（2016）浙01民终7574号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-07-04
案件名称
商志达、商成达农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
商志达,商成达
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙01民终7574号上诉人（原审原告）：商志达，男，1962年2月13日出生，汉族，住淳安县。委托代理人：廖忠富、廖枝君，浙江千岛湖律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：商成达，男，1964年11月30日出生，汉族，住淳安县。上诉人商志达因与被上诉人商成达农村房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省淳安县人民法院（2016）浙0127民初3695号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年11月29日受理后，依法组成合议庭，于2017年3月1日公开开庭进行了审理。上诉人商志达及其委托代理人廖忠富、廖枝君，被上诉人商成达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下：商志达与商成达系兄弟关系。双方与父母亲在其村四丈里共有一幢土木结构的住房及附房，住房面积177.39平方米，附房面积26.32平方米，门口还有晒坦。2012年8月，经有关利害关系人商定该房由双方各半所有。17日，在村干部的参与下，双方就商成达将该房为其所有的部分出卖给商志达事宜口头达成协议，其中包括商志达付给商成达房款66000元，出卖的范围包括晒坦，但双方在签订书面的《并房协议》时该内容不尽明确。协议还约定：房款分二期支付，第二期房款于商成达迁居新房付清，房款付清后甲方将房屋转让给乙方永久使用，同时办理宅基地使用权转让手续。11月30日，商志达付给商成达第一期房款30000元。2014年1月23日，商成达迁居新房。期间，商成达对该房为其所有的部分作了腾退，尚余少许财物未予清理。其后，双方为商志达应付给商成达余款数额发生争议。商志达于2016年9月5日向法院提起诉讼，请求：1、商成达按《并房协议书》腾空出卖的房屋并交付给商志达；2、将涉案房屋的集体土地使用权转让到商志达名下。原审法院认为，本案的性质属于农村房屋买卖合同纠纷，虽然在书面表达房屋买卖的标的、价款有所瑕疵，但通过对合同本义的理解和综合证据优势的判定，仍然能够确定买卖标的范围、价款的数量，故应当认定合同有效，双方均应全面履行合同义务。按照约定双方互负交付义务，但商志达履行交付价款义务在先，商成达履行交付房屋及办理登记手续义务在后。当商志达未履行在先的付款义务时，商成达就有权拒绝其相应的履行要求。因此，商志达起诉要求商成达交付房屋的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回商志达的诉讼请求。案件受理费626元，减半收取313元，由商志达负担。宣判后，商志达不服，向本院提出上诉称：一、原审法院认定事实错误。原审法院认为2012年8月17日商志达与商成达之间签订的《并房协议书》内容不尽明确，《并房协议书》中载明“甲方坐落四丈里住房主房宗地177.39平方米,东至墙外沿西至墙外沿南至墙外沿北至墙外沿，评定房款46000元；坐落四丈里附房厨房宗地26.32平方米，东至墙外沿西至墙外沿南至墙外沿北至墙外沿，评定房款20000元”已经就所并房屋的面积、四至、价格作出了明确约定。1、从《并房协议书》中可以看出四至都是到墙外沿，即指的是整套房子；2、在《并房协议书》约定，房屋的面积为177．39平方米，这与商志达提交的《集体土地建设用地使用证》中所确定的整幢房子面积相一致，故《并房协议书》所指的就是整套房屋的面积。3、根据原审庭审时证人的证人证言以及涉案房产所在村当时的旧房拆除的补助价格为每平方米240元，结合《并房协议书》中房屋的面积计算，主房的价格系42573．6元。这样的实际价值与《并房协议书》中主房价格46000元更为接近，出于商志达与商成达系兄弟关系价格有浮动属于人之常情。原审法庭在采纳证人证言时，并没有将证人更接近实际的证人证言“旧房拆除的补助价格为每平方米240元”进行采纳，而是片面的采纳对商志达不利的证言，是不符合情理的。而且该旧房拆除的补助价格为每平方米240元系签订《并房协议书》时村里的统一标准，原审法院可以进行核实，原审法院在没核实的基础上选择性的忽略这一重要标准对商志达是不公平的。按照一般的常理来看，在房屋买卖过程中，无论是出卖人还是买受人都会参照一定的标准对房屋进行定价，房屋的价格不可能凭空得来，在本案中商志达与商成达在并房时参考村里旧房拆除的补助价格对房屋进行估价，在第三人来看也是符合事实的。4、《并房协议书》中“甲方坐落”字样，证人也提出系采用土管部门批房时用的格式合同，那么“甲方坐落”并不能证明涉案房产系商成达独有，且在原审中提交的里商村委的证明以及放弃房屋继承权的声明也可以看出涉案房屋系由商志达与商成达各半享有。5、原审法院在判决中指出“虽然在书面表达房屋买卖的标的、价款有所瑕疵，但通过对合同本义的理解和综合证据优势的判定，仍然能够确定买卖标的的范围、价款的数量”，《并房协议书》中以及明确了整套房屋的面积、四至、价款，并不存在瑕疵。且商成达提供的证人证言具有一定的主观性，且时隔4年证人对此事是否还有清晰的认识商志达也是存疑的。相对与双方签订《并房协议书》来说，证人证言并不足以采信。根据证据原则来说，商成达提供的证人证言属于“孤证”，不能作为定案的依据，《并房协议书》已经写的十分明确了，是对整套房屋进行了约定。综上，在《并房协议书》中明确了整幢房屋的面积、四至、价格，且参考旧房拆除的补助价格为每平方米240元，《并房协议书》中整体房价66000元系符合事实的。另该房屋系土木结构房屋，且坐落在农村，也不可能如商成达所称半幢房子66000元，如果半幢房屋有66000元，那么整套房屋就有132000元的“天价”，明显是不可能的。二、根据《并房协议书》约定，涉案的整体房屋系66000元，即商志达支付给商成达33000元，商志达已于2012年12月1日支付了30000元(剩余3000元系因商成达不接受导致无法支付)，已完成了绝大部分的付款义务，所以商成达应当交付其享有的半幢房屋并办理相关登记手续综合上述意见，商志达与商成达之间签订的《并房协议书》已就涉案的整套房屋面积、四至、价款作出了明确约定，商志达已完成了绝大部分的付款义务(剩余的3000元付款义务系因商成达原因导致无法支付)，原审法院系在未查明事实的基础上作出的判决，请求撤销原判，依法改判并由商成达承担二审诉讼费用。被上诉人商成达辩称：商志达还有3.6万元未付，商志达还应支付3.6万元的利息及来法庭的误工费和车旅费。并房协议中6.6万元是半套房子，原审判决是正确的，请求驳回上诉，维持原判。上诉人商志达在二审期间未向本院提交新的证据；被上诉人商成达向本院提交了淳安县里商乡社会管理综合治理委员会出具的证明，欲证明商志达还应给其36000元。上诉人商志达认为从证明的形式要件看，虽然上面有里商乡综治办的章，但是，具体经办人上面没有，不符合证据对单位出具的形式要件，上面应有经办人，否则影响法院的调查。从证据的实质要件看，该证据的执笔人是商发明，而商发明是在十几年前当过村里的会计，并且，在并房协议中，见证人没有该人的名字，因此，商发明执笔该证据，有可能是在授意的情况下书写。因为村里的并房协议是2012年的，乡干部已经换过多次，现乡干部并不知道并房协议，该协议并没有报乡政府备案，所以，乡政府不存在知道该并房协议的实质内容，因此，作为乡政府综治办出具该证明，没有事实依据。对于该份证明是在乡政府去调解不成的情况下，乡干部陈述说要帮他官司打到底，在此情况下出具该证明。结合并房协议的内容，该证据不能作为本案定案的依据，是一份无效的证据。本院认为该证明上盖有淳安县里商乡社会管理综合治理委员会公章，故本院对该证据的形式要件真实性予以确认，由于该《并房协议》并未由该委出面签订，后因商志达和商成达在履行《并房协议》时产生纠纷，该委出面调解多次，但最终亦未能调解解决，故仅凭该证据尚不能确定商志达还需给付给商成达的款项，仍应根据协议及证人证言等证据予以确认。经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，根据商志达和商成达签订的《并房协议》约定：“……商志达须于2012年11月30日先付给商成达30000元，2013年进新房日子付清，房款付清后，商成达即将并出房屋的房产权转让给商志达永久使用，同时办理并房的宅基地使用权转让手续。”双方均应按协议履行各自的义务。商志达在2012年12月1日已支付给商成达房款30000元，但余款至今未付，虽商志达在一审和二审期间表示余款3000元，马上可以支付，但实际并未支付，且双方对余款的支付数额存有争议。在商志达未履行完付款义务的情况下，商志达要求商成达腾空出卖的房屋并交付给商志达并将涉案房屋的集体土地使用权转让到商志达名下的诉讼请求，原审法院未予支持并无不当。商志达的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费626元，由商志达负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵为民代理审判员 睢晓鹏代理审判员 秦海龙二〇一七年五月三十一日书 记 员 项 琳 更多数据：