过户手续中“周亚琴”的签字都是原告王炳方书写。被告周亚琴针对辩称意见和争议焦点提交下列证据：1.加盖常州市武进区夏溪法律服务所印章房屋买卖契约复印件1份、见证费发票原件1份，证明被告并没有将房屋买卖契约原件退还给原告，原告方在其所谓的原告退还被告13800元之前就知道有司法见证的事实。原告认为被告提供的房屋买卖契约是复印件，复印件内容与原告提供的一致的，是被告单方委托见证，不发生法律效力；原告对于见证费用发票真实��没有异议，与本案没有关联性。2.离婚证原件1份、人民调解协议书复印件1份，证明购买房屋时我已经与李跃东结婚，2010年2月25日离婚时对于本案所涉的房屋约定由我儿子周李文处理，我跟李跃东都没有对该房屋的处理权，离婚之后该房屋是由我在使用的，李跃东不久后就回陕西老家了，该房屋现在仍由我在居住使用。原告对离婚证真实性没有异议，认为离婚协议是复印件，与本案没有关联性，即使被告与李跃东确实离婚了，因李跃东在离婚后与被告又居住在一起，原告根本无法判断被告是否离婚，被告后要求退房，我将10000元钱给了李跃东，李跃东将房屋所有权证等相关证件给了我，当时被告虽然不在场，但是也是知情的，次日我带着3800元回到涉案房屋处，我将3800元钱交给被告的母亲，被告的母亲将家里收拾干净后并将房屋内所有钥匙给了我。3.标题为“过户”的证明原件1份、接处警登记表复印件4份及询问笔录复印件2份，证明原告为了获得该房屋，自己通过伪造证据欺骗被告的手段，将自来水过户到自己名下。原告认为被告提交的自来水过户的证明系复印件，不予质证。原告对接处警登记表及询问笔录真实性没有异议，但没有关联性。两原告当庭陈述，该证明落款处原户主签字栏“周亚琴”字样是由原告王炳方书写。为查明案件事实，本院向李跃东调查本案所涉房屋的相关情况，制作笔录并当庭出示。笔录显示，被告与李跃东离婚时约定本案所涉房屋所有权归儿子李周文所有；2014年，原告王炳方找到李跃东，要求办理本案所涉房屋过户手续，后未办成，原告王炳方单独要求李跃东将房屋卖给他，李跃东表示不可能，只能将李跃东翻建的辅房卖给原告，被告当时不知道李跃东将辅房卖给原告，李跃东收到的13500元也没有给被告；房屋所有权证及土地使用权证是由李跃东交给原告王炳方的，李跃东明确收到的13500元现在可以退给原告，房屋不可能退给原告。本院向周李文调查本案所涉房屋的相关情况，制作笔录并当庭出示。笔录显示，周李文知道被告与李跃东离婚，但当时不知道本案所涉房屋的情况，几年前才知道在被告与李跃东离婚时约定该房屋其所有；李跃东当时未找周李文沟通过卖房子的事情，周李文不同意把该房屋卖掉，因为其与被告没有其他房屋居住。本院认为：合同解除是指合同有效成立后，因当事人一方基于法律规定或者合同约定，或者双方当事人的意思表示，使合同关系归于消灭的行为。本案中，原、被告原系同一村集体经济组织成员，双方于2003年12月20日签订的房屋买卖契约，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，��方也按约定履行了各自的主要义务（被告按约支付了购房款，两原告按约交付了房屋及相关权证）。现两原告主张确认原、被告双方该房屋买卖契约于2014年6月25日解除，但结合该契约的内容及双方履行的情况，并不存在因当事人一方基于法律规定或者合同约定解除情形，故两原告不享有单方的合同解除权。针对两原告认为虽然双方未订立书面合同，但双方已达成口头解除协议并已履行完毕的意见，结合原、被告双方关于本案所涉房屋买卖契约的订立、履行，被告与案外人李跃东离婚及离婚协议中对本案所涉房屋处分，两原告在被告与案外人李跃东离婚后与案外人李跃东协商、交付相关款项，两原告对本案所涉房屋进行维修后被告提出异议并发生纠纷，以及当地派出所于2014年7月26日首次接处警情况载明的情况，结合两原告当庭陈述本案所涉房屋买卖契约中“已于2014年6月25日退还给甲方，总退还金为13800元”内容由原告王炳方自行书写，标题为“过户”的证明中落款处原户主签字栏“周亚琴”字样是由原告王炳方书写的事实，本院认为，两原告未能提交充分的证据证明与被告及案外人李跃东就解除本案所涉房屋买卖契约于2014年6月25日达成合意，对两原告提出的上述意见本院依法不予采信。两原告要求确认原、被告双方于2003年12月20日签订的《房屋买卖契约》于2014年6月25日解除、被告迁出南庄村委西小村小组的房屋、被告赔偿原告损失16350元的主张，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于两原告向案外人李跃东支付的相关款项，可另循法律途径主张。被告在2016年9月13日开庭审理过程中，未经法庭许可中途退的行为是错误的，应视为其放弃诉讼抗辩权利，由此而造成对其不利的诉讼后果应由其自负。依照《中华人民共和��合同》第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王炳方、万祥梅的诉讼请求。案件受理费209元，由原告王炳方、万祥梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款人常州市中级人民法院，开户行江苏银行常州分行营业部，账号80×××63）。审　判　长　　潘建伟人民陪审员　　宋红明人民陪审员　　马年效二〇一七年五月三十一日书　记　员　　蔡子健附相关法条：一、《中华人民共和国民法通则》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法��认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。更多数据：搜索“”来源：