（2017）京01民终4075号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-19

案件名称

单志英、仇德润与北京链家房地产经纪有限公司、钟锦舜房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

仇德润,单志英,钟锦舜,北京链家房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终4075号上诉人（原审原告）：仇德润，男，1937年11月2日出生。上诉人（原审原告）：单志英，女，1945年6月27日出生。委托诉讼代理人：顾玉树，北京树衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：钟锦舜，男，1980年11月6日出生。被上诉人（原审被告）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，住公司宿舍。上诉人仇德润、单志英与因与被上诉人钟锦舜、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初4255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月10日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。仇德润、单志英上诉请求：变更一审诉讼请求，要求确认买卖合同无效事实和理由：根据《中华人民共和国合同法》第52条第一项，购房人和中介故意隐瞒没有购房资质的事实，欺诈我方签订合同，逃避国家对于买卖双方交易资质的审查，损害的国家利益；且买卖双方恶意串通签订阴阳合同，偷逃税款，损害国家利益。钟锦舜辩称，同意一审法院判决。不同意上诉人在二审期间变更诉讼请求。链家公司辩称，同意一审法院判决。仇德润、单志英向一审法院起诉请求：1、解除《北京市存量房屋买卖合同》；2、根据《补充协议》第四条第3款第（3）项的约定，钟锦舜按涉诉房屋总价20%之标准支付违约590000元；3、链家经纪公司赔偿200000元，并赔礼道歉。一审法院认定事实：2014年10月26日，仇德润（出卖人）、单志英（共有权人）与钟锦舜（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），合同约定：“第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋坐落为北京市海淀区102(以下简称102号房屋)；第四条成交价格、付款方式及资金划转方式（一）经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为2950000元；（三）买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金50000元整；（四）关于贷款的约定：买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为1800000元。买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用；第六条房屋的交付（一）出卖人应当按照下列第3项约定将该房屋交付给买受人。3、按照本项约定时间或约定条件：2015年6月30日前将该房屋交付给买受人；第七条违约责任（二）逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。1、逾期在15日之内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款；第九条权属转移登记（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起185日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；第十二条本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充。对本合同的解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力”。同日，仇德润、单志英（甲方、出卖方）与钟锦舜（乙方、买受方）、链家经纪公司（丙方，居间方）签订《补充协议》，合同约定：“鉴于甲乙双方经丙方居间就坐落于海淀区102的房屋签署了《北京市存量房屋买卖合同》，现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：第一条成交价格:甲乙双方同意，交易房屋价款为家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计贰佰玖拾伍万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方于2014年10月26日向甲方支付定金伍万元整，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分。3、首付款：（1）乙方于批贷函下发后3个工作日前将第一笔首付款壹佰壹拾万元整[不包含前期支付全部定金人民币伍万元整]以建委资金监管的方式支付甲方；4、申请购房贷款：甲乙双方应于网签后2个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5、权属转移登记：甲乙双方同意，在2015年4月30日前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任；6、物业交割：甲乙双方应当在2015年6月30日前自行办理交割手续，丙方陪同；第四条违约责任：3、乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。同日，仇德润、单志英（甲方、出卖人）与钟锦舜（乙方、买受人）、链家经纪公司（丙方，居间人）签订《居间服务合同》；仇德润、单志英（甲方）与钟锦舜（乙方）、北京中融信担保有限公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》。2014年10月26日，钟锦舜向仇德润、单志英支付定金50000元。经法庭询问，仇德润、单志英与钟锦舜、链家经纪公司均称于2015年8月24日进行了102号房屋网签手续，于2015年9月15日，办理房屋过户手续时签订了合同编号为C1075436《存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。庭审中，仇德润、单志英称上述网签合同存在错误且所有项目未填写。2015年8月31日，仇德润、单志英（甲方，出卖方）与钟锦舜（乙方，买受方）、北京中融信担保有限公司（丙方）、链家经纪公司（丁方）签订《融信托管协议》，合同约定：“甲、乙双方经友好协商，就乙方购买甲方位于海淀区102之房产…现甲乙丙丁四方就该房屋交易资金托管事宜达成如下协议，以资四方共同信守。第一条定义1、本协议项下的“存量房屋交易资金托管及划转”是指，在甲乙双方的存量房交易中，甲乙双方委托丙方及北京理房通支付科技有限公司（以下简称“理房通”）按本协议约定条件对交易结算资金通过专用资金托管账户进行托管及将托管资金划转至甲方、退回至乙方或划转至北京市各区住房和城乡建设委员会监管账户（北京市各区住房和城乡建设委员会，以下简称“建委”）。2、本协议项下的“建委资金监管账户”是指北京市各区住房和城乡建设委员会在银行开立的甲乙双方房屋交易资金进行监管的监管总账户。3、本协议项下的“专用资金托管账户”（以下简称“托管账户”）是指，丙方在理房通开立的存量房交易结算资金专用存款账户。第二条资金的托管：甲乙双方同意在理房通开设相应账户，授权由丙方及理房通对托管账户进行管理，并按本协议约定的条件对托管资金进行划转。购房款：经协商一致，各方同意，乙方将购房款壹佰壹拾万元整（“托管资金”）存入托管账户内。乙方应于网签协议生效后，且办理该房屋产权转移登记手续（过户）前2个自然日将全部托管资金足额存入托管账户内。第三条托管资金的划转：建委监管资金的划转：各方同意，乙方将托管资金存入托管账户后，丙方应将部分购房款捌拾万元整划入海淀区建委资金监管账户。购房款的划转条件：该房屋完成产权转移登记手续（过户）且乙方取得该房屋的房屋所有权证书，并向丙方提交复印件及本协议第二条所述全部文件材料之日起1个工作日内，丙方应将全部托管资金划转至甲方在理房通开立的账户。甲方选择的本人银行卡信息如下：账户名称仇德润银行卡号×××，开户行北京银行营业部，金额购房款叁拾万元整”。2015年8月28日，北京银行阜裕支行向钟锦舜出具《个人二手住房按揭贷款承诺函》，载明：“购房人钟锦舜，因购买仇德润所有的坐落于海淀区102的房屋，向我行提出个人按揭贷款申请。根据我行有关规定，经审核确认拟向借款人钟锦舜发放贷款人民币壹佰捌拾万元整。”2015年8月31日，钟锦舜将1100080元存入托管账户内。2015年9月15日，仇德润、单志英与钟锦舜办理了102号房屋产权过户手续。同日，仇德润名下北京银行账号×××收到1100116.67元，2015年10月9日，仇德润、单志英收到房屋贷款1800000元。2015年10月11日，仇德润（甲方、卖方）与钟锦舜（乙方、买方）签订《交房补充协议》，约定：“经甲乙双方协商一致，甲方定于2015年12月15日前将北京市海淀区102的房屋交于乙方…。”庭审中，仇德润、单志英对上述合同真实性无异议，但主张《交房补充协议》是经纪人刘某书写，链家经纪公司未盖章，应属无效。经法庭询问，仇德润、单志英表示主张解除北京市存量房屋买卖合同的依据是钟锦舜办理贷款时间过长，未按合同约定给付款项，欺骗签署合同文件。庭审中，钟锦舜申请链家经纪公司工作人员刘某、白某作为证人出庭，刘某表示仇德润、单志英与钟锦舜之间关于102号房屋的交易过程系其经办。2015年2月下旬，在通知双方履行合同手续时，仇德润、单志英表示与钟锦舜已协商确定延迟办理房屋过户手续，具体时间未确定。与钟锦舜联系，其亦表示与仇德润、单志英协议一致，延迟办理过户手续。2015年2月28日，曾要求仇德润、单志英签订变更协议，但因仇德润、单志英拒绝，未实际签署。刘某表示未按照合同约定时间办理手续，系因钟锦舜未获得购房资格。2015年7月，钟锦舜将其名下房屋出售，获得购房资格，开始办理手续，进行房屋核验和客户资质审核。办理网签时，因结婚证丢失需补办，仇德润、单志英8月中旬方才提供结婚证。随后进行了网签。网签后，仇德润、单志英与钟锦舜在我公司总部进行面签即办理申请贷款手续，2015年8月28日批贷函下发。随后预约办理了税款交纳及房屋产权过户手续，后办理抵押放款手续。在小区物业处办理物业交割手续时，发现物业及供暖费用均未结清。仇德润、单志英与钟锦舜曾在我公司店内口头约定，尾款付清后交房。后因未交房，再次进行了协商，2015年10月11日，仇德润、单志英与钟锦舜签订《交房补充协议》。仇德润、单志英在与钟锦舜签订《存量房屋买卖合同》时知晓钟锦舜当时无购房资格，需要先行出售名下房屋。合同未写付款时间系因为办理银行贷款时间不能确定。办理交纳税款、申请贷款面签等手续时，仇德润、单志英均系到场办理。仇德润、单志英自2014年10月至2015年8月，10个月期间，未曾催过要求给付首付款、办理贷款手续事宜。证人白某表示，2014年仇德润、单志英到链家经纪公司门店询问房屋出售价格并办理了卖房登记。后因腾房问题，曾与同事朱传振前往仇德润、单志英家中进行协商。仇德润、单志英表示不出售102号房屋了，或要求赔偿点钱，大概10万元。钟锦舜对证人刘某、白某证人证言无异议。仇德润、单志英对刘某证言真实性不予认可，表示曾于2015年4月催要房款，但经法庭释明，未提交证据证明其曾催要房款。仇德润、单志英对白某证言予以认可，但称没有要过钱。钟锦舜提交仇德润、单志英结婚证复印件，载明“登记日期1967年9月27日，备注结婚证遗失，补发此证。2015年8月12日。”庭审中，仇德润、单志英提交仇德润因公伤残证明，载明：“根据（89）财文字第455号文件规定，经劳动鉴定委员会评定为伍级。辽宁省劳动鉴定委员会2007年4月16日。姓名仇德润。”对此，仇德润、单志英称系为说明仇德润的身体状况，仇德润具有行为能力，只是反应慢。签订合同时，均为仇德润、单志英两人在场。钟锦舜、链家经纪公司均表示上述证据与本案无关。另，经法庭询问，仇德润、单志英表示诉请链家经纪公司赔偿其200000元，数额系估算。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。仇德润、单志英与钟锦舜签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、仇德润、单志英与钟锦舜、链家经纪公司签订的《补充协议》、仇德润、单志英与钟锦舜、链家经纪公司签订的《居间服务合同》、仇德润、单志英与钟锦舜、北京中融信担保有限公司签订的《房屋交易保障服务合同》、仇德润、单志英与钟锦舜、北京中融信担保有限公司、链家经纪公司签订的《融信托管协议》、仇德润与钟锦舜签订的《交房补充协议》均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，更不存在影响合同效力等行为能力欠缺事由，应属合法有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。现仇德润、单志英主张解除与钟锦舜签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），解除原因为钟锦舜办理贷款时间过长，未按合同约定给付款项，欺骗签署合同文件。对此，钟锦舜、链家经纪公司持异议。以下将逐一论述：关于钟锦舜办理贷款时间过长及欺骗签署合同文件一节，在仇德润、单志英与钟锦舜签订的《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）中未就贷款办理期限进行约定，且明确约定“买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意按照第2种方式解决：2、买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。”庭审中，钟锦舜、链家经纪公司均称2015年2月间就涉诉房屋过户手续办理时间与仇德润、单志英达成口头协议，予以延迟办理。仇德润、单志英对此予以否认，称曾联系链家经纪公司催促办理贷款及房款给付手续。链家经纪公司对仇德润、单志英上述陈述持异议。经法庭询问，仇德润、单志英未提交证据证明其曾催促办理贷款及房款支付手续。从2015年8月至2015年9月，仇德润、单志英向链家经纪公司提供补办的结婚证、共同办理房屋贷款申请手续、共同办理房屋过户手续的事实看，在本案买卖合同履行过程中，买卖各方以口头协议的方式对书面约定内容进行变更的情况实际存在。实际上，仇德润、单志英已经于2015年8月至9月间与钟锦舜共同办理房屋贷款及过户手续，且在2015年10月12日与钟锦舜签订《交房补充协议》，这些行为表明仇德润、单志英接受了合同的变更，为了过户积极地办理了一系列手续，并未就贷款时间等事项提出异议，且在诉讼中也没有就欺骗签订合同等相关事实向法院提出证据。截至目前，102号房屋全部房款已给付完毕，并办理了房屋过户手续。现仇德润、单志英以贷款时间过长、欺骗签署合同为由解除合同，明显与上述行为矛盾，有违诚实信用原则。关于未按合同约定给付款项一节，在2015年8月31日仇德润、单志英与钟锦舜、北京中融信担保有限公司、链家经纪公司签订的《融信托管协议》中对房款给付进行了约定，根据现有证据及双方陈述的款项给付及收取情况，钟锦舜不存在款项给付的违约情形。综上，仇德润、单志英诉请解除《北京市存量房屋买卖合同》及钟锦舜赔偿违约金590000元之两项诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。仇德润、单志英要求链家经纪公司赔偿200000元并赔礼道歉之诉请，无事实及法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条规定，判决如下：驳回仇德润、单志英全部诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院向仇德润释明当事人在二审期间变更诉讼请求的有关法律规定，询问仇德润如法院认定合同有效其是否坚持要求解除合同，仇德润表示坚持认为无效。本院认为，一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益，或者双方恶意串通，损害国家利益的合同，应当认定为无效。当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。上诉人未提交证据证明其在签订合同时如知道对方尚未取得购房资格就不会签订合同，不足以认定上诉人是违背自己真实意愿签订的合同，其主张欺诈法院不予采信。钟锦舜在签订合同时虽无购买资格，但在合同履行过程中已经实际取得了购买资格，不存在损害国家利益的情形。买卖房屋的行为本身并不损害国家利益，如存在串通利用阴阳合同偷逃税款的情形，仅虚假合同的虚假价格条款不发生效力，但不影响真实的房屋买卖合同的效力。双方签订的房屋买卖合同合法有效，且已全部履行完毕，仇德润、单志英先主张解除合同，后又主张合同无效，均不成立。综上所述，仇德润、单志英的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5850元，由仇德润、单志英负担。本判决为终审判决。审判长　张洁芳审判员　刘秋燕审判员　刘　磊二〇一七年五月三十一日法官助理　叶康喜书记员　罗娇杨微信公众号“”