（2017）京03民终6259号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-10-30
案件名称
北京实地房地产开发有限责任公司与马芳商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京实地房地产开发有限责任公司,马芳
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终6259号上诉人（原审被告）：北京实地房地产开发有限责任公司，住所地北京市通州区宋庄镇都市园望都一街2号。法定代表人：杨维旺，总经理。委托诉讼代理人：王昌林，男，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马芳，女，1973年2月20日出生，北京市通州区国家税务局职员，住北京市通州区。委托诉讼代理人：刘建华，北京市昆泰律师事务所律师。上诉人北京实地房地产开发有限责任公司（以下简称实地公司）因与被上诉人马芳商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2017）京0112民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。实地公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回马芳一审的全部诉讼请求；本案诉讼费用由马芳负担。事实和理由：双方《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》）约定了马芳行使解除权的期限，马芳未能在合同约定期限内主张解除，其合同解除权已经丧失；马芳以无法实现合同目的为由来行使合同解除权，实属转移商业风险的行为；本案中双方签订的《预售合同》可以继续履行，故实地公司无需返还购房款，并支付违约金。马芳辩称，服从一审法院判决，不同意实地公司的上诉请求和理由。马芳向一审法院起诉请求：1、判令解除马芳与实地公司签订的合同编号为Y1568650的《预售合同》；2、实地公司返还马芳购房款1080319元；3、实地公司返还马芳已支付的活动费1万元；4、实地公司退还马芳契税32409.57元、公共维修基金2862元、印花税、合同印花税545.16元，测绘费42.79元、产权登记费550元、手续费1000元；5、实地公司向马芳支付违约金10803.19元；6诉讼费由实地公司承担。一审法院认定事实：2013年12月21日，马芳与实地公司签署合同编号为Y1568650《预售合同》，马芳购买5102号房屋。《预售合同》约定5102号房屋总房款为1040250元，实地公司应当在2014年2月28日前向马芳交付符合约定的商品房，且购物中心应在2014年2月28日达到使用条件。《预售合同》另约定逾期付款责任、逾期交房责任等条款。合同签订前后，马芳于2013年10月17日支付活动费1万元，商铺认购费10万元，10月23日支付商铺认购费440250元，于11月7日支付商铺认购费50万元，实地公司为马芳出具收据。2014年2月28日，5102号房屋未满足交付条件。实地公司于2014年6月26日办理完毕了5102号房屋所在的商业、办公综合楼的竣工验收备案手续。2014年10月17日，实地公司取得了5102号房屋所在的商业、办公综合楼（现为通州区）的楼栋权属证明。2016年9月22日，马芳办理5102号房屋的入住手续，办理入住手续当日，马芳交纳房差款40069元、契税32409.57元、公共维修基金2862元、印花税、合同印花税545.16元、测绘费42.79元、产权登记费550元、手续费1000元，实地公司为马芳出具收据。根据《预售合同》显示，5102号房屋的用途为商业；实地公司发放的北京O**国际广场的宣传资料亦强调商业办公综合楼商铺的购物、美食、娱乐、休闲的商业用途。截止本案开庭时，商业、办公综合楼一至四层的“星悦百货”已经关闭，且五层商铺亦未开业经营。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方有违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人对自己的主张应承担相应的举证责任。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中马芳与实地公司签订的《预售合同》合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。按照双方签订的合同的约定，实地公司应于2014年2月28日前向马芳交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2014年2月28日达到使用条件，但2014年2月28日，5102号房屋并未满足交付条件，且截至本案开庭时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。马芳虽于2016年9月22日办理了收房手续，但办理收房手续后，马芳并未能实际经营。马芳购买的5102号房屋为商业用途，该房屋的性质即要求马芳的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅马芳个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故马芳要求解除与实地公司签订的《预售合同》的诉讼请求，理由正当，证据充分，法院依法予以支持；合同解除后，实地公司应返还马芳已交纳的全部购房款1080319元、活动费1万元、并一并返还契税32409.57元、公共维修基金2862元、印花税、合同印花税545.16元、测绘费42.79元、产权登记费550元、手续费1000元；对于马芳要求实地公司支付违约金10803.19元的诉讼请求，根据《预售合同》的约定及履行情况，实地公司已经违约，马芳主张的违约金的数额并无不妥，法院依法予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、自判决生效之日起解除马芳与北京实地房地产开发有限责任公司签署的编号为Y1568650的《北京市商品房预售合同》；二、北京实地房地产开发有限责任公司返还马芳购房款1080319元，于判决生效之日起七日内执行清；三、北京实地房地产开发有限责任公司返还马芳活动费1万元，于判决生效之日起七日内执行清；四、北京实地房地产开发有限责任公司赔偿马芳违约金10803.19元，于判决生效之日起七日内执行清；五、北京实地房地产开发有限责任公司返还马芳契税32409.57元、公共维修基金2862元、印花税、合同印花税545.16元、测绘费42.79元、产权登记费550元、手续费1000元，共计37409.52元，于判决生效之日起七日内执行清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。本院认为：马芳与实地公司签订的《预售合同》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，按照合同约定，实地公司应于2014年2月28日前向马芳交付符合合同约定的房屋，且购物中心亦应在2014年2月28日达到使用条件，但诉争房屋在合同约定期限届满时并未满足交付条件，且截至本案二审审理时，“星悦百货”已经关闭，五层商铺亦未能开业经营。马芳购买房屋为商业用途，该房屋的性质即要求马芳的经营需依托整体的商业运营和所处的商业环境，仅马芳个人收房亦不能进行正常经营，实现商铺的经营目的。故一审法院认定马芳订立《预售合同》的合同目的不能实现，并据此判令解除马芳与实地公司签订的《预售合同》并无不当，本院予以确认。实地公司以双方合同可以继续履行为由，不同意解除诉争合同的上诉意见不能成立，本院不予支持。实地公司关于马芳丧失合同解除权的上诉意见亦缺乏法律依据，本院不予采信。合同解除后，实地公司应返还马芳已交纳的购房款，且因实地公司已经违约，马芳有权主张违约金，一审法院依据双方合同履行情况及实地公司的违约行为判令实地公司应支付违约金不违反法律规定，本院予以确认。一审法院判决实地公司返还马芳已支付的活动费1万元，亦无不当，本院亦予以确认。综上所述，实地公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15046元，由北京实地房地产开发有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 咸海荣审 判 员 程 磊审 判 员 龚勇超审 判 员 尚晓茜代理审判员 常洪雷二〇一七年五月三十一日法官 助理 李思巧书 记 员 马梦蕾 百度搜索“”