（2016）苏03民终6614号

裁判日期: 2017-05-31

公开日期: 2017-06-06

案件名称

张春雷、陈美华与徐州城置有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省徐州市中级人民法院

所属地区

江苏省徐州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐州城置有限公司,张春雷,陈美华

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终6614号上诉人（原审被告）：徐州城置有限公司，住所地徐州经济技术开发区一号路以东、徐海路以北。法定代表人：孔德辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏静，江苏清韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张春雷，男，1987年2月3日生，汉族，住徐州市贾汪区。被上诉人（原审原告）：陈美华，系张春雷之妻，女，1988年4月29日生，汉族，住址。二上诉人共同委托诉讼代理人：李伟，徐州经济技术开发区金桥法律服务所法律工作者。上诉人徐州城置有限公司（以下简称城置公司）因与被上诉人张春雷、陈美华商品房销售合同纠纷一案，不服徐州经济技术开发区人民法院（2015）开民初字第1629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月5日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人城置公司的委托诉讼代理人苏静，被上诉人张春雷、陈美华的委托诉讼代理人李伟到庭接受询问。本案现已审理终结。城置公司上诉请求：1.依法改判或发回重审，驳回被上诉人对利息部分的请求；2.案件受理费由被上诉人负担。事实和理由:1.一审法院认定事实不清，支持被上诉人的利息损失是错误的。涉案商品房逾期交房的原因在于政府的行为导致，上诉人没有过错。在上诉人与徐州经济开发区管委会签订的出让合同中明确约定，该管委会负有拆迁义务，由于政府的拆迁行为没有完毕，导致房屋的附属设施、设备无法继续施工，从而导致上诉人无法按时交付房屋，属于不可抗力。上诉人不存在过错。即便上诉人违约，应根据涉案房屋《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，买受人解除合同的，应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2.判决赔偿上诉人承担银行贷款担保服务费5100元错误。上诉人在担保公司查询得知，其担保费用在担保期间内按照贷款年限收取，当提前解除合同时，便予以退还多余的担保费用，即只是收取自贷款担保之日至合同解除之日期间的费用。上诉人认为，若上诉人承担被上诉人贷款担保费用，则应只承担收取自贷款担保之日至合同解除之日期间的费用。综上，请求二审法院在查明事实的基础上予以改判或发回重审。张春雷、陈美华辩称，1.上诉人陈述延期交房系政府拆迁行为导致，属于不可抗力，与事实不符。上诉人逾期交房系自身公司运作经营的问题，把责任转嫁到开发区管委会是没有任何根据的，理由不能成立。2.违约责任的约定是对被上诉人不公平的，是上诉人制定的格式合同，按照1%的违约金不能弥补被上诉人的实际损失。自2014年5月8日至2017年2月28日已有33个月，上诉人占用被上诉人80万元。显然1%的违约金对被上诉人不公平。3.上诉人没有将购房款退回被上诉人，被上诉人无能力偿还银行贷款，担保服务费也就不会退还给被上诉人。请求二审法院依法裁判。张春雷、陈美华向一审法院起诉请求：1.解除双方之间商品房买卖合同；2.城置公司返还张春雷购房款791587元、燃气初装费2900元；3.赔偿银行贷款利息损失52506元、担保服务费5100元；4.城置公司支付违约金7915.87元、首付款利息损失（以为451587元为本金，按照同期银行贷款利率，从2014年6月8日起计算至判决确定履行义务之日止），5.案件受理费由城置公司承担。一审法院认定事实：2014年5月8日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：张春雷、陈美华购买城置公司开发建设的尚东花园C13-1-901室，总价款791587元；在2014年5月8日前支付391587元，在2014年6月9日前以贷款方式支付余额400000元；城置公司应于2014年12月31日前将已经取得商品住宅交付使用批准文件的房屋交付张春雷、陈美华，逾期交房超过90日后，“买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金”。签约后，张春雷、陈美华于当日支付城置公司首付款391587元，后于2014年6月16日向城置公司支付房款6万元，城置公司为此分别开具不动产统一发票一张、收据一份。后张春雷、陈美华向徐州淮海农村商业银行股份有限公司复兴支行借款34万元，并于2014年6月23日向城置公司支付。城置公司向张春雷、陈美华出具收据一份，载明收到张春雷、陈美华的该34万元“按揭款”。张春雷、陈美华为办理贷款手续于2014年5月9日向徐州市住房置业担保有限公司支付担保服务费5100元。截至2016年4月7日，张春雷、陈美华支付34万元贷款的利息合计24069.87元。2015年8月30日，张春雷、陈美华向城置公司通过国内挂号信的方式邮寄了解除合同告知书，要求解除涉案房屋的商品房买卖合同，城置公司退还购房款791587元、赔偿相应损失。城置公司于2015年8月31日收到该解除合同通知书。但诉讼中，双方均主张：至法庭辩论终结前，双方的买卖合同关系仍未解除，能否解除应由法院裁判。另，2014年5月8日，张春雷、陈美华就涉案房屋向江苏城置物业服务有限公司支付燃气初装费2900元。该公司向张春雷、陈美华出具了收据，并加盖了该公司财务专用章。张春雷、陈美华支付房款逾期，应向城置公司承担逾期付款违约金444元。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。城置公司因逾期交房，依法应承担解除合同、赔偿损失、支付违约金等违约责任。一、张春雷、陈美华有权解除《商品房买卖合同》根据《商品房买卖合同》的约定，城置公司应在2014年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付张春雷、陈美华，但其至今未按照约定交付房屋。因合同约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……逾期超过90日后，买受人有权解除合同”，且城置公司变成其逾期交付系政府拆迁行为未完成导致，既无事实依据，又非合法合理的抗辩理由，故张春雷、陈美华依照约定有权解除该合同。二、城置公司应承担向张春雷、陈美华返还购房款和赔偿损失的责任。《合同法》第九十七条规定：“合同解除后……已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，其有权要求赔偿损失”，故城置公司应承担如下违约责任：首先，既然商品房买卖合同应予以解除，则双方应恢复至原始状态，即城置公司不得继续占有张春雷、陈美华所支付的购房款本金791587元，该款项应及时返还张春雷、陈美华。其次，城置公司还应向张春雷、陈美华赔偿损失。虽然本案《商品房买卖合同》中就城置公司逾期交房约定了违约金的计算方式，但逾期交房违约金和解除合同造成的损失是两种性质不同的违约责任，而且双方并未在该合同中限制张春雷、陈美华根据《合同法》主张赔偿损失的权利，故城置公司关于双方有逾期交房违约金计算方式的约定即应排除赔偿损失的辩称与法相悖，不予支持。结合张春雷、陈美华的诉讼请求，其损失包括以下各项：首付房款的利息损失。在张春雷、陈美华支付房款后，该款项即被城置公司占有使用，由此张春雷、陈美华失去了继续占有该款项以取得收益的机会。在由于城置公司的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除后，张春雷、陈美华失去该收益机会却没有如期获得对价（房屋），则构成了损失。况且，城置公司也不能因其违约行为而无偿占有使用该款项，否则会形成违约却受益的悖论。鉴此，城置公司应赔偿张春雷、陈美华的该项损失。至于该损失的数额，一审法院认为可以张春雷、陈美华所付房款为本金、参照同期同类银行贷款利率、张春雷、陈美华诉请及城置公司占有使用期间进行分段计算，即按照同期银行贷款利率，分别以391587元为本金，自2014年6月8日起至判决确定给付之日止；以6万元为本金，自2014年6月17日起计算至判决确定给付之日止。一审庭审中，张春雷、陈美华同意自首付款利息损失中扣除其欠付城置公司的逾期付款违约金444元，此系其真实意思表示，系其对自身权利的处置，不违反法律禁止性规定，予以准予。银行借款的利息损失。张春雷、陈美华首付款之后的余额34万元通过按揭借款的方式给付，故城置公司对于张春雷、陈美华向银行借款是可预知的。而该《商品房买卖合同》解除后，张春雷、陈美华为履行该合同而向银行支付的借款利息则失去了目的、无法收回，形成损失。该损失是因城置公司的违约行为所致，故应由城置公司赔偿。关于赔偿数额，张春雷、陈美华诉请主张数额为52506元，但经审查其用以证明该数额的公积金个人贷款明细及还款明细表，张春雷、陈美华至法庭辩论终结前实际支出的银行贷款利息为24069.87元，且张春雷、陈美华并无其他证据证明其贷款利息损失系52506元的主张，因此，城置公司应赔偿张春雷、陈美华实际支付银行利息造成的损失数额应为24069.87元。关于张春雷、陈美华支付的担保服务费。鉴于张春雷、陈美华已经实际支付了担保服务费5100元，而该项支出因《商品房买卖合同》被解除而无法给张春雷、陈美华带来利益，形成了损失。因《商品房买卖合同》中约定张春雷、陈美华在支付首付款后，余款以贷款方式支付，故城置公司作为专业开发公司，其应当知晓：按照交易惯例张春雷、陈美华在办理贷款时需要交纳担保服务费。所以，担保服务费属于双方在订立《商品房买卖合同》时所能预见到的违约损失，城置公司应给予赔偿。关于逾期交房违约金。《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”，可见违约金的功能通常是用以弥补违约损失。但如前述，对张春雷、陈美华有关损失的诉讼请求中合法的部分均予以支持，也即其损失均可得到足额弥补，则就没有必要再用违约金弥补损失，否则会加重城置公司负担、有违公平。故对张春雷、陈美华该项诉讼请求不予支持。关于燃气初装费。张春雷、陈美华不能充分证明其将2900元燃气初装费缴纳给了城置公司，应承担举证不能的不利后果。故不能确认城置公司收取了该款项，对张春雷、陈美华该项诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、解除张春雷、陈美华与城置公司于2014年5月8日签订的《商品房买卖合同》；二、城置公司返还张春雷、陈美华购房款791587元；三、城置公司赔偿张春雷、陈美华银行借款本金34万元计算至2016年4月7日的利息损失24069.87元；首付房款利息损失（按照同期银行贷款利率，分别以39万元为本金，自2014年6月8日起计算至判决确定给付之日止；以6万元为本金，自2014年6月17日起计算至判决确定给付之日止，并自其中扣除逾期付款违约金444元）；四、城置公司赔偿张春雷、陈美华银行贷款担保服务费5100元；五、驳回张春雷、陈美华的其他诉讼请求。案件受理费12645元，由张春雷、陈美华承担645元、城置公司承担12000元。二审期间，被上诉人提供徐州市住房公积金管理中心出具的利息以及住房公积金还款计划清册，证明由于上诉人没有及时的将房款返还给被上诉人导致被上诉人在银行的利息继续产生。经质证，上诉人认为，对证据的真实性没有异议，但与本案没有关联性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审期间的争议焦点是：1.上诉人逾期交房是否系不可抗力所致。2.如上诉人违约，上诉人应否赔偿被上诉人房款利息损失及担保服务费。根据庭审查明事实、双方陈述情况，分析评判如下：一、关于上诉人逾期交房是否系不可抗力所致。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案中，上诉人主张由于政府的拆迁行为没有完毕，导致房屋的附属设施、设备无法继续施工，从而导致上诉人无法按时交付房屋，属于不可抗力。对此主张，上诉人并未提供证据予以证实。即使该事实存在，亦不属于不可抗力，不能免除上诉人应向被上诉人承担的违约责任。二、关于上诉人应否赔偿被上诉人房款利息损失的问题。本案中，被上诉人为履行房屋买卖合同向银行借款并支付了利息，因城置公司的违约行为导致双方之间合同解除，被上诉人因此产生实际的利息损失，上诉人应予赔偿。三、关于上诉人应否赔偿被上诉人担保服务费的问题。被上诉人为履行房屋买卖合同向银行借款从而产生担保服务费用，该笔费用系直接损失。虽然上诉人主张该笔费用担保费用在担保期间内按照贷款年限收取，当提前解除合同时，便予以退还多余的担保费用，但未提供证据证明，故上诉人的该项上诉主张亦不能成立。综上所述，上诉人城置公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人城置公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　潘全民审　判　员　　张　伟代理审判员　　胡元静二〇一七年五月三十一日书　记　员　　张军茹 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