（2017）浙02民终910号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-27
案件名称
胡文君、宁波市海曙区天海华庭业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省宁波市中级人民法院
所属地区
浙江省宁波市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡文君,宁波市海曙区天海华庭业主委员会
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
浙江省宁波市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙02民终910号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡文君，女，1948年6月17日出生，汉族，退休教师，住宁波市海曙区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宁波市海曙区天海华庭业主委员会。住所地：宁波市海曙区苍松路***弄*号***室。负责人：郑峰，该委员会主任。委托诉讼代理人：张锋，男，1969年10月24日出生，该委员会成员，住宁波市海曙区。上诉人胡文君因与被上诉人宁波市海曙区天海华庭业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院于2017年1月24日作出的（2016）浙0203民初4341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。胡文君上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.涉案小区为业主自治小区，上诉人与被上诉人之间并非物业合同关系，不会产生所谓的物业费，而且一审法院认定的物业费收取依据从未确定。业主委员会未经过正当的业主大会表决程序，仅以部分业主实际缴纳物业费来推定业主同意缴纳，被上诉人不能向上诉人收取相关物业费。2.涉案小区的停车位本属业主共同所有，全体业主可共同支配车位使用。所谓停车费的收取是业主委员会单方决定，并未经过全体业主表决，故停车费的收取未有事实和法律依据。3.上诉人的反诉请求事实清楚，证据充分，理应得到支持。宁波市海曙区天海华庭业主委员会答辩称：1.上诉人与被上诉人之间的关于物业服务合同的民事诉讼已经发生多次，关于被上诉人是否有权收取物业费在前几次的诉讼中都已得到确认，被上诉人有收取物业费的权利。2.关于停车费的收取，被上诉人已经向一审法院提供了关于停车费收取的全体业主表决的证据。上诉人提出的理由均被一审法院否定，现在没有新的理由，不应该得到支持。3.浙江省高级人民法院的裁定书，对物业费和停车费的收取都有明确说明，被上诉人有权收取该费用。宁波市海曙区天海华庭业主委员会一审请求：被告支付2014年7月至2015年12月物业基本服务费1697.7元、电梯公摊电费90元和车牌号浙Ｂ×××××汽车2015年的停车费1200元，合计2987.7元。审理中，原告撤回关于电梯公摊电费90元的诉请。胡文君一审反诉请求：1.被告提供或者公示其管理天海华庭小区期间所有银行账户明细、收支账目明细、收支凭证及有效票据，并核算双方均认可的成本。2.支付701室外墙自行补漏费用300元。审理中，被告撤回第1项反诉请求。一审法院认定事实：宁波市海曙区天海华庭小区自2012年起以业主自主管理的形式对小区进行管理，由业主委员会执行具体的事务。该小区共有103户业主，被告系该小区701室房屋的业主（建筑面积157.19平方米）。经小区共70名业主同意按0.6元/平方米的标准收取物业费。2013年12月29日业主大会通过了每辆车每月120元停车费，现原告按照100元/月标准收取停车费。2014年4月18日，被告支付了2012年11月至2013年10月底的基本服务费（按0.6元/平方米计算）及电梯电费共计1160元。被告于2011年4月25日支出外墙补漏费用300元。一审法院认为：业主委员会由业主大会选举产生，具体执行业主大会决定的事项。天海华庭小区现以小区业主自主管理的形式进行管理，部分业主未交管理费用，根据《中华人民共和国物权法》第八十三条之规定，业主委员会具有诉讼主体资格，可以向法院起诉。关于是否收取物业费及收费标准，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条之规定，属于有关共同管理的其他重大事项，应经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，从原告提供的物业费收取公决表可知，该小区的103户业主中，已经有70户业主同意按照0.6元/平方米/月的标准收取物业费，故按照上述标准向全体业主收取物业费可视为已经业主共同决定，对全体业主具有约束力。因此，原告要求被告支付2014年7月至2015年12月物业基本服务费1697.7元（157.19平方米×0.6元/平方米×18个月）的诉请，于法有据，予以支持。关于停车费，2013年12月29日业主大会讨论通过每月按120元收取停车费，原告现在按低于上述金额即100元每月的标准收取停车费，未损害全体业主的利益，属于合理收费范围，且停车位属于公共设施，其设立的目的在于服务有需求的业主，被告实际使用了停车位，原告要求被告按照上述标准支付2015年度停车费1200元（100元/月×12个月）的诉请，予以支持。关于被告反诉主张的外墙补漏费300元，该笔费用发生在业主委员会自治管理之前，当时有物业公司对该小区负责管理，外墙补漏应属于物业公司的服务范围，故被告要求原告支付该笔费用的诉请，缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡文君在本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）宁波市海曙区天海华庭业主委员会支付物业基本服务费1697.7元、停车费1200元；二、驳回被告（反诉原告）胡文君的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本诉案件受理费50元，减半收取25元，反诉受理费25元，均由被告（反诉原告）胡文君负担。二审中，上诉人提供以下证据：1.海曙区物业办信访答复件一份，证明天海华庭小区是业主自治，没有法人资质，没有经营权，无权签订合同，只能收取成本费的事实。2.海曙区工商信访答复件一份，证明天海华庭小区自办了物业服务有限公司，仅仅在工商备案而已的事实。3.海曙区物价局“甬价费[2015]49号”文件，证明被上诉人张贴的停车收费表系造假，未征求业主意见的事实。4.被上诉人自行制作的账单一张，证明被上诉人伪造注册资金10万元至今去向不明的事实。被上诉人经质证认为：对证据1的真实性没有异议，本案系业主委员会起诉业主，与物业公司无关，该证据与本案缺乏关联性。证据2、3、4与本案没有关联性。本院经审查认为：被上诉人系业主委员会，其受业主大会委托管理小区物业，具有法律依据。上诉人提供的证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：涉案小区系业主大会委托业主委员会进行物业管理的小区，小区有业主103户，其中的70户业主同意按照0.6元/平方米/月的标准收取，故被上诉人有权按上述标准收取物业费用；上诉人已经按该标准支付了2012年11月至2013年10月的物业服务费；故上诉人认为被上诉人不能向上诉人收取相关物业费的主张于法无据，本院难以支持。同理，2013年12月29日业主大会通过了每辆车每月120元停车费，现原告按照100元/月标准收取停车费，故上诉人认为被上诉人对停车费的收取未有事实和法律依据的主张，理由不足，本院不予采信。上诉人主张的外墙补漏费，并非发生在被上诉人管理小区的期间，故上诉人要求被上诉人支付该补漏费同样于法无据，本院不予采信。综上所述，上诉人胡文君的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费75元，由上诉人胡文君负担。本判决为终审判决。审判长 黄永森审判员 朱亚君审判员 赵保法二〇一七年五月三十一日书记员 桂红艳 搜索“”