（2017）川1423民初字583号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-13
案件名称
王从坤与洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书
法院
洪雅县人民法院
所属地区
洪雅县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王从坤,洪雅县鑫顺房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十一条，第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九��一条，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十条
全文
四川省洪雅县人民法院民 事 判 决 书（2017）川1423民初字583号原告：王从坤，男，1964年1月3日出生，汉族。委托诉讼代理人：苏群英，四川上凯律师事务所律师。被告：洪雅县鑫顺房地产开发有限公司。住所地：四川省洪雅县洪川镇青衣路（西城家园）。法定代表人：李波。委托诉讼代理人：王敏，男，1972年7月26日出生，汉族，公司员工。原告王从坤与被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司（以下简称鑫顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2017年3月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王从坤及其委托诉讼代理人苏群英、被告鑫顺公司的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.由被告履行双方签订的《公园壹号房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）和《商品房买卖合同》载明的房产交付义务，即被告向原告交付公园壹号1-1-18号和二楼145.6㎡门市；2.由被告为原告办理公园壹号1-1-18号和二楼145.6㎡门市的产权证；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：双方在2013年5月20日签订《安置协议》，该协议第二条第5.2.1载明：调换房屋位于一层商铺，公园一号1-1-18号门市，建筑面积163㎡；5.2.2载明:二楼置换公园一号二楼145.6㎡；第八条第15款约定：甲方（被告）应于2013年9月30日前将本合同约定的非住宅房屋交付乙方（原告）；第八条第16款约定：公园一号住房交房后半年内备案，二楼门市三个月内备案。合同签订后，原告完全按合同约定履行了义务，但被告违反合同约定，没有履行交房及备案和办证的义务。此外，二楼145.6㎡非住宅用房被抵押又被公安机关查封，被告无法履行交付义务，请求解除《安置协议》该部分，根据原、被告签订的《公园壹号商业物业委托经营合同》第四条第一款，由被告赔偿原告房屋折算价1747200元。根据《洪雅县西城家园项目片区国有土地房屋征收补偿安置方案》第五条约定：门市过渡费补助标准为20-50/㎡/月，过渡期逾期12个月以上的，按月增加临时2倍过渡期补助费，被告从2013年6月25日至2017年4月25日共计46个月未支付过渡费，因此被告应支付过渡费为：46个月×267.45㎡×150元/月=1845405元。被告辩称：1.对《安置协议》无异议，但因拆迁主体系洪雅县人民政府，而被告没有支付过渡费的原因是政府没有与被告结算拆迁赔偿费用，待政府履行相关义务后被告才按《安置协议》约定向原告支付过渡费；2.二楼非住宅用房确无法交付，同意解除该部分合同，可评估后根据价值采取货币安置；3.一楼门市已为原告网签备案，可以交付，但因欠税费无法办理产权证；4.应支付原告的过渡费时间段无异议，支付标准无论房屋是否能够交付均以原告被拆迁门市的面积按照每㎡每月50元计算。本院经审理认定事实如下：2013年5月20日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《安置协议》，由被告对原告位于洪雅县洪川镇天池城街4号、产权面积为409.73㎡、房产证号为（2002）字1453号多层建筑房屋进行拆迁。双方主要约定：1.拆迁补偿方式为房屋产权调换。调换房屋位于一层商铺，公园一号1-1-18号门市，建筑面积163㎡；二楼置换公园一号二楼145.6㎡（1-1-2-150、151、152、153、154、155、44、45）。2.其他补偿。政策性补助151152.20元，其中��宅房屋临时安置补助费15366.20元（过渡费支付时间2012年9月25日-2013年9月25日），非住宅用房临时安置补助费和停业补助费135786元，在乙方签订协议并移交旧房时甲方先行支付9个月过渡费，以后每9个月支付一次，据实结算直至甲方通知乙方交房次月止；3.乙方应于2013年5月30日前将被拆迁房屋腾空并移交甲方，甲方应于2013年9月30日前将非住宅房屋交付乙方。2013年3月27日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号为8695号）。合同标的即为被告拆迁原告房屋后给予调换的房产：公园壹号1幢一单元1楼18号商业门市，建筑面积163㎡，总价1630000元。双方主要约定：1.出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付商品房。2.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2013年5月20日，原告（甲方）与成都格律诗资产管理有限公司（乙方）签订《公园壹号商业物业委托经营合同》，双方主要约定：委托物为原告所购买的公园壹号二楼商铺，面积为145.6㎡，购房金额为1747200元，委托物在委托期内年租金收益按折价房总款7%比例计算为122304元。原告王从坤与成都格律诗资产管理有限公司授权代表潘烈仁在该份合同尾部签字。同年6月24日，原告（买受方）与被告（出受方）签订《补充协议》，该协议主要约定：1.出受方和买受方均同意将购买物业委托给第三方统一经营管理；2.当委托期执行至2018年6月30日时，如买受人愿意出售该物业的情况下出受人同意回购该物业；3.出受人同意在原购房总额基础上加20%的物业增值金回购该物业。原告王从坤和潘烈仁在该协议上签字，被告鑫顺公司在该份协议上加盖公司印章。在诉讼过程中，双方一致确认彼此之间的法律关系为房屋拆迁安置补偿关系，签订《商品房买卖合同》的目的是为了确定安置调换房屋的具体情况，双方之间并无真实的商品房买卖法律关系。为核实案件有关情况，本院向洪雅县房地产管理所去函了解案涉房产相关情况，该所于2017年3月29日向本院回函称，案涉一楼门市已通过《商品房买卖合同》备案在原告王从坤名下，二楼门市备案登记在案外人钟直辰名下，于2015年4月13日被洪雅县公安局查封。另查明，《安置协议》签订后，被告已按约以50元每㎡每月向被告支付过渡费135786元；潘烈仁系鑫顺公司工作人员。再查明，原告于2017年4月24日第二次开庭审理时将诉讼请求第1、2项变更为：1.由被告履行双方签订的《公园壹号房屋拆迁安置协议》（以下简称安置协议）��《商品房买卖合同》载明的公园壹号一楼房产交付和办证义务，即被告向原告交付公园壹号1-1-18门市并办理产权证书；2.解除《安置协议》中关于公园壹号二楼非住宅用房部分，由被告赔偿公园壹号二楼145.6㎡非住宅用房房款1747200元（原告在庭审过程中明确按照每㎡1万元计算该部分损失即1456000元）。并增加诉讼请求：由被告支付2013年6月25日至2017年4月25日的临时安置过渡费1845405元（过渡费计算方式为：每㎡每月150元以267.45㎡计算）。关于原告请求赔偿的损失，庭审中被告申请鉴定，但未交纳鉴定费用，经法庭释明后，原告拒绝申请鉴定。上述事实，有原告提供的《安置协议》、备案号为8695《商品房买卖合同》、《公园壹号商业物业委托经营合同》、《补充协议》等证据证实。本院认为，案涉《安置协议》系双方��实意思表示，且未违反法律行政法规的效力性禁止规定，应属合法有效，双方均应按约履行。因被告在庭审中认可案涉房产在交付上并无障碍，故本院对此予以确认，即被告应当向原告交付公园壹号1-1-18门市。原告以被告合同部分目的无法实现为由，主张解除《安置协议》中关于公园壹号二楼非住宅用房部分，与本院查明事实相符，且被告对此不持异议，本院予以支持。根据庭审查明的事实及双方诉辩观点，本案争议焦点为：1.被告以尚欠税费为由拒绝为原告办理产权过户手续的理由是否成立；2.被告在履行《安置协议》中是否有违约行为，应否向原告支付过渡费以及过渡费的计算标准；3.合同部分解除后，原告的损失计算标准。关于案涉房产的办证问题。被告辩称因其拖欠税费，故无法为原告办证，但被告并未举���证明存在不可抗力、政策因素的影响导致其无法办证，其拖欠税费并非阻却为原告办证的正当理由，因此该抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于违约及临时安置过渡费问题。首先，根据双方签订的《安置协议》，明确了乙方（原告）享有的补偿由甲方（被告）支付，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，合法有效的《安置协议》对双方具有法律约束力，在原告已按约履行己方义务的情况下，被告作为合同相对方也应按约履行自己的义务。但经审理查明被告仅向原告付清了《安置协议》中约定的过渡费135786元，其后未足额按实支付，属违约行为，应承担违约责任。其次，虽然双方在协议中没有对过渡费的计算方式予以明确，但根据《安置协议》中约定并实际支付的非住宅用房��时安置补助费和停业补助费（即本案诉争的过渡费）135786元，该金额双方确认以被拆迁的门市面积267.45㎡按照50元每㎡每月计算，本院予以认定。原告主张依据《洪雅县西城家园项目片区国有土地房屋征收补偿安置方案》计算过渡费，因该方案没有双方签字盖章确认，也未形成合意，且被告在庭审中不予认可，因此该方案不具备法律效力，不能约束被告，对原告的该项主张不予支持。故应当以被告认可且此前实际执行的标准计算过渡费，即按每㎡每月50元，从2013年6月25日计算至2017年4月25日共计46个月、被拆迁门市面积267.45㎡计算为615135元。再次，被告辩称过渡费应由洪雅县人民政府负担，因洪雅县人民政府并非案涉《安置协议》的合同当事人，被告也并未提交充分证据证实该抗辩理由，应承担举证不能的不利后果，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于原告损失计算问题。原告主张由被告赔偿公园壹号二楼非住宅用房房款1456000元，主要依据为伍春燕购买公园壹号二楼门市的《商品房买卖合同》、《公园壹号商业物业委托经营合同》及《补充协议》，本院对此逐一评述如下。首先，因案外人伍春燕购买门市的《商品房买卖合同》上虽约定了购房合同价款，但原告并未提交购房款收据等证据证实价款实际支付情况，且门市位置的不同将影响其价值，故该证据不能证实应安置给原告房产的价值。其次，《公园壹号商业物业委托经营合同》第二条和第四条第1款载明，原告出租给第三人的公园壹号二楼门市面积为145.6㎡，购房金额为1747200元。虽然被告辩称其对该份委托经营合同并不认可，但在2013年6��24日原告与被告所签订的《补充协议》内容反映，被告同意“在原购房总额基础上加20%的物业增值金回购该物业”。两份合同在时间上先后衔接、在内容上均与物业委托经营管理有关，更为重要的是鑫顺公司工作人员潘烈仁在当时也是成都格律诗资产管理有限公司的授权代表，因此应当视为鑫顺公司在当时知晓且认可王从坤因拆迁安置置换的公园壹号二楼145.6㎡门市价值为1747200元，即单价为12000元每㎡。最后，王从坤在庭审过程明确其按1万元㎡价格计算该公园壹号二楼145.6㎡门市价值，系其对自身权利的处分，本院予以认可。在此情况下，鑫顺公司认为该门市价值应按8000元㎡计算，无证据予以支持，且其放弃了对该门市价值进行鉴定的申请，因自行承担举证不能的不利后果。故本院确认该处公园壹号二楼145.6㎡门市价值为1456000元。综上所述，原告主张按150元每㎡每月计算过渡费的请求，因与庭审查明事实不符，本院对超出部分不予支持，对于要求被告交付公园壹号1-1-18号门市并办理产权过户手续，并赔偿二楼门市不能交付的损失等请求予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条（二）、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告王从坤交付公园壹号1-1-18号门市，并协助办理产权过户手续；二、对《公园壹号房屋拆迁安置协议》中关于公园壹号二楼非住宅用房的部分予以解除，并由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在��判决生效之日起三十日内向原告王从坤赔偿相应损失1456000元；三、由被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告王从坤支付2013年6月25日至2017年4月25日期间尚欠的临时安置过渡费615135元；四、驳回原告王从坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37130元，原告王从坤负担10000元，被告洪雅县鑫顺房地产开发有限公司负担27130元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审判长 李 挺二〇一七年五月三十一日书记员 谢佳志 百度搜索“”