（2017）沪02民终1627号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-22
案件名称
张林增、张宗花与陆俊、范存培房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张林增,张宗花,陆俊,范存培
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪02民终1627号上诉人(原审原告、反诉被告)：张林增，男，1974年3月4日出生，汉族，住上海市。上诉人(原审原告、反诉被告)：张宗花，女，1979年4月22日出生，汉族，住上海市。上列两上诉人共同委托诉讼代理人：肖雄，上海申亚律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：陆俊，男，1971年1月26日出生，汉族，住上海市。被上诉人(原审被告、反诉原告)：范存培，男，1946年2月9日出生，汉族，住上海市崇明区。上列两被上诉人委托诉讼代理人：龚斌。上诉人张林增、张宗花(以下简称“张林增方”)因与被上诉人陆俊、范存培(以下简称“陆俊方”)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初14952号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张林增方上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四项，依法改判支持张林增方一审中的诉讼请求。事实和理由：双方于2016年3月及5月签订的买卖合同均已生效，具有法律效力，不存在无效或无法履行的情形。张林增在2016年5月双方签订买卖合同时个人所得税缴费期限已经满5年，即具备了购房资格，张林增方作为一个家庭购房，只要有一方具备购房资格即视为具有购房资格，陆俊方是因为房价上涨才故意拖延办理过户手续，一审法院认定张林增方不具备购房资格，属于认定事实不清，所作判决错误，应予以纠正。陆俊方辩称，不同意张林增方的上诉请求，张林增方不符合购房资格要求，且张林增方在上海已有一套房屋，故张林增方在2016年5月双方签订网签买卖合同时不具备购房资格，张林增方在2016年8月另行签订网签买卖合同，即解除了2016年5月的网签买卖合同，请求维持原判。张林增方向一审法院起诉请求：1、判令双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》继续履行；2、判令陆俊方以人民币(以下币种均人民币)4,850,000元为本金，以日万分之五的标准支付自2016年9月12日至判决生效之日止的违约金。陆俊方提起反诉：1、判令解除双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》和2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、判令陆俊方返还张林增方购房预付款1,200,000元，定金300,000元不予返还。一审法院认定事实：陆俊方为上海市黄兴路XXX弄XXX号2C室房屋(以下简称“系争房屋”)产权人。2016年3月6日，陆俊方(甲方)、张林增(乙方)与案外人上海中原物业顾问有限公司(丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定房屋座落黄兴路1999弄(皇朝新城)2号2C室，总房价款4,850,000元。同日，陆俊方(甲方)与张林增(乙方)签订《房屋买卖合同》约定，房屋座落黄兴路1999弄(皇朝新城)2号2C室，总房价款4,850,000元。为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于2016年5月30日前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。付款方式：乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含甲方已实际收到的定金)1,500,000元；第二期房价款3,300,000元；于乙方银行贷款划入甲方收款账户后柒日内对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付尾款50,000元。交易过户：甲乙双方应于2016年9月30日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。违约责任：甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价款的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。签署示范合同仅为办理交易过户手续之需，若示范合同对本合同部分内容变更，以变更后的内容为准；本合同未变更的内容继续有效。补充约定：该协议成交价格为甲方到手价格，甲乙双方约定房屋定金为300,000元整，其中定金100,000元整，乙方2016年3月30日前支付甲方。2016年3月6日，张林增支付陆俊定金20,000元。2016年3月8日,张林增支付陆俊100,000元。2016年3月15日，张宗花支付陆俊180,000元。2016年5月11日，陆俊方(甲方)和张林增方(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方转让系争房屋，转让价款共4,850,000元。(第六条)甲、乙双方确认，在2016年9月30日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。……(第九条)乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限第二日起算至实际付款之日止。逾期超过柒日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付柒日违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方可从乙方已付款中扣除相当于违约金和赔偿金部分的价款，余款返还给乙方，已付款不足违约金和赔偿金部分的，乙方应在接到书面通知之日起三日内向甲方支付。(第十条)甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：…….(三)甲方未按本合同约定的期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过柒日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付柒日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方单方解除合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起三日内全额退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)：9、……在乙方提供的申报材料真实的情况下，由于政策执行细则变化等因素，导致房地产管理部门确认乙方不具有购房资格，则甲、乙双方同意解除合同，互不承担违约责任。甲方应于得知乙方不具有购房资格之日起日内返还乙方已支付给甲方的所有购房款项，否则除应返还给乙方的款项外，还应支付乙方未返还款项日万分之五的违约金。附件三付款协议，1、乙方应在签订本合同后当日内，将首期房价款1,500,000元整支付给甲方(包含已经支付的定金)。2、待上述事项完成且房地产管理部门出具《查询结果》以确认乙方具有购房资格后于2016年6月20日前，甲方应自筹资金至抵押权人处，于抵押权人许可的最短时限内全额还清其尚欠抵押权人的贷款余额，将从抵押权人处取得的该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等交上海中原代为办理抵押注销手续。3、甲方同意乙方通过贷款银行申请3,300,000元整贷款形式支付第二期房价款，乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续(若需)后七日内向该贷款银行申请贷款,签署借款抵押合同等一切相关协议,办理一切相关手续,支付一切相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续(若需)。若乙方之贷款申请未经贷款银行审核通过或者审核通过的额度不足申请额度，则乙方应于本协议第4条所述送件当日将其补足并支付给甲方。……2016年5月12日，张宗花支付陆俊1,200,000元。2016年8月19日，张林增向陆俊方发出《催告函》，……三、根据我方与贵方经上海中原物业顾问有限公司居间介绍于2016年5月11日签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定，贵方应当于2016年9月30日前与我方赴上海市杨浦区房地产交易中心申请办理转让过户手续。因我方上海社保于2016年7月才满五年，于2016年8月才可调出社保单据，故我方与贵方约定在2016年8月11日按照买卖合同的条款重新签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，以便后续办理审税、过户等交易事宜。然而，贵方在签署约定的时间并未与我方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，致使该房地产买卖交易无法继续正常进行，最终导致贵方与我方无法在2016年9月30日之前办理转让过户手续。为此我方郑重催告贵方：务必于2016年8月23日10时前往居间方就该房地产与我方按照买卖合同约定的买卖条件重新签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》……2016年8月21日，陆俊方向张林增发出《回复函》：一、我方与你方于2016年5月11日在中原地产签订的关于系争房屋买卖网签合同已具备法律效应。二、在你所发催告函之前我方已按照所签合同履行该尽的义务，前后两次配合你方去房地产交易中心交易；因你方原因不能完成后续交易，在此期间你方及上海中原物业顾问有限公司也从未告知我方不能完成交易的具体原因。三、双方未约定重新签订合同，我方也没有同意变更合同签订日，如要变更合同签订日期需双方协商一致。现因你方原因不能履行已签订合同，造成该合同不能履行，由此产生的法律责任应由你方承担。……2016年8月22日，张林增向陆俊方发函。2016年8月29日，张林增向陆俊方发函。一审法院另查明：张宗花2016年10月24日的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示其截至上月累计缴费月数为62月；张林增2016年8月5日的《参保个人城镇基本养老保险缴费情况》显示其截至上月累计缴费月数为60月。一审审理中，张林增方向法院陈述2016年3月张林增缴纳个税满五年，张宗花至2016年12月缴纳个税满五年。一审法院认为，根据上海市政府2016年3月25日出台的相关房地产限购政策，非本市户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳5年及以上。故2016年5月11日张林增方在签订《上海市房地产买卖合同》时并不具备新政策所要求的购房资格，故该《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。至于双方均主张对方违约的情况，根据双方2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》的约定，买卖双方应于2016年5月30日前签订网签版的《上海市房地产买卖合同》，双方实际已于2016年5月11日签约，故张林增方主张陆俊方违约，要求其支付违约金之诉讼请求，法院不予支持。因2016年3月6日签订《房地产买卖居间协议》和《房屋买卖合同》时，张林增符合当时的购房政策，故陆俊方主张其违约，要求其承担定金责任之反诉请求，法院亦不予支持。因双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》及2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》客观上无法继续履行，故应当予以解除，陆俊方应当将已经收取的房款1,500,000元返还给张林增方。因本案纠纷的产生，与政策变化有关，并不能归责于任何一方当事人，故本诉、反诉的受理费及诉讼保全费，应当由双方各半负担。判决：一、张林增与陆俊、范存培于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》解除；二、张林增、张宗花与陆俊、范存培于2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》解除；三、陆俊、范存培应于判决生效之日起十日内返还张林增、张宗花购房款1,500,000元；四、张林增、张宗花之其余诉讼请求，不予支持；五、陆俊、范存培之其余诉讼请求，不予支持。一审法院认定事实无误，本院对一审查明事实予以确认。本院另查明，1、一审中，张林增方提交短信截图及通话录音，证明陆俊方同意重新办理网签及配合办理过户，但之后反悔拒绝重新办理网签手续。陆俊方对证据真实性无异议，认为其在2016年8月11日没有义务配合张林增方重新进行网签。2、本院二审中，陆俊方对与2016年5月双方签订的上海市房地产买卖合同(网签合同)不能履行的原因称不清楚。3、张林增在上海缴纳个人所得税从2011年1月起，至2016年5月，已经缴纳个税满五年。4、张林增与陆俊方在2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》中约定：根据法律、法规、规章等规定的交易税费承担，全部由买受人张林增一方承担。本院审理中，张林增方书面向本院表示，自愿在原有房价基础上补偿陆俊方50,000元。本院认为，张林增与陆俊方就系争房屋于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，属合法有效，双方当事人均应按约履行。合同约定双方于2016年5月30日前签订《上海市房地产买卖合同》(即网签合同)，并于2016年9月30日之前办理产权过户手续。实际履行中，双方于2016年5月11日签订了《上海市房地产买卖合同》(网签合同)，但因故双方未据此合同办理系争房屋产权过户手续。在2016年8月，双方重新约定办理网签及过户手续，但由于陆俊方拒绝重新签订《上海市房地产买卖合同》(网签合同)致双方发生争议，未能完成系争房屋产权过户。因双方未根据2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)办理产权过户，在此情况下，就双方重新签订网签合同的性质而言，其仅系行政登记的需要，双方并非需要对买卖合同的权利义务予以重新约定，而仅是要登记一个新的签署日期。因此，双方进行新的网签合同的签订，并非是另行协商一个新的买卖合同，而是为了切实履行双方已签订的买卖合同，完成相应的配合义务。根据查明事实显示，张林增在2016年5月缴纳个税已满五年，至2016年8月，张林增方缴纳社会保险期限均已经达到60个月。陆俊方并未提供证据证明2016年5月11日签订的《上海市房地产买卖合同》(网签合同)系因张林增方不具备购房资格而不能完成产权过户手续，同样陆俊方亦未提供证据证明在2016年8月张林增方仍不具备购房资格，在双方均愿意继续履行买卖合同的情况下，陆俊方拒绝再次签订网签合同，不履行其合同的配合义务，缺乏相应依据，本院不予认同。鉴于陆俊方不同意履行买卖合同、要求解除合同的理由不能成立，而双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》不存在继续履行障碍的情况下，双方理应互相配合，全面履行义务。张林增方要求继续2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》的上诉请求理由成立，本院予以支持。陆俊方应协助张林增方办理系争房屋过户手续，相关税费按约定由张林增方负担，办理过户手续同时张林增方应向陆俊方支付除购房尾款50,000元之外的购房余款。由于双方已经按照约定签订了网签合同，之后因需要重新签订网签合同而发生争议，在此情况下，张林增方要求陆俊方承担违约责任，理由尚不充分，本院不予支持。陆俊方要求解除买卖合同并由张林增方承担违约责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。一审法院认定双方于2016年3月6日签订的《房屋买卖合同》客观上无法继续履行，判决合同解除欠妥，本院予以纠正。本院审理中，张林增方愿意在原房价基础上给付陆俊方补偿款50,000元，该意思表示系其对自身权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款的规定，判决如下：一、撤销上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初14952号民事判决；二、张林增、张宗花与陆俊、范存培于2016年3月6日就上海市黄兴路XXX弄XXX号2C室房屋签订的《房屋买卖合同》继续履行；三、陆俊、范存培应于本判决生效之日起十日内协助张林增、张宗花办理将上海市黄兴路XXX弄XXX号2C室房屋产权过户至张林增、张宗花名下的手续；四、张林增、张宗花应于办理上海市黄兴路XXX弄XXX号2C室房屋产权过户手续之日支付陆俊、范存培购房款余款人民币3,350,000元；五、陆俊、范存培应于收到上述购房余款之日起七日内将上海市黄兴路XXX弄XXX号2C室房屋交付给张林增、张宗花，张林增、张宗花应于同日支付陆俊、范存培购房尾款人民币50,000元；六、对张林增、张宗花的其余诉讼请求不予支持；七、对陆俊、范存培的反诉请求不予支持。如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取人民币22,800元，由上诉人张林增、张宗花共同负担人民币1,026元，由被上诉人陆俊、范存培共同负担人民币21,774元；一审反诉案件受理费人民币9,150元，由被上诉人陆俊、范存培共同负担；一审诉讼保全费人民币5,000元，由被上诉人陆俊、范存培共同负担。二审案件受理费人民币31,950元，由上诉人张林增、张宗花共同负担人民币1,437.80元，由被上诉人陆俊、范存培共同负担人民币30,512.20元。本判决为终审判决。审判长 周刘金审判员 高 胤审判员 彭 浩二〇一七年五月三十一日书记员 朱丹丹附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。…… 微信公众号“”