（2016）皖0103民初6771号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-07-24

案件名称

周祥与夏云轩、左从桂房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

合肥市庐阳区人民法院

所属地区

合肥市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

周祥,夏云轩,左从桂

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十九条第一款

全文

安徽省合肥市庐阳区人民法院民事判决书(2016)皖0103民初6771号原告：周祥，男，1983年8月25日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：苗春健，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：饶广军，安徽华人律师事务所律师。被告：夏云轩，男，1962年6月24日出生，汉族，住安徽省庐江县委托诉讼代理人：左从桂（夏云轩配偶），女，汉族，住安徽省庐江县。被告：左从桂，女，1964年3月16日出生，汉族，住安徽省庐江县。原告周祥诉被告夏云轩、左从桂房屋买卖合同纠纷一案。本院于2016年9月21��立案受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周祥及其委托诉讼代理人饶广军,被告左从桂到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周祥向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告之间依法解除《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议》，被告向原告返还购房定金人民币10000元；2、判令被告向原告支付违约损害赔偿金人民币100万元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。事实和理由：2015年11月24日，原告与被告左从桂（被告夏云轩代理人）在合肥佳禾房地产营销策划有限公司碧水源小区分公司（下称佳禾公司）居间下，签订了《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》,约定甲方（被告夏云轩）将名下位于合肥市庐阳区室（权属证号：合产字第059）住宅以总价人民币1030000元出售给乙方（原告）；甲方确保房屋为空房；该房��无抵押、租赁情形；2015年12月31日共同办理资金托管事宜，并于当日申请办理存量房转移过户手续；乙方向甲方先行支付购房定金人民币10000元。合同签订后，原告依约向被告左从桂支付了购房定金人民币10000元。合同签订一周后原告即备齐托管资金250000元，并要求被告左从桂配合共同办理资金托管手续，但被告左从桂却以各种理由予以搪塞不予配合，时至2016年8月底被告左从桂正式电话通知原告房屋因涨价太高现不予出卖，又于9月10日通知佳禾公司要求单方面解除《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》。原告现诉至法院要求判令被告向原告继续履行《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》中约定的各项义务，积极协助原告办理资金托管及房屋所有权移转过户登记等事宜，并向原告支付逾期交房违约金人民币75705元；被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。诉讼中原告变更其诉讼请求为1、判令原、被告之间依法解除《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议》，被告向原告返还购房定金人民币10000元；2、判令被告向原告支付违约损害赔偿金人民币1000000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等全部费用。夏云轩、左从桂辩称：原告所述均不属实，房子被查封一星期后我就告知原告，并告知其该房屋的特殊性，购买该房产存在风险，之后我一直联系原告办理购房手续，但一直联系不到他。针对原告诉讼请求，我方同意解除合同，并返还定金1万元，但原告要求违约赔偿金过高，不予认可。原告围绕诉讼请求提交了证据1、《公证书》、被告左从桂身份证，证明被告夏云轩委托被告左从桂全权办理出售该涉案房产，在该涉案房屋买卖过程中被告左从桂在其权限范围内签署的一切有关文件，被告夏云轩均予以承认，由此在法律上产生的权利、义务均由被告夏云轩享有和承担的事实。夏云轩、左从桂质证对真实性无异议。证据2、《存量房屋买卖合同》,证明该合同系原、被告在平等协商后真实意思体现，内容真实、合法、有效。夏云轩、左从桂质证对真实性无异议。证据3、《房屋买卖协议》，证明该合同真实、合法、有效的事实，并约定了付款等相关事宜。夏云轩、左从桂质证对真实性无异议。证据4、定金收条，证明原告依据《房屋买卖协议》的约定，于2015年11月24日向被告左从桂支付定金人民币10000元，被告左从桂收款后出具该定金收条。夏云轩、左从桂质证对真实性无异议。证据5、情况说明，证明原告与中介去方律师处了解房屋被查封案件的进展情况，方律师告知我方该案半年到一年就结束了，之后可以办理过户手续。之后原告一直问被告房产案件情况，被告就说案件没结束，需等待。后中介告知我们案件未结束，但该房产被告不想卖了，经了解涉案房屋已于5月份解封，被告却隐瞒。夏云轩、左从桂质证对该情况说明不予认可。其并未和原告说房子不卖了。证据6、安徽华兴房地产土地评估有限责任公司出具的房产价值评估报告书，证明截至2017年3月7日涉案房产总价值经鉴定为房地产评估总价204.86万元，与2015年11月原、被告签署涉案房产买卖市价103万元相比，房产上涨101.86万元，即本案因被告一房二卖的违约行为导致原告利益损失101.86万元。夏云轩、左从桂质证对评估数额不认可，认为鉴定出的房产价值过高。夏云轩、左从桂提交了证据1、补充��议、证明房子卖给他人，本案合同自动解除。原告质证对真实性、合法性无异议，关联性有异议。该协议约定合肥豪世房产公司追究被告法律和经纪责任的事实根本上未实际发生，与本案被告的违约行为无关联性，因此该协议不能达到被告证明目的。证据2、短信，微信记录，证明被告已告知原告涉案房产被查封的相关情况，并让原告另行购房。原告质证对三性无异议，证明目的有异议。该证据充分证明原被告就涉案房屋出卖登记于原告名下的登记时间等事宜协商一致，双方约定过户登记时间为房产解封后，并无被告明确要求解除房屋买卖合同且拒绝卖房的意思表示。被告在涉案房产解封后将房屋出售给他人，违反了合同约定，因此不能达到被告的证明目的，恰恰证明被告违约的行为。证据3、查封告知书，证明涉��房产被查封的事实。原告质证对真实性无异议，但对其证明目的均有异议。涉案房屋被查封与被告在房产解封后另以高价卖给他人的违约行为无关联性，不能达到被告的证明目的。证据4、情况说明，证明被告已告知原告涉案房产被查封的相关情况，并让原告另行购房。原告质证对三性均有异议。该说明出具人没有出庭作证，不能作为法定证据使用。仅说明原告曾经去方律师处咨询过房产被查封的事项，与本案中被告在涉案房产解封后，一房二卖的违约行为无关联性。证据5、民事判决书，证明涉案房产的案件于8月份判决生效后解封。原告质证对真实性、合法性无异议。该判决书无法证明该案房产被查封的事实，与本案无关联性。本院经审核对原、被告证据认证如下：对原告证据1、2、3、4��真实性予以确认。证据5可以反映双方交涉的部分事实，但不能说明房屋5月份就已解封了。证据6的真实性、合法性、关联性予以确认。对夏云轩、左从桂证据1真实性予以确认，但与本案无关联性。证据2真实性予以确认，可以反映被告因房产查封向被告提出为了不耽误被告买房，要求原告看看其他房产，并要求退回押金。证据3真实性予以确认。证据4可以反映双方买房过程中的沟通交涉部分情况。证据5真实性予以确认，可以反映房产在8月份被解封的情况。本院经审理查明的事实如下。2015年11月24日，原告与被告左从桂（被告夏云轩代理人）在合肥佳禾房地产营销策划有限公司碧水源小区分公司（下称“佳禾公司”）居间下，签订了《存量房买卖合同》及《房屋买卖协议》，约定甲方（被告夏云轩）将名下位于合肥市庐阳区）住宅以总价人��币1030000出售给乙方（原告）；房屋建筑面积114.76平方米；甲乙双方应于2015年12月31日前配合丙方佳禾公司到房产局办理产权过户相关手续，即2015年12月31日前将二十五万元存入托管账户，并在当日申请办理存量房转移过户手续；乙方向甲方先行支付购房定金人民币10000元；甲方确保此房无任何产权、债务纠纷，如有任意一切纠纷导致房屋不能正常过户，甲方应承担乙方已经产生的一切税费及违约相关法律责任。合同还对未按期支付价款及交接存量房的违约责任作了约定。原、被告均在合同上签名捺印。合同签订后，原告于2015年11月24日向被告左从桂支付了购房定金人民币10000元，被告方出具了定金收条。2016年2月26日被告短信告知原告，称“民间借贷案件还要重新开庭，拖延一年半载都有可能，时间太久，怕耽误你，��先看看别的房子。”同年3月4日发给原告短信，称“这样会耽误你买房，要么给个账号，退押金。”3月25日亦发出类似知信。2016年7月7日，左从桂、夏云轩与段慧娟签订了存量房买卖合同，将本案房产以130万元出卖给段慧娟，现已办理产权过户手续。另查明：合肥市庐阳区人民法院因（2015）民一初字第4138号案件财产保全于2015年11月20日查封了本案房产，查封期间自2015年11月20日至2018年11月19日，2016年7月11日解封。法院因（2016）皖0103民初4954号案件财产保全于2016年7月19日又查封了本案房产，查封期间自2016年7月19日至2019年7月18日。2016年8月该院下发了（2016）皖0103民初4954号民事判决书后，并对本案房产解封。另查明两被告于1986年在庐江县民政部门办理结婚登记。诉讼中，原告申请对涉案房屋市价进行评估鉴定。安徽华兴房地产评估有限责任公司出具鉴定意见，认为于价值时点2017年3月7日的市场价值为：房地产评估总价204.86万元。本院认为，原、被告之间签署的《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议》是双方当事人真实意思表示，为合法、有效，双方均应依约履行各自的权利义务。合同履行中，原告已向被告支付购房定金10000元，由于本案房产因为被查封存在履行障碍，造成房产未能如期过户，但在解除查封后，被告未能告知原告，却将本案房产出卖给案外人，造成本案合同最终无法继续履行，因此被告的行为构成违约，应当承担相应的民事责任。原告要求判令原、被告之间依法解除《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议》，被告向原告返还购房定金人民币10000元，被告对此不持异议，本院予以支持��原告要求被告向原告支付违约损害赔偿金人民币100万元，本院考虑到被告的过错程度、原告的履行情况、成本支出、房价上涨以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素，确定被告支付原告赔偿金25.465万元〔（204.86万元－103万元）*25%〕为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条之规定，判决如下：一、解除原告周祥与被告夏云轩、左从桂签订的《存量房买卖合同》、《房屋买卖协议》；二、被告夏云轩、左从桂于本判决生效之日起十日内一次性支付向原告周祥返还购房定金人民币10000元、支付原告周祥违约损害赔偿金254650元；三、驳回原告周祥其他诉讼请求。如果未��本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为7416元，由原告周祥负担5472元。被告夏云轩、左从桂负担1944元；评估费4190元，由原告周祥负担3100元，被告夏云轩、左从桂负担1090元；保全费5000元，由原告周祥负担3700元，被告夏云轩、左从桂负担1300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员　　许欣竹二〇一七年五月三十一日书记员　　包雨婴附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。来源：