（2017）粤0103民初1897号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2018-03-01
案件名称
姚慧珍、王健等与刘汉桢等房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市荔湾区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚慧珍,王健,刘汉桢,广州市隆煌投资咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0103民初1897号原告：姚慧珍，女，1980年3月18日出生，汉族，住西安市雁塔区。原告：王健，男，1975年10月22日出生，汉族，住西安市雁塔区。两原告共同委托代理人：郑海、朱峰，广东经国律师事务所律师、实习律师。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗，职务：总经理。两被告共同委托代理人：贾施平、谢���刚，广东润科律师事务所律师。原告姚慧珍、王健诉被告刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（下称：隆煌公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员方婷独任审判，于2017年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑海，被告的委托代理人贾施平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚慧珍、王健共同诉称：原、被告双方于2014年10月1日签订《商铺认购书》，又于2014年12月21日签订《商铺买卖合同》，购买被告位于广州市荔湾区逢源路151号Bxx房的商铺，随后原告按照被告的要求分六次共享被告支付了35万元购房本金。2015年10月21日，原告的所谓代理人杜惠敏在毫无知会的情况下单方面与被告签订了权利义务完全不对等的严重损害原告利益的《广州市存量房买卖合同》。但自原告支付完35万元的购房款后，被告却不依照双方签订的《商铺买卖合同》去履行交铺的义务，并且未有按照买卖合同的要求为原告办理房产证及相关权利证书，已构成根本违约，合同无法继续履行。被告在2015年6月27日收取了原告12851元的办理商铺的税费后，擅自挪用资金，一直拖延至今也并未为原告缴纳商铺的税费。故原告向法院起诉，要求判决：一、解除原告与被告签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》。二、两被告向原告返还购房款本金35万元、税费12851元、公证费210元、律师费2000元及利息（从2017年3月1日起算至实际清偿之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算，以364951元为本金）；三、两被告向原告赔偿逾期交铺违约金和逾期办证违约金，其中从2015年1月起算至实际交铺之日止，按日以已付房款的1.5‰的标准计付逾期交铺违约金，从2016年1月28日起算至实际办证之��止，按日以已付房款的1.5‰的标准计付逾期办证违约金；四、本案诉讼费由被告承担。被告刘汉桢、隆煌公司共同辩称：一、原告诉请解除合同超出了合同约定的解除权的行使期限，根据双方签订的商铺买卖合同第14条约定，合同解除权条件成就时，买卖双方应当自合同解除权成就之日起的三个月内行使合同解除权，根据原告主张的事实，行使期限应该在2016年4月27日届满，但原告未在合同约定的期限内行使解除权，故根据《合同法》规定该解除权消灭；二、被告根据双方的商铺买卖合同约定与原告委托的代理人办理网签手续，《广州市存量房买卖合同》并不存在权利义务不对等、损害原告合法权利的情况。《商铺买卖合同》第11条约定，网签合同与商铺买卖合同不一致的，以商铺买卖合同为准；三、被告因涉案商铺存在原告委托第三方经营管理的情况，��告按照约定向原告委托经营的公司交付商铺，故不存在不交商铺的情况。四、合同约定的逾期办证的违约金过高，如果认定被告存在违约行为，请求调整违约金。经审理查明：2014年10月1日，被告隆煌公司作为被告刘汉桢的代理人与原告姚慧珍、王健签订了《商铺认购书》，约定：原告姚慧珍、王健自愿认购广州市荔湾区逢源路151号负一层xx号铺。2014年12月21日，被告刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（出卖人的委托代理人及保证人）与原告姚慧珍、王健（买受人）签订了《商铺买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买广州市荔湾区逢源路151号Bxx号铺，该商铺建筑面积共13.3515平方米；该商铺按建筑面积计价，房价款总金额为350000元，（以建筑面积计算26214.28元／平方米），买受人按按揭付款的方式付款给出卖人；出卖人应当于2014年12月31日前，以电话或者书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用，自该商铺移交之日起，买受人正式拥有该商铺的使用权及收益权；在买受人向出卖人付清全部房价款之日起150个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续在，逾期超过30日后，买受人有权解除本合同，若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付房价款1.5‰的违约金，买卖双方均知悉并同意，此后签订的过户所需的《广州市存量房买卖合同》及其他相关文件是为办理房地产权转移登记手续，基于行政机关的要求而签署的程序性文件，若《广州市存量房买卖合同》及其他相关文件约定的内容与本合同不一致的，仍以本合同为准；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同解除权。合同签订后，两原告向被告隆煌公司分期支付了购房款，并于2015年6月27日支付完毕，并支付了税费12851元。两原告向广东东方衡泰律师事务所支付律师服务费1700元，委托公证费300元。2014年12月21日，原告姚慧珍、王健（甲方）与案外人广州市圣隆物业经营管理有限公司（乙方）（下称：圣隆公司）签订《委托经营管理合同》��约定甲方将涉案商铺委托乙方进行经营管理，委托经营管理期限为2014年12月31日起至2017年12月30日止。合同签订后，原告向圣隆公司支付了委托公证费210元，现涉案商铺仍由圣隆公司经营管理。2015年4月9日，原告姚慧珍、王健经公证委托案外人黄庆和、杜惠敏办理案涉商铺的《存量房买卖合同》的签署等手续。2015年10月21日，被告刘汉桢（甲方）与原告姚慧珍、王健（乙方）的委托代理人杜惠敏签订了《存量房买卖合同》，约定乙方向甲方购买广州市荔湾区逢源路151号Bxx号铺，甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为2014年12月31日前，甲乙双方应当于乙方付清全部房价款之日计起150个工作日内向房地产登记机构申请办理产权转移登记，如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意违约方支付违约金已付房款0.1%，合��继续履行，等等。2017年2月27日，两原告向两被告现办公地址寄出《解除合同通知书》，称因被告严重违反双方有关交铺及办证等约定，故特此通知解除双方的合同等。另查，涉案房屋现仍登记在被告刘汉桢名下，无查封、抵押情况。本院认为：原告与被告就案涉商铺签订的《商铺认购书》、《商铺买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，是合法有效的，双方均应依约履行。关于合同的解除，本案两原告在2015年6月27日已向被告交清房款，按双方签订的《商铺买卖合同》，被告应于2016年2月1日前为原告办理案涉房屋产权证手续，但被告至今仍未为原告办理，已逾期超过30天，故合同解除条件已成就，两原告有权在2016年6月1日前要求解除合同，但两原告于2017年2月27日才向被告发出解除合同的通知，��超出合同约定的三个月行使期限，故原告的约定解除权消灭。原告认为被告构成根本违约，首先，关于房屋的交付，根据原告与圣隆公司签订的《委托经营管理合同》，原告须于2014年12月31日前将案涉房屋交予圣隆公司经营管理，现该商铺经圣隆公司确认已按时移交并由圣隆公司接受进行经营管理，可视为已完成对原告的交付，故被告不存在逾期交房的违约行为；其次，关于房屋产权证的办理，被告虽有迟延办证的违约行为，但目前案涉房屋不存在办证障碍，被告也表示产权证正在积极办理当中，故合同目的并非不可实现，原告不享有合同的法定解除权。综上原告要求解除合同的诉讼请求本院不予支持。因合同继续履行，原告要求被告返还购房款本金35万元、税费12851元、公证费210元、律师费2000元及利息的诉讼请求，本院亦不予支持。关于逾期办证违约金，因合同继续履行，被告应依约按日从2016年2月2日起至实际申办过户手续之日止向原告支付违约金，违约金可暂计至本案庭审之日即2017年4月21日。对被告主张违约金标准过高问题，通常的交易习惯中逾期办证违约金一般为每日万分之五，现合同约定的标准为每日万分之十五，高于交易习惯两倍，故本院对违约金予以调整，酌情调整为每日万分之五。关于逾期交铺违约金，如前述，因被告不存在逾期交房的违约行为，故不需要承担逾期交房的违约责任。隆煌公司是刘汉桢的一般保证人，应依法承担一般保证责任。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十五条、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十天内，被告刘汉桢向原告姚慧珍、王健支付逾期办证违约金（违约金��已付房款35万元为本金，按每日万分之五的标准，自2016年2月2日起至2017年4月21日止）。二、被告刘汉桢不能履行上述第二项判项的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担清偿责任。三、驳回原告姚慧珍、王健的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3913元，由原告姚慧珍、王健承担3040元，被告刘汉桢承担873元，若刘汉桢无法执行的，由广州市隆煌投资咨询有限公司承担清偿责任。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日���按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 方 婷二〇一七年五月三十一日书 记 员 谢志伟魏冬菊 关注公众号“”