（2017）苏01民终2101号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-26
案件名称
孙纲与南京苏宁物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙纲,南京苏宁物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终2101号上诉人（原审原告）：孙纲，男，1977年6月5日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：徐孝卿，江苏益和律师事务所律师。委托诉讼代理人：张开顺，江苏益和律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：南京苏宁物业管理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区广州路188号16楼。法定代表人：倪培玲,该公司总经理。委托诉讼代理人：钱克智，江苏国泰新华律师事务所律师。上诉人孙纲因与被上诉人南京苏宁物业管理有限公司（以下简称苏宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初9783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。孙纲及其委托诉讼代理人徐孝卿、苏宁物业公司的委托诉讼代理人钱克智到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙纲上诉请求：撤销原判，改判被上诉人承担违约赔偿被盗损失25000元及9750元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人为涉案房屋承租人的问题在鼓楼法院（2016）苏0106民初8390号判决中已得到认定，据此上诉人与被上诉人之间已形成物业服务关系。2、公安部门的接处警工作登记表证实了涉案房屋被盗的事实，且与被上诉人的安保具有直接的因果关系。综上，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。苏宁物业公司辩称，孙纲未能证明其系涉案房屋承租人，即使其为承租人，双方之间也不存物业服务合同关系，苏宁物业公司不是适格的被告。同时，苏宁物业公司没有侵权行为，该房屋是否被盗与上诉人是否有权向被上诉人主张赔偿损失是两回事；现有证据也不能证明孙纲是否具有损失及损失数额。孙纲向一审法院起诉请求：1.判令苏宁物业公司立即偿付孙纲因盗窃造成损失25000元及额外支出9750元；2.判令苏宁物业公司立即偿付孙纲因未清理卫生而造成的损失4320元。一审法院认定事实：苏宁物业公司自2006年8月1日起系南京市千秋情缘住宅小区的物业服务企业。2013年3月26日，金林因南京市鼓楼区清凉门大街122号（即南京市鼓楼区湛江路69号2幢1单元101室）家中失窃报警，处警经过及结果为：民警到达现场，报警人金林称其2013年3月26日0时左右睡觉，7时左右起床时发现家中被盗，于是报警；损失笔记本电脑两部，数码卡片机一部，人民币现金2000元左右，香烟3条，民警现场做材料，勘察现场；手段翻窗入室，厨房灶台有明显足迹痕迹，外围现场无异常。孙纲未向苏宁物业公司交纳过物业服务费。对于有争议的证据和事实，一审法院认定如下：（一）关于有关说明的认定问题。该证据系孙纲的单方陈述，对其真实性一审法院不予确认。（二）关于金林证明的认定问题。该证明系金林出具，证明其因晚上值班收到工资。根据接处警工作登记表的记载，金林在失窃时是居住在涉案房屋内的，但失窃后变为晚上值班居住涉案房屋不符合常理，故该证明一审法院不予确认。（三）关于孙纲系涉案房屋承租人的问题。孙纲提交房屋租赁合同系复印件，且该复印件与立案时提交的房屋租赁合同复印件在租赁期限不完全相同，且苏宁物业公司对该证据亦不予认可。同时，孙纲也未能在法院指定的举证期限内向法庭提交其他证据证明其系涉案房屋的承租人，应当自行承担不利的法律后果，故孙纲的现有证据尚不足以证明其系涉案房屋的承租人。（四）关于补充协议的认定问题。该补充协议系地下室的租赁协议，与本案无关联性，故一审法院不予确认。（五）关于围栏破损、无法调取监控、不打扫卫生的问题。孙纲对此仅有单方陈述，未提交证明上述事实的相关证据。故一审法院对上述事实不予确认。一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。物业服务合同是指物业服务人提供物业服务，业主支付服务费用的合同。孙纲提交的现有证据尚不足以证明孙纲系涉案房屋的承租人。即使孙纲能够证明其确系涉案房屋的承租人，孙纲也未向苏宁物业公司实际交纳过物业服务费，双方之间不存在事实上的物业服务合同关系，故孙纲与苏宁物业公司之间不存在物业服务合同关系。同时，孙纲也未能举证证明苏宁物业公司所提供物业服务存在围栏破损、无法调取监控、不打扫卫生等事实，其认为苏宁物业公司提供物业服务违反合同约定依据不足。因此，孙纲基于其与苏宁物业公司之间存在物业服务合同关系主张相关权利依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉解释》第九十条规定，判决：驳回孙纲的诉讼请求。二审中，当事人依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换与质证。上诉人孙纲提交了南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8390号判决书、张守连书面证言、银行流水，并申请证人陈某,4作证，以证明孙纲于2008年至2014年期间租赁涉案房屋，并实际向陈某,4支付了租金。上诉人对于南京市鼓楼区人民法院（2016）苏0106民初8390号判决书、银行流水的真实性不持异议，对关联性持异议；对张守连书面证言的真实性、关联性均持异议，对陈某,4证人证言的关联性、证明力持异议，并认为上述证据不能证明陈迪生与孙纲之间存在租赁关系，也不能证明孙纲的损失与被上诉人有关。被上诉人苏宁物业公司提交了《业主临时公约》、《千秋情园花园业主公约》、值班纪录、《关于千秋情缘小区弱电系统改造的申请》、《千秋情缘弱电系统改造方案》、《千秋情缘小区各项弱电系统更新改造情况的分析报告》、《弱电施工供方现场考察情况记录表》、《千秋情缘小区智能化系统改造工程合同》等证据，以证明其根据小区管理规约，小区业主不能安装防盗窗；被上诉人已尽到合同约定的安保义务，且于2012年底即就智能化系统问题书面提出改造申请，但因为涉案小区业主委员会需走流程，于2013年12月方正式签订改造合同。上诉人对《业主临时公约》、《千秋情园花园业主公约》的真实性无异议，但认为与本案无关；对值班纪录、《关于千秋情缘小区弱电系统改造的申请》的真实性持异议，认为均系后续补签，不能达到被上诉人证明目的。对《千秋情缘弱电系统改造方案》、《千秋情缘小区各项弱电系统更新改造情况的分析报告》、《弱电施工供方现场考察情况记录表》、《千秋情缘小区智能化系统改造工程合同》等证据的真实性无异议，但认为恰恰是因为上诉人的失窃事件发生，被上诉人才与业主委员会紧急进行改造，此前监控系统一直失灵。结合双方当事人质证意见，对于上诉人提供的证据，除张守连书面证言因证人未接受双方质询而对其真实性、关联性不予认定之外，对其他证据的真实性、关联性依法予以认定。对被上诉人提供的证据，因其为原件，本院对其真实性、关联性依法予以确认。二审另查明，证人陈某,4于二审中陈述：陈某,4为陈迪生之父，涉案房屋的租赁事宜均由其负责处理，孙纲于2008年至2014年期间租赁涉案房屋。孙纲提供的租赁合同是真实的，陈迪生的名字由陈某,4代签；其合同原件因时间较久难以找寻，但其可提供电子版本。根据孙纲提交的银行流水纪录，孙纲于2012年1月至2014年6月间，每季度不定期向陈某,4支付5万元。陈迪生在（2017）苏01民终3707案件中认可其与孙纲之间就涉案房屋存在租赁合同关系。据苏宁物业公司值班记录记载，其夜班工作人员、巡岗人员、门岗人员自2013年3月25日23时至26日7时，每小时均对小区进行巡查。2012年9月8日，苏宁物业公司千秋情缘管理处向千秋情缘小区业主委员会提出书面申请，称小区弱电、智能化系统日趋老化，存在问题，故向业主委员会申请使用维修资金进行改造。2013年6月，苏宁物业公司作出《千秋情缘小区各项弱电系统更新改造情况的分析报告》；2013年12月，千秋情缘小区业委员签订《千秋情缘小区智能化系统改造工程合同》。根据物业服务合同约定及苏宁公司陈述，苏宁物业公司应按照四级三类标准提供物业服务。就失窃情况，孙纲在二审中陈述：孙纲入住后，想要装防盗窗，但因为违反小区物业管理规定，苏宁物业公司不给装。失窃时窗户上有两个搭扣，孙纲关闭了其中一个搭扣，纱窗也是关闭的，小偷可能采取用划片拨开搭扣的方式进入。另查明，《千秋情缘花园业主公约》约定，墙体外空间属于小区公共空间，不得擅自在房屋建筑的外墙上安装遮阳蓬、防护栏、花架、鞋架（空调外机除外），应按照合同约定或业主大会决议执行，如允许安装上述物件的，要注意安装牢固，防止跌落，并按实施管理服务的物业管理企业统一安排的式样、规格、颜色进行施工。以上事实，有陈某,4证人证言、孙纲银行流水、当事人陈述、《千秋情园花园业主公约》、值班纪录、《关于千秋情缘小区弱电系统改造的申请》、《千秋情缘弱电系统改造方案》、《千秋情缘小区各项弱电系统更新改造情况的分析报告》、《弱电施工供方现场考察情况记录表》、《千秋情缘小区智能化系统改造工程合同》等在案佐证。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，就上诉人是否为物业使用人、被上诉人是否需要承担损害赔偿责任等问题，本院作出以下认定：一、就上诉人是否为物业使用人问题，上诉人提交的租赁合同虽为复印件，但涉案房屋产权人陈迪生已于另案中明确陈述其为承租人，陈迪生之父陈某,4作证证明租赁事宜由其负责，上诉人提交的银行流水亦可证明于2012年至2014年期间，每季度向陈某,4支付租金。据此，对于孙纲在2013年系涉案房屋承租人、物业使用人的事实，本院予以确认。二、对于被上诉人是否需要承担损害赔偿责任的问题，本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定，落实安全防范措施，做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。上诉人虽非涉案房屋业主，但其作为涉案房屋承租人、物业使用人，系物业服务的直接享受者，在物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，且导致其受到损害的情况下，其可向物业服务企业主张相应的责任。本案中，被上诉人提交的值班纪录等可证明其履行了相应的巡检义务。被上诉人提交的书面申请、改造合同等虽可证明涉案小区监控系统设备老化、存在问题，但设备老化不宜归咎于物业管理企业，且其已及时向涉案小区业主委员会申请动用维修基金进行整改；上诉人提交的接处警纪录亦不能证明失窃系因监控系统问题所致。综上，因现有证据不足以证明被上诉人对上诉人的失窃损失具有过错，故本院对上诉人这一上诉请求，不予采信。综上所述，上诉人孙纲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费777元，由孙纲负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一七年五月三十一日书 记 员 戴 苗