（2017）浙05民终517号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-30
案件名称
长兴维钰钢材经营部、长兴海泰钢材销售中心房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省湖州市中级人民法院
所属地区
浙江省湖州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长兴维钰钢材经营部,长兴海泰钢材销售中心
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙05民终517号上诉人（原审被告）：长兴维钰钢材经营部，住所地长兴县318国道北侧长兴顾德丝绸科技有限公司内。经营者：宋振华，经理。委托代理人：常燕，长兴县金陵法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：长兴海泰钢材销售中心，住所地长兴县雉城街道环城南路***号。负责人：孙立媚，总经理。委托代理人：毛国平，浙江众成律师事务所律师。委托代理人：赵莉贞，浙江众成律师事务所律师。上诉人长兴维钰钢材经营部（以下简称维钰经营部）因与被上诉人长兴海泰钢材销售中心（以下简称海泰钢材中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2016）浙0522民初7458号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人维钰经营部上诉请求：1、依法确认维钰经营部与海泰钢材中心不存在房租；2、依法改判或发回重审；3、本案诉讼费用由海泰钢材中心承担。事实与理由：一、涉案租赁合同是一份无效合同或者是一份效力待定的合同。1、涉案房屋非海泰钢材中心所有，其无权出租。2、按长兴县城市建设发展总公司与海泰钢材中心的协议，海泰钢材中心仅有管理权，没有出租权，按协议海泰钢材中心也只有四年的承租期，从2012年7月日至2016年7月30日，现长兴县城市建设发展总公司已提起诉讼，要求解除与海泰钢材中心之间的租赁关系，该案可能影响本案判决。3、海泰钢材中心存在合同欺诈行为，其与承租户签订合同时，提供了一份其与长兴县城市建设发展总公司2012年5月23日签订的合同，欺骗维钰经营部等承租户租金为560000元，而在长兴县城市建设发展总公司于海泰钢材中心的诉讼中发现，海泰钢材中心实际向长兴县城市建设发展总公司交纳的租金为150000元，海泰钢材中心每年向维钰经营部等承租户头上抽取高达410000元的租金及管理费，并长期对维钰经营部等承租户隐瞒、欺骗。二、一审法院判决维钰经营部支付2015年9月1日至2016年10月31日止所欠租金9400元，属事实认定错误。维钰经营部已经交清2015年9月1日至2016年8与30日的房租，有孙文海出具的收款收据证明，一审中维钰经营部提供的催款通知也间接证明租金已付至2016年8月30日，海泰钢材中心承租期至2016年7月30日，判决支付2016年8月30日之前的租金属重复交纳，判决支付2016年8月30日至腾空之日的租金没有依据。海泰钢材中心辩称，一、双方租金合同系双方真实意思表示，应认定合法有效，维钰经营部称海泰钢材中心仅有管理权没有出租权不符合事实，长兴县城市建设发展总公司认可海泰钢材中心的转租行为，同时维钰经营部陈述海泰钢材中心只有四年承租期也不符合事实，海泰钢材中心已交纳了2016年9月1日至2017年8月31日的租金给长兴县城市建设发展总公司，海泰钢材中心与长兴县城市建设发展总公司的租赁合同继续有效，海泰钢材中心可以继续转租。二、海泰钢材中心也不存在欺诈行为，2012年5月23日海泰钢材中心与长兴县城市建设发展总公司签订的协议陈述的租金涉及两块用地，海泰钢材中心实际承租其中一块（大东吴丝绸印染公司厂区）。3、维钰经营部陈述的2016年3月30日的收据，收据的交款人非本案当事人，即使是代交的，一审法院也确认了交款凭证上注明代交的是17000元而非27000元，同时该证据也不能证明维钰经营部已经交清2015年9月1日至2016年8月31日的房租。故请求二审法院驳回维钰经营部的全部上诉请求。海泰钢材中心向一审法院起诉请求：1、判令解除海泰钢材中心、维钰经营部之间的房屋租赁合同；2、判令维钰经营部支付房屋租金29200元（按每年33600元为标准，暂计至2016年10月31日，此后的租金计算至维钰经营部交付房屋止；3、本案诉讼费用由维钰经营部承担。一审法院认定事实：2012年9月18日，海泰钢材中心、维钰经营部签订房屋租赁合同，约定维钰经营部租赁海泰钢材中心在318国道北的钢材市场坐南朝北第44-46＃共3间营业房，租金每间每年11200元（含卫生费、管理费等），每年共计33600元。协议还对其他租赁事项作了约定。2015年9月，维钰经营部支付租金10000元；2016年3月30日，周盛旭代维钰经营部支付租金17000元。期后，维钰经营部未再向海泰钢材中心支付租金。2016年7月28日，海泰钢材中心向维钰经营部发出催收2016年度（即2016年9月1日至2017年8月31日）房屋租金的“通知”。维钰经营部仍未向海泰钢材中心交付租金，海泰钢材中心于2016年11月7日向该院提起房屋租赁合同纠纷诉讼，请求解除双方签订的房屋租赁合同等事项。一审法院认为，海泰钢材中心、维钰经营部之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。当事人应当遵循诚实信用的原则履行自已的义务。维钰经营部在租赁期间未按约交纳租金，海泰钢材中心主张解除租赁合同的请求，符合法律规定，该院予以支持。海泰钢材中心主张维钰经营部支付2015年9月1日至合同解除时租金的请求，合法有据，该院予以支持；依据双方对租金的约定，按年租金33600元暂计算至2016年10月31日，租金为36400元；扣除维钰经营部已交付的27000元，尚欠9400元；2016年11月1日以后的租金仍以年租金33600元为标准，计算至维钰经营部腾空房屋时止。维钰经营部虽提出原告隐瞒了事实真相、提高了钢材市场房屋租金的抗辩意见，但依《合同法》规定：双方签订的合同有重大误解、订立合同时租金显失公平，其可以在合同签订后一年内行使撤销权，但维钰经营部在诉讼中没有提交其行使撤销权的相关证据，故对其关于租金过高的抗辩意见不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、长兴海泰钢材销售中心、长兴维钰钢材经营部2012年9月18日签订的“租房协议”于2017年2月8日终止履行。二、长兴维钰钢材经营部支付长兴海泰钢材销售中心房屋租金9400元（租金暂计2016年10月31日；2016年11月1日以后的租金以年租金33600元为标准，计算至长兴维钰钢材经营部腾空房屋时止），限判决生效后十日内履行。三、驳回长兴海泰钢材销售中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，长兴维钰钢材经营部应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费530元，减半收取265元，由长兴海泰钢材销售中心承担240元，长兴维钰钢材经营部承担25元，限判决生效之日起七日内向该院缴纳。本院二审期间，维钰经营部向本院提交新的证据如下：1、起诉状一份；2、2012年7月30日海泰钢材中心与案外人长兴县城市建设发展总公司签订的房屋货币补偿协议和附件一份；3、2012年5月23日海泰钢材中心与维钰经营部签订合同时提交的协议，上面约定租金是560000元。上述证据证明海泰钢材中心对涉案房屋只有四年租期，其没有管理权与出租权，海泰钢材中心存在合同欺诈行为。4、证明一份，证明维钰经营部租金已交至2016年8月30日及双方已将租金变更为每年每间9000元。海泰钢材中心经质证认为，对证据1的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议，不能证明海泰钢材和案外人签订的合同租期是四年，案外人虽提起诉讼，但海泰钢材中心与案外人的租赁合同继续有效；对证据2，真实性有异议，附件中约定暂定租期是四年，该条款与附件第二条是相互矛盾的，不能证明海泰钢材中心无转租权。对证据3真实性有异议，不能确定五十六万是否是后期加上去的，对该证据其他内容认可，且该证据证明560000元的租金指向的是两块地块，并非仅是本案涉及的大东吴丝绸印染公司厂区，不能证明海泰钢材中心存在欺诈行为。对证据4，周盛旭未出庭接受质询，不能证明待证事实。海泰钢材中心向本院提交证据如下：5、（2016）浙05民终1019号民事判决书一份，证明案外人程顺林与海泰钢材中心存在同样的租赁合同纠纷，本案应按照合同约定支付租金的事实。维钰经营部质证认为，对证据的真实性无异议，但对关联性和证明对象有异议。本院经审查认为，对证据1的真实性予以确认，对于证据2、3，均未复印件，维钰经营部未提供原件予以比对，海泰钢材经营部对上述证据的真实性亦存有异议，故对上述证据的真实性，本院不予确认。根据合同相对性原则，海泰钢材中心与长兴县城市建设发展总公司之间的租赁关系与海泰钢材中心与维钰经营部之间的租赁关系是两个不同的法律关系，不具有关联性，故对证据1、2、3的效力，本院不予认定。对于证据4，周盛旭作为证人并未出庭作证，且仅凭该份证据不能证明双方已变更租金的约定，对该证据的效力，本院不予认定。对于证据5，真实性、合法性本院予以确认，但该判决所涉纠纷与本案亦是不同的两个法律关系，与本案不具有关联性，本院对该证据的效力，不予认定。本院二审查明的事实与一审认定的一致。对一审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、涉案房屋租赁合同是否有效；二、一审对维钰经营部应付租金的认定是否正确。关于争议焦点一，维钰经营部上诉认为涉案房屋租赁合同无效或者效力待定，但其提供的证据不能证明涉案房屋租赁合同存在无效或者效力待定的情形，对于维钰经营部该节上诉理由本院不予采纳。维钰经营部在上诉理由中称海泰钢材中心存在合同欺诈行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，维钰经营部应在双方合同签订后一年内行使撤销权，维钰经营部在诉讼中也未提供相关证据，故对于维钰经营该节上诉理由，本院亦不予采纳。一审法院认定涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效，具有事实与法律依据，并无不当。关于争议焦点二，维钰经营部主张双方已对租金作出变更，但维钰经营部提交的证据尚不足以证明该事实，维钰经营部主张的租金标准缺乏证据支持，维钰经营部该节上诉理由，本院不予采纳。一审法院按照双方租赁合同约定计算租金，并无不当。综上所述，维钰经营部的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人长兴维钰钢材经营部负担。本判决为终审判决。审 判 长 耿延冰审 判 员 徐 晶代理审判员 张美琴二〇一七年五月三十一日书 记 员 沈文婷 更多数据：