（2017）津0110民初293号
裁判日期: 2017-05-31
公开日期: 2017-06-22
案件名称
李桂玲与刘会云房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市东丽区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李桂玲,刘会云,天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第一百零七条，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2017）津0110民初293号原告：李桂玲，女，汉族，无职业，住天津市河东区。委托诉讼代理人：王传奇，天津越然律师事务所律师。被告：刘会云，女，汉族，住天津市宝坻区。第三人：天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司，统一社会信用代码91120110055278499H,住所地天津市东丽区东丽湖渡假区天津市东丽湖旅游开发总公司大楼325-1室。主要负责人：孙志彬，总经理。委托诉讼代理人：国颖，女，该公司职员。原告李桂玲与被告刘会云、第三人天津市金乐家房产经纪有限公司东丽第一分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李桂玲及其委托诉讼代理人王传奇、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司的委托诉讼代理人国颖到庭参加诉讼。被告刘会云经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告李桂玲向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金50000元；3、被告支付原告违约金155000元；4、被告支付原告房屋涨价损失190万元；5、原告支付原告居间服务费31000元、贷款服务费600元、评估费5000元；6、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：1、请求法院判令解除原、被告及第三人签订的房屋买卖合同；2、被告返还原告定金50000元；3、被告支付原告房屋因涨价的价格损失1055000元；4、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2016年3月25日，原告与被告在第三人居间介绍下共同签订《房屋买卖居间合同》，约定被告将其名下所有的天津市东丽区揽湖苑55-1室房屋出售给原告，房屋价款310万元。原告按照合同约定支付定金后，被告迟迟不履行合同义务。之后被告明确表明不再履行合同。被告的行为违反了合同约定，严重侵害了原告的合法权益，故原告起诉。被告刘会云未作答辩。第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司称，对原告的诉讼请求不发表意见。原告围绕其诉讼请求依法提交了证据，第三人未提供证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。原告提供房屋买卖居间合同、物品交接清单、定金收条及居间服务费收据各一份，经审查，上述证据真实、客观，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供房屋中介网站网页截图一组，证明同小区同户型房屋2016年10月底单价为每平方米21000元，原告提供的上述证据可以证明房屋价格上涨的情况，但该证据显示的是房屋中介挂牌价，并不能反映房屋的真实成交价，对其证明内容本院不予采信。依原告申请，本院到东丽区不动产登记事务中心，查询了2016年7月至10月间揽湖苑小区二手房房屋交易价格情况，原告及第三人对本院调取的查询信息真实性均没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月25日，原告李桂玲（买方、乙方）与被告刘会云（卖方、甲方）、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司（居间方、丙方）签订《房屋买卖居间合同》，被告刘会云将其名下坐落于东丽区东丽湖万科城揽湖苑55-1室的房屋出售给原告李桂玲。合同约定，房屋建筑面积222.81平方米，该房屋设立抵押，抵押权人为王东明、中国光大银行股份有限公司天津西湖道支行，贷款余额约309万元，贷款余额的处理，甲方承诺该房屋除在上述银行及王东明名下有贷款及抵押外，再无其他任何债权债务纠纷，甲方承诺自本合同签署次日起开始办理该房屋预约清贷手续及王东明债务偿还手续，并按银行规定时间及王东明要求时间自行还款并领取抵押物及办理抵押注销手续。房屋成交价格为310万元，乙方于2016年3月25日支付给甲方购房定金5万元，在交易过程中该笔款项自动转为房款，并于乙方交付房款之时共同交付房屋所属资金监管机构履行资金监管程序。乙方承诺于2016年4月10日前筹齐首付款93万元，剩余房款217万元通过贷款的形式支付给甲方。关于违约责任，合同第六条第1项约定，若甲方或乙方违反本合同的约定，违约方应向守约方支付相当于本合同约定的房屋实际成交价的5％的违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应当就该损失承担赔偿责任。合同签订后，原告给付被告定金5万元，被告一直未清偿贷款。后原告从第三人处得知被告不再出售房屋。2017年1月9日原告起诉至本院。另查明，涉诉房屋于2016年8月27日被天津市河西区人民法院查封，2016年10月24日被天津市宝坻区人民法院轮候查封。庭审中，原告表示不要求对房屋价格上涨差价进行司法评估。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》系三方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合同合法有效，该合同对双方当事人具有约束力，三方均应依照合同行使权利并履行义务。合同履行过程中，被告未按约清偿贷款注销抵押权，且涉诉房屋又被法院查封，因被告的原因导致合同目的最终不能实现，其行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。被告收取原告的定金50000元应予以退还。关于原告所诉差价损失赔偿一节，自原、被告订立合同后房屋买卖市场房价上涨系众所周知的事实，违约金责任的承担与体现平衡各方利益、树立诚实守信原则和维护市场经济条件下的契约精神并行不悖，被告违约给原告造成损失客观存在，被告赔偿损失额度应当相当于因其违约所造成的原告损失，亦包括合同履行后可以获得的利益。原、被告约定房屋成交价格310万元，而涉诉房屋尚有309万元抵押未处理，合同中对于何时办理抵押注销、何时到房管部门签订《天津市房产买卖协议》均未约定，双方是否可以继续履行《房屋买卖居间合同》存在很大不确定性。鉴于本案缺席审理，本院综合双方履行合同的进展程度、参考第三人对同一小区房屋成交报价并结合东丽区不动产登记事务中心登记的类似房屋的市场成交价，以及当事人对房屋涨跌情形的预见能力等因素，依据公平与诚实信用原则，酌定被告赔偿原告差价损失300000元。原告超出该数额的损失请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告李桂玲、被告刘会云、第三人天津市金乐家房地产经纪有限公司东丽第一分公司于2016年3月25日签订的《房屋买卖居间合同》；二、被告刘会云于本判决生效之日起十日内退还原告李桂玲定金50000元；三、被告刘会云于本判决生效之日起十日内赔偿原告李桂玲房屋价格上涨差价损失300000元；四、驳回原告李桂玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14745元、保全费5000元、公告费600元，合计20345元，由原告李桂玲负担13491元，被告刘会云负担6854元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长 侯 静审 判 员 张厚勇人民陪审员 朱跃峰二〇一七年五月三十一日书 记 员 王 静本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见到或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。四、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。